서울북부지방법원 2025타경13375. 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 제1층 제116호의 근린시설입니다. 현재 소유자는 블루마켓주식회사로, 2024년 5월 소유권을 이전받았고 거래가액은 727,193,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 3,084,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국세·지방세 압류와 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리의 말소 여부와 실제 사용 가능성은 별개입니다. 매각물건명세서 비고에는 공부상 용도가 근린생활시설이지만, 111호·112호·113호·114호·115호·128호·129호와 함께 내부 경계벽을 제거하고 일체로 사용하기 위한 인테리어 공사 중이라고 기재돼 있습니다. 각 구분건물의 위치와 면적은 특정할 수 있고 경계벽 복원도 가능하다고 되어 있으므로, 낙찰 후 독립 사용을 전제로 한다면 실제 현황과 복원 상태 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13375 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제1층 제116호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 |
| 소유자 | 블루마켓주식회사 (2024.05.27. 소유권이전 · 거래가액 727,193,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,605,000,000원 / 657,408,000원 (4회 유찰) |
| 경매 청구금액 | 2,532,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2024.05.27. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,084,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.05.27. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 국세 압류, 서울특별시도봉구 압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 도봉구 압류는 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 우리은행 근저당은 본건 외에도 에드가쌍문 지1층 비101호·비102호·제1층 제117호가 함께 기재된 공동담보입니다.
② 점유·임차 — 제116호와 조사 부분이 다르다
| 점유자 | 조사 부분 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 티렉시아 | 지1층 비102호 | 사무실 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 주식회사 티렉시아가 사무실로 사용하는 점유 정보가 있으나, 조사 부분은 지1층 비102호입니다. 경매 대상은 제1층 제116호이므로 이 정보를 곧바로 본건의 직접 임차관계로 단정할 수 없습니다. 또한 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력도 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 41% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 657,408,000원으로 감정가 1,605,000,000원의 41% 수준입니다. 4회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 현재 비교 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
에드가쌍문 단지 경매통계는 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있습니다. 본건은 이미 평균보다 많은 4회 유찰 상태입니다. 여기에 다른 구분건물과의 경계벽 제거, 근린시설이라는 용도 특성, 점유관계 확인 필요성이 겹쳐 있으므로 실제 응찰가는 단순 감정가 할인율보다 독립 사용 가능성·점유·상권과 환금성을 중심으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 657,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,974,080원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,084,000,000원 | 648,433,920원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,177,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 매각대금 전액이 집행비용과 우리은행 근저당 배당에 사용됩니다. 총 채권액 3,099,177,530원 중 예상배당액은 648,433,920원이고 미배당은 2,450,743,610원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동, 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·주상용 건물·업무용 건물·상업용 건물·학교·공원·공공시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 왕복6차선 삼양로, 북측으로 폭 약7m 포장도로, 동측으로 폭 약9m 포장도로에 접합니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이 중심이며 일부 기호는 공실상태, 일부 기호는 공부상 근린생활시설이나 사무용으로 이용 중이라고 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 구분건물이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역이며 토지면적은 3,111.0㎡, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구, 과밀억제권역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제116호 독립성 확인. 111호·112호·113호·114호·115호·128호·129호와의 경계벽 제거 현황, 출입구와 내부 동선, 실제 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 점유자 재확인. 현황조사상 주식회사 티렉시아의 점유 부분은 지1층 비102호입니다. 제116호의 실제 점유자와 임대관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 임차조건 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상이므로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 판단할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 본건 외 지1층 비101호·비102호·제1층 제117호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격검증. 감정가의 41%라는 할인율과 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 근린시설의 실제 임대수익·상가 매매사례·공실상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다는 사실만으로는 부족하다”
이 물건은 감정가 1,605,000,000원에서 네 차례 유찰돼 657,408,000원까지 내려왔습니다. 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 난도는 낮지 않습니다. 본건은 근린시설이고, 여러 구분건물과 내부 경계벽을 제거한 상태이며, 현황조사의 점유 정보도 제116호가 아닌 지1층 비102호에 기재돼 있습니다.
따라서 결론은 “등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 현장성과 가격검증은 별개”입니다. 감정가 대비 41%라는 숫자는 출발점일 뿐 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 제116호의 독립 사용 가능성, 실제 점유자, 경계벽 복원 상태, 세금 우선배당, 근린시설의 현실적인 환금성을 확인한 뒤에야 이 할인폭이 진짜 기회인지 판단할 수 있습니다.
