인천지방법원 2025타경510060. 인천 중구 중산동 디에스지타워 3층 301호로, 감정평가상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현재 공실 상태입니다. 권리 구조는 비교적 선명합니다. 현재 소유자 오영진 명의로 소유권이 이전된 2024.03.12. 같은 날 안산농업협동조합이 채권최고액 792,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금과 경기신용보증재단의 가압류 3건, 안산농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 101,562,000원으로 감정가 423,000,000원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 경매 저감률입니다. 4회 유찰이라는 사실과 근린생활시설·공실이라는 이용상태를 함께 봐야 하며, 감정가와의 차이만으로 가격 메리트를 확정하는 접근은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510060 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1885-4 디에스지타워 3층 301호 · 도로명 인천광역시 중구 하늘별빛로65번길 7-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상10층 · 위생·급배수·소방·승강기설비 |
| 소유자 | 오영진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 423,000,000원 / 101,562,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 691,976,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022년 신영부동산신탁주식회사와 주식회사우리은행 명의의 신탁등기가 있었지만 해당 신탁등기는 이미 말소돼 있습니다. 2024.03.12. 오영진 소유권이전 직후 같은 날 설정된 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이고, 임대상황은 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 분석상 대항력 임차인의 보증금 승계 구조는 없으므로 최저가 101,562,000원에서 매수인 실질취득액도 101,562,000원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 24.01%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 확인되는 가격 기준은 감정가 423,000,000원과 법원의 회차별 최저매각가입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 101,562,000원, 5회 유찰 시 71,093,400원, 6회 유찰 시 49,765,380원입니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 101,562,000원 | 992,965,016원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 71,093,400원 | 1,022,891,429원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 49,765,380원 | 1,043,835,545원 |
가격이 크게 내려간 것은 분명하지만, 그 자체가 시세보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점 용도의 근린생활시설이고 현황도 공실입니다. 이미 4회 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서부터 시장의 응찰이 성립하지 않았다는 결과이므로, 감정가 대비 할인폭만을 투자수익의 근거로 삼아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,221,868원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 792,000,000원 | 99,340,132원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 12,865,148원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 17,440,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,092,305,148원 중 예상 배당은 99,340,132원이며, 예상 미배당액은 992,965,016원입니다. 집행비용 2,221,868원이 우선 공제되고 안산농업협동조합 근저당권 배당 단계에서 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 중구 중산동 소재 송산공원 북동측 인근으로, 주변에 근린생활시설·숙박시설·오피스텔·아파트단지가 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 편의는 보통입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지는 상업용으로 이용되고 공시지가는 2,968,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 세로장방형 토지이며 중로한면에 접합니다.
- 시설상태. 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 4회 유찰된 사실 자체가 재매각·임대수요 검증을 요구하는 핵심 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 구분. 현재 24.01%는 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 일반음식점 용도의 3층 공실인 만큼 실제 임대수요, 공실 기간과 임대 가능한 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당권에는 302호·303호 공동담보가 기재돼 있으므로 실제 잔존채권과 공동담보 관계를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·공용비용 확인. 상가 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 현황·용도 재확인. 집합건축물대장상 일반음식점과 실제 사용할 업종의 적합성, 필요한 인허가 조건을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 권리 변동을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증 대상”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.03.12. 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 승계나 별도 인수금도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 일반음식점 용도의 공실 근린시설이고 이미 4회 유찰돼 최저가가 101,562,000원까지 내려왔습니다. 감정가 423,000,000원과의 차이는 매우 크지만, 그것만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 검증. 이 사건은 할인율보다 실제 임대·매매수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
