서울북부지방법원 2025타경13375. 서울 도봉구 쌍문동 에드가쌍문 지하 1층 비102호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고, 감정평가 기준시점에는 사무용으로 이용 중입니다. 소유자는 블루마켓주식회사이며 2024년 5월 9일 매매를 원인으로 거래가액 684,094,000원에 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2024년 5월 27일 설정된 우리은행 근저당권 3,084,000,000원이고, 이후 경매개시결정·서울보증보험 가압류·도봉구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 구조지만, 이 사건의 실제 난점은 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 티렉시아가 비102호를 사무실로 사용하고 있는 것으로 나타나지만, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13375 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 507-1 에드가쌍문 제지1층 제비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 · 현재 사무용 |
| 소유자 | 블루마켓주식회사 (2024.05.09. 매매 · 거래가액 684,094,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 618,000,000원 / 253,133,000원 (4회 유찰 · 감정가의 40.96%) |
| 청구금액 | 2,532,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준 | 2024.05.27. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 3,084,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자 권리는 별도 확인
현재 소유자인 블루마켓주식회사의 소유권이전과 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류, 도봉구 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·온라이프건설·박윤지 근저당 및 과거 가처분·압류는 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 1명, 대항력 미상
| 점유자 | 점유부분 | 용도 | 전입/확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 티렉시아 | 지1층 비102호 | 사무실 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 사무실 점유자입니다.
③ 가격 — 4회 유찰 자체가 시장의 경고
감정가는 618,000,000원, 현재 최저매각가는 253,133,000원으로 감정가의 40.96%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 202,506,400원, 6회 유찰 시 162,005,120원입니다.
다만 이 사건에는 동일 면적의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 에드가쌍문 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회인데, 이 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 근린생활시설·지하층·사무용 이용이라는 특성과 함께 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,133,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,343,862원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,084,000,000원 | 248,789,138원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 15,177,530원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 미배당액은 2,850,388,392원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정이며, 점유자 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 배당 및 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우이신설선 솔밭공원역 북동측 인근. 주변에 공동주택, 주상용·업무용·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 솔밭공원역이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이지만 기준시점 현재 사무용으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 도로. 서측 왕복 6차선 삼양로, 북측 폭 약 7m, 동측 폭 약 9m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 고도지구(28m 이하), 지구단위계획구역, 조망가로특화경관지구, 과밀억제권역 등 각종 계획·제한이 존재합니다.
- 토지. 토지면적 3,111㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 4,865,000원/㎡입니다.
- 환금성. 에드가쌍문은 253세대, 2022.05.13. 사용승인 물건이지만 본건은 지하층 근린시설이고 이미 4회 유찰되어 아파트형 주거물건과 같은 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 주식회사 티렉시아의 점유 개시일, 사업자등록 관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 수치상 인수 0원은 점유자 보증금이 확인되지 않은 상태의 계산값입니다. 대항력과 보증금이 확인되면 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인 착시 주의. 최저가가 감정가의 40.96%여도 최근 실거래가 확인되지 않으므로 ‘시세 59% 할인’으로 해석하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 지하층·근린시설·사무용 이용, 점유관계, 임대수익성, 공실 가능성 등을 현장에서 확인해 반복 유찰의 원인을 점검해야 합니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 공부상 근린생활시설과 현재 사무용 이용의 적합성, 향후 사용 목적에 따른 인허가·업종 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “41%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 4번 유찰됐는지가 중요하다”
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 정리된다는 점만 보면 복잡하지 않습니다. 하지만 주식회사 티렉시아라는 실제 점유자가 존재하면서 전입·보증금·확정일자 정보가 모두 미상이라는 점이 권리분석의 핵심 변수입니다. 현재 배당표의 인수액 0원만 믿고 입찰하기에는 확인되지 않은 부분이 큽니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 618,000,000원에서 4회 유찰되어 253,133,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 없으므로 이 금액을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수 없습니다. 오히려 근린시설·지하층·사무용 이용·4회 유찰·점유자 권리 미상이 동시에 겹쳐 있습니다. 결론은 등기권리는 정리형이지만, 점유·가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 점유자 권리가 해소되기 전에는 낮은 최저가 자체가 안전마진을 보장하지 않습니다.
