서울북부지방법원 2025타경2736. 서울 강북구 미아동 두원프라자 지하2층 202호로, 감정평가 이용상태는 현황 공실입니다. 감정가 348,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 114,033,000원, 감정가의 약 32.8%까지 내려왔습니다. 다만 다회 유찰은 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 지하층 공실이라는 이용상태와 점유 조사 부위의 불일치, 보증금 미상 점유자가 함께 남아 있어 가격보다 권리 범위와 환금성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
등기상 말소기준은 2010.11.04. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 910,000,000원입니다. 이후의 국민은행 근저당권 120,000,000원 2건, 경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류 39,400,000원 및 강북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 명확하지만, 임차관계는 별개의 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 주·상업용 집합건물 내 지하2층 202호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 이희성 (2001.12.20. 강제경매로 인한 낙찰로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 348,000,000원 / 114,033,000원 (5회 유찰, 감정가의 32.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 882,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2010.11.04. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21. |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리
현재 소유자 이희성은 2001.12.20. 강제경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 1996년부터 2001년 사이의 과거 가압류·압류·강제경매 및 근저당권은 당시 낙찰을 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2010.11.04. 국민은행 근저당권입니다.
말소기준 이후 설정된 국민은행 근저당권 120,000,000원 2건과 2025년의 경매개시결정, 서울신용보증재단 가압류 39,400,000원, 강북구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 표시된 후순위 담보권·가압류·압류 자체를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 인원 3명, 보증금은 모두 미상
조사 기록상 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 사람 기준 실제 조사 인원은 3명입니다. 다만 기재된 점유 부위가 지하1층 102호 또는 B102호이고, 경매 대상 주소는 지하2층 202호입니다. 따라서 아래 기록이 본건 202호에 직접 적용되는지부터 확인해야 합니다.
| 이름 | 조사 부위 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공희준(니트비니) | 지하1층 102호(좌측) · 봉제공장 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 판단불가 | 금액 미상 |
| 임영순 | B102호 · 용도 미상 | 2003.02.12. | 미상 | 가능·미상 | 판단불가 | 보증금 미상 |
| 김우재 | 지하1층 102호 · 용도 미상 | 2021.02.23. | 미상 | 없음 | 판단불가 | 원칙 없음 |
임영순의 전입일 2003.02.12.은 말소기준일 2010.11.04.보다 앞섭니다. 그러나 보증금, 확정일자와 실제 점유 상태가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 공희준은 전입일과 보증금이 모두 미상이고, 김우재는 전입일이 말소기준 이후여서 대항력이 없습니다.
③ 가격 해석 — 5회 유찰은 ‘싸다’가 아니라 위험 신호일 수 있다
현재 최저가는 114,033,000원으로 감정가 348,000,000원의 약 32.8%입니다. 그러나 비교 가능한 최신 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 본건은 지하2층 공실이고, 5회 연속 유찰됐습니다. 이는 시장 참여자가 감정가뿐 아니라 이용 가능성·명도·점유관계·환금성을 보수적으로 보고 있다는 신호로 해석해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,033,000원 | 32.77% | 1,077,763,462원 |
| 6회 유찰 시 | 91,226,400원 | 26.21% | 1,100,215,675원 |
| 7회 유찰 시 | 72,981,120원 | 20.97% | 1,118,132,540원 |
④ 예상배당표 (매각가 114,033,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 2.1% 추정) | - | 2,396,462원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 910,000,000원 | 111,636,538원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 서울신용보증재단 | 39,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,189,400,000원 중 예상배당은 111,636,538원이며, 미배당액은 1,077,763,462원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금 승계 여부는 별도 확인 사항입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 화계초등학교 남서측 인근으로 주·상복합용 빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 경매 대상 지하2층 202호는 현황 공실입니다. 같은 건물의 지하1층 102호는 실내 테니스 휴업 상태, 지하2층 201호는 전자부품 조립업장으로 영업 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물이며 공용 위생·급배수, 소화, 화재탐지와 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 35m~40m 대로1류, 남서측과 남동측으로 폭 8m 미만 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 미아역 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
- 환금성. 지하2층 공실이고 5회 유찰된 점은 매수층과 재매각 수요가 제한될 수 있다는 직접적인 경고 신호입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 사용 가능성과 임대수요 확인이 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호수 일치 확인. 경매 대상은 지하2층 202호인데 점유 조사에는 지하1층 102호와 B102호가 기재돼 있습니다. 현황조사서·매각물건명세서·도면을 대조해 조사 대상이 본건과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 임영순의 점유요건 확인. 2003.02.12. 전입 기록만으로 대항력을 확정하지 말고, 실제 점유, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공희준·김우재의 계약관계 확인. 보증금과 계약기간이 미상입니다. 특히 공희준은 전입일도 미상이라 대항력 여부를 판단할 수 없습니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 총 취득원가를 계산해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가상 공실이더라도 출입 가능 여부, 내부 시설, 누수·습기, 전력·급배수 상태와 원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대·재매각 수요 확인. 지하층 용도의 실제 임대료와 공실 기간, 업종 제한, 관리규약을 확인하기 전에는 감정가의 32.8%라는 숫자만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 미납 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담금과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “33% 가격”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 물건의 등기부는 말소기준이 분명합니다. 2010.11.04. 국민은행 근저당권 이후의 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 본건 지하2층 202호는 공실인데 점유 조사에는 102호 또는 B102호 관련 3명이 기록돼 있고, 그중 임영순은 말소기준보다 앞선 2003.02.12. 전입 기록을 갖고 있습니다.
보증금과 실제 점유 범위가 확인되지 않은 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 최신 실거래 기준도 없어 최저가 114,033,000원이 시세보다 낮다고 말할 근거가 부족합니다. 5회 유찰과 지하층 공실은 가격 매력보다 환금성 위험을 먼저 보여줍니다. 등기 권리는 정리되지만 점유와 가격은 미확정. 본건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 102호 점유 기록이 202호와 무관하다는 사실과 실제 인수보증금이 없다는 사실을 원본으로 확정할 수 있느냐입니다.
