서울북부지방법원 2025타경2736. 강북구 미아동 두원프라자 지하2층201호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 등기 문서는 집합건물입니다. 감정평가 이용상태는 지하2층201호 전자부품 조립업장 영업 중이며, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 근린생활시설인 일반음식점으로 기재되어 있다고 적혀 있습니다. 현재 사용과 공부상 용도가 서로 달라, 입찰 전 적법한 용도변경 여부와 영업 승계 가능성을 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준은 2010년 11월 4일 국민은행 근저당권 910,000,000원입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 2건과 경매개시결정, 가압류 2건, 강북구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 현황조사의 임차인 3명은 모두 102호 또는 B102호 점유자로 기재되어 있어, 매각대상인 지하2층201호와 직접 대응되는지 불분명합니다. 반대로 201호에서 영업 중인 효진물산의 임대차 조건은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2736 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 1351 두원프라자 지하2층201호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 집합건물 내 지하2층201호 · 전자부품 조립업장 영업 중 |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(일반음식점) |
| 소유자 | 이희성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 527,000,000원 / 172,687,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 882,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 등기 발급일 | 2026.07.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2010.11.04. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이고 지하1층102호와 지하2층202호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 2014년과 2016년에 추가된 국민은행 근저당권 각 120,000,000원, 2025년 경매개시결정과 가압류, 강북구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 102호 자료와 201호 현황이 맞지 않는다
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없으며, 현황조사상 실제 임차인 3명입니다. 그러나 세 사람의 점유 부분은 모두 지하1층102호 또는 B102호로 기재되어 있고, 매각대상은 지하2층201호입니다.
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공희준(니트비니) | 지하1층102호(좌측) / 봉제공장 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 임영순 | B102호 / 미상 | 2003.02.12 | 미상 / 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
| 김우재 | 지하1층102호 / 미상 | 2021.02.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
따라서 배당표상 인수 0원이라는 계산만으로 명도를 단순하게 보아서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서 원본과 현황조사서의 호수별 점유 도면, 관리사무소 또는 건물 관계인의 확인을 통해 102호 점유자와 201호 영업자의 관계를 분리해야 합니다.
③ 가격 위치 — 5회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 172,687,000원으로 감정가 527,000,000원의 32.77%입니다. 할인 폭만 보면 크게 낮아졌지만, 동일 또는 유사한 지하층 근린생활시설·조립업장의 실거래 비교 근거가 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 지하층의 영업 지속 가능성, 용도 적합성, 출입·하역 동선과 임대수요가 실제 가치 판단의 중심입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 32.77% | 172,687,000원 | 169,469,382원 | 1,049,368,343원 |
| 6회 유찰 시 | 26.21% | 138,149,600원 | 135,415,506원 | 1,083,422,219원 |
| 7회 유찰 시 | 20.97% | 110,519,680원 | 108,172,404원 | 1,110,665,321원 |
④ 예상배당표 (매각가 172,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,217,618원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 910,000,000원 | 169,469,382원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 29,437,725원 | 0원 |
| 6. 갑구 15번 가압류 · 서울신용보증재단 | 39,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,218,837,725원 중 채권자 예상배당은 169,469,382원이고, 미배당은 1,049,368,343원입니다. 신청채권 882,000,000원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자와 임대차가 확인되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화계초등학교 남서측 인근으로 주상복합빌딩, 소매점포, 음식점, 쇼핑센터, 금융기관, 관공서, 단독주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의는 양호합니다.
- 현황 이용. 지하2층201호는 전자부품 조립업장으로 영업 중입니다. 집합건축물대장상 일반음식점 용도와의 적합성을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 9층 건물이며 공용 위생·급배수, 소화, 화재탐지와 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 대로1류, 남서측과 남동측 소로3류에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 미아역 지구단위계획구역, 과밀억제권역과 토지거래계약 허가구역 등으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 지하층 영업시설은 일반 주거용보다 매수층과 임차수요가 제한될 수 있어, 용도 적합성과 영업수익 확인 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유자 확인. 효진물산의 점유 근거, 임대차계약, 보증금, 사업자등록일, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 102호 임차인 분리. 공희준(니트비니), 임영순, 김우재의 점유 부분이 매각대상 지하2층201호와 무관한지 현황조사 원본과 호수 도면으로 확인하세요.
- 선순위 가능성 검토. 임영순의 2003.02.12. 전입은 말소기준일보다 빠릅니다. 201호와 관련된 점유라면 보증금 미상 위험이 있으므로 호수 대응 확인이 필수입니다.
- 용도 적합성. 일반음식점으로 등재된 공간에서 전자부품 조립업을 영위하는 데 필요한 용도변경·소방·영업 관련 사항을 관할 부서와 대조하세요.
- 공동담보 채권. 지하1층102호와 지하2층202호의 경매·변제 내역 및 국민은행의 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 가격 검증. 지하층 근린생활시설 또는 조립업장 유사 거래와 임대료를 확보해 수익환원가치를 산정하세요. 감정가의 32.77%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 명도·영업중단 비용. 영업 중인 공간이므로 인도 과정, 시설물 귀속, 폐기물과 원상복구 범위를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 불확정 권리·용도가 먼저”
이 물건은 5회 유찰되어 최저가가 172,687,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2010.11.04. 국민은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 배당 계산상 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 등기부 밖에 있습니다.
매각대상은 지하2층201호인데 임차인 3명은 모두 102호로 기재되어 있고, 201호는 효진물산이 전자부품 조립업장으로 사용 중입니다. 공부상 일반음식점과 현황 사용도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 가격은 크게 내려왔지만 권리·점유·용도 확인이 끝나지 않은 상태입니다. 201호 임대차와 102호 임차인 자료의 관계, 용도 적합성, 유사 물건의 임대·거래가격을 확인한 뒤에야 감정가 32.77%가 실제 기회인지 판단할 수 있습니다. 가격은 관심, 입찰은 확인 후. 이것이 본건의 결론입니다.
