서울북부지방법원 2025타경2736. 서울 강북구 미아동 두원프라자 지하1층102호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 집합건축물대장에는 근린생활시설(대중음식점)으로 기재되어 있습니다. 현황조사에서는 실내테니스장과 모자봉제공장 이용이 확인됐고, 감정요항표는 지하1층102호를 체육시설인 실내 테니스 휴업상태로 조사했습니다.
가격만 보면 감정가 960,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가가 314,573,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 임차권입니다. 임영순은 2003.02.12 전입했고 말소기준권리인 2010.11.04 국민은행 근저당보다 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰자가 부담할 수 있는 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2736 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하1층102호 · 도봉로 157 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건축물대장상 근린생활시설(대중음식점) · 현황 체육시설 및 모자봉제공장 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 중 지하1층102호 |
| 소유자 | 이희성 · 2002.02.27 강제경매로 인한 낙찰 |
| 감정가 / 최저가 | 960,000,000원 / 314,573,000원 · 5회 유찰 |
| 신청채권액 | 882,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2010.11.04 국민은행 근저당권 910,000,000원입니다. 해당 근저당은 두원프라자 지하2층201호와 지하2층202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원, 120,000,000원과 경매개시결정, 국민은행 가압류 29,437,725원, 서울신용보증재단 가압류 39,400,000원, 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 핵심 위험
| 점유자 | 점유 부분 / 이용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공희준(니트비니) | 지하1층102호(좌측) · 봉제공장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임영순 | B102호 · 이용 미상 | 2003.02.12 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
| 김우재 | 지하1층102호 · 이용 미상 | 2021.02.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 대항력 기준 비승계 |
| 공희준 | 주거 | 미상 | 0원 기재 | 가능·미상 | 배당요구 2025.10.23 · 판단 미상 | 미상 |
공희준 관련 조사기록은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 김우재는 2021.02.23 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 가장 중요한 사람은 임영순입니다. 2003.02.12 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금이 미상이라, 최저가 314,573,000원에 낙찰된다고 해도 실제 총 취득부담이 얼마가 되는지 계산할 수 없습니다.
③ 가격 — 5회 유찰됐지만 시세 메리트는 판정 보류
현재 최저매각가는 314,573,000원으로, 시나리오상 감정가의 33% 구간입니다. 그러나 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 최저가가 시장가격보다 싼지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 33% | 314,573,000원 | 309,368,978원 | 909,468,747원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 251,658,400원 | 247,335,182원 | 971,502,543원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 201,326,720원 | 197,708,146원 | 1,021,129,579원 | 0원 |
배당 시나리오의 인수 0원은 채권 배당 모델의 산정값입니다. 대항력 있는 임영순의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계 위험을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 314,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,204,022원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 910,000,000원 | 309,368,978원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,437,725원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 서울신용보증재단 | 39,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,218,837,725원 중 309,368,978원이 배당되고 909,468,747원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임영순의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 실제 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화계초등학교 남서측 인근으로 주·상복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 현황. 감정요항표상 지하1층102호는 체육시설인 실내 테니스 휴업상태이고, 조사 내용에는 모자봉제공장 이용도 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물이며 공용 위생·급배수, 소화, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 대로1류, 남서측 및 남동측으로 소로3류와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제3종일반주거지역·미아역 지구단위계획구역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물로 확인된 사항은 없고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임영순 보증금 확인. 2003.02.12 전입으로 대항력이 있으므로 보증금과 실제 점유관계, 배당요구 여부를 원본에서 우선 확인해야 합니다.
- 공희준 점유관계 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 봉제공장 점유와 주거 관련 배당요구 기록의 실제 관계를 확인해야 합니다.
- 김우재 확인. 2021.02.23 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만 실제 점유·명도관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 국민은행 근저당에는 두원프라자 지하2층201호와 지하2층202호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 현황 용도 확인. 사건상 대지, 건축물대장상 근린생활시설, 실제 조사상 실내테니스장·모자봉제공장으로 표현이 나뉘므로 현장 이용상태와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 실거래 시세가 없고 임차보증금도 미상이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “감정가 33%”보다 먼저 볼 숫자가 없다
5회 유찰로 최저가는 314,573,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후의 근저당과 가압류·압류는 소멸해 구조가 단순해 보입니다. 하지만 임영순은 2003.02.12 전입한 대항력 있는 점유자이고 보증금이 미상입니다. 공희준 관련 점유도 전입일이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계에서 가장 중요한 결론은 “314,573,000원에 사는 물건”이라고 단정할 수 없다는 것입니다. 대항력 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득액도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기 후순위는 정리되지만 임차 위험은 열려 있고, 가격 판단은 보류. 이 사건은 보증금 확인이 입찰 여부보다 먼저입니다.
