인천지방법원 2025타경510060. 인천 중구 중산동 디에스지타워 3층 303호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실상태입니다. 소유자는 오영진이고, 말소기준권리는 2024년 3월 12일 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 792,000,000원이며, 301호·302호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 인천 중구의 압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 53,542,000원으로 감정가 223,000,000원 대비 현재 회차 표시상 24%까지 내려온 상태입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 공실, 임대수익, 상권과 환금성이 가격 판단을 크게 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510060 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 오영진 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 53,542,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 691,976,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.03.12 안산농업협동조합 근저당권입니다. 신용보증기금 가압류 270,000,000원, 신용보증기금 가압류 12,865,148원, 경기신용보증재단 가압류 17,440,000원, 임의경매개시결정, 인천 중구 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 시세 자료가 없다
감정가는 223,000,000원, 현재 최저매각가는 53,542,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰, 감정가 24%로 표시돼 있고 다음 시나리오는 5회 유찰 시 37,479,400원, 6회 유찰 시 26,235,580원입니다.
하지만 이 사건에는 동일·유사 근린시설의 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 큰 할인폭 자체를 시세 대비 저가의 증거로 사용할 수 없습니다. 가격 판단은 실제 임대료, 관리비, 공실기간, 상권의 점포 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,542,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,363,756원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 792,000,000원 | 52,178,244원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,865,148원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,092,305,148원, 총 배당액은 52,178,244원, 미배당액은 1,040,126,904원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 중산동 소재 송산공원 북동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·아파트단지가 소재합니다. 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실상태입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류와 접합니다.
- 토지. 토지면적 888.4㎡, 공시지가 2,968,000원/㎡, 상업용으로 이용 중인 평지·세로장방 토지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정평가상 현황은 공실이지만 임대상황은 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차 존재를 현장에서 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 근린시설은 주변 공실률·동종 업종 영업현황·유동인구·가시성에 따라 가치 차이가 크므로 현장조사가 중요합니다.
- 임대수익 확인. 현재 공실이므로 예상 임대료와 보증금, 관리비를 확인해 낙찰가 대비 수익성을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당에는 같은 디에스지타워 301호·302호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 인천 중구 압류가 있고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물 및 인근 근린시설 거래와 임대사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 공실은 별개”
이 사건은 등기상 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2024.03.12 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현재 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)·공실이고 이미 4회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 53,542,000원이 시장가 대비 얼마나 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격·임대·환금성은 추가 검증입니다. 이 물건의 승부처는 말소될 권리가 아니라 공실을 실제 수익으로 바꿀 수 있는 가격인지 여부입니다.
