서울북부지방법원 2025타경13375. 쌍문동 ‘에드가쌍문’ 지하 1층 비101호 근린시설입니다. 소유자 블루마켓주식회사는 2024.05.09. 매매를 원인으로 거래가액 2,023,018,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 3,084,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
이후 2025.09.29. 임의경매가 개시됐고, 서울보증보험 가압류와 도봉구 압류가 뒤따랐습니다. 제공된 등기 판단에서는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 별도 금액을 인수하는 구조는 확인되지 않습니다. 다만 가격 판단은 별개입니다. 본건은 이미 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 이를 곧바로 ‘시세 대비 할인’으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13375 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층 제비101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 블루마켓주식회사 · 2024.05.09. 매매 · 거래가액 2,023,018,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,691,000,000원 / 692,634,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 · 현재 회차 감정가 40.96% |
| 경매 청구액 | 2,532,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 하나은행·온라이프건설·박윤지 근저당과 세정건설 가처분, 도봉구 압류는 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 현 소유권 이전과 동시에 2024.05.27. 설정된 우리은행 근저당권 3,084,000,000원이 말소기준이 되고, 그 뒤의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 15,177,530원, 도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 조사 — 본건 비101호와 비102호를 구분해야 한다
| 점유자 | 점유 부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 티렉시아 | 지1층 비102호 | 사무실 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에 확인되는 주식회사 티렉시아의 점유 부분은 비102호로 기재돼 있어, 경매 대상인 비101호와 호수가 다릅니다. 또한 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 해당 점유자에 대해서도 대항력이나 우선변제를 단정할 수 없습니다. 본건 비101호에 대해서는 매각물건명세서 비고가 “현황 공실”로 기재돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 40.96%라고 해서 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 692,634,000원으로 감정가 1,691,000,000원의 40.96% 수준입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 554,107,200원, 6회 유찰 시 시나리오는 443,285,760원입니다.
다만 이 사건에는 본건 면적과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 소유권 거래가액만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 지하층·공실 여부와 실제 임대수익, 전용·공용구획, 접근성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 692,634,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,326,340원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,084,000,000원 | 683,307,660원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,177,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 3,099,177,530원 중 예상배당은 683,307,660원, 미배당은 2,415,869,870원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근이며, 주변에 공동주택·주상용 건물·업무용 건물·상업용 건물·학교·공원·공공시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 왕복6차선 삼양로, 북측 폭 약7m 포장도로, 동측 폭 약9m 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 준주거지역, 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황. 본건 비101호는 공실로 기재돼 있고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설·지하층·공실이라는 특성에 더해 동일 물건군의 직접 비교 실거래가 확인되지 않아 가격과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비101호 현장 구획 확인. 현황조사에 비102호 점유자가 별도로 나타나므로 출입구·호수표시·실제 점유 범위를 현장에서 대조하세요.
- 공실 상태 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있으나 입찰 전 현장 점유가 바뀌었는지 확인하세요.
- 근린시설 시세 조사. 감정가 대비 40.96%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 근린시설 매매·임대 사례와 예상 임대수익을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2024.05.27. 우리은행 근저당입니다. 경매개시 이후 가압류·압류의 말소 여부와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·관리비·공용부분 체납 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.05.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 본건 비101호는 현황 공실로 기재돼 있고, 현황조사의 주식회사 티렉시아는 비102호 점유자로 구분됩니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 4회 유찰로 최저가가 692,634,000원, 감정가의 40.96%까지 내려왔어도 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 ‘싸다’는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 지하 1층 근린시설·공실이라는 상품 특성과 반복 유찰을 감안하면, 현장 임대가치와 근린시설 거래사례를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리 계산은 단순, 가격 판단은 보수적. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 상업적 가치입니다.
