창원지방법원 2025타경364. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 대지로 기재돼 있고, 등기사항전부증명서는 집합건물이며 감정요항표에서는 401호·501호·601호를 숙박시설로 조사했습니다. 소유자는 김영만이고, 현재 경매의 말소기준은 2019년 7월 2일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 384,000,000원입니다. 이 근저당은 501호·601호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 149,100,000원입니다. 다만 매각가가 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 비교할 실거래 자료가 없고, 무엇보다 숙박시설이 장기간 운영되지 않아 설비 복구 및 정상 가동 여부를 확인하지 않은 상태에서는 단순 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경364 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 4층401호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산합포구 어시장8길 55 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 대지 · 숙박시설로 조사 |
| 소유자 | 김영만 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 292,679,297원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 농협은행 근저당
현재 소유권은 2016년 1월 12일 김영만에게 이전됐습니다. 그보다 앞선 경남은행 근저당과 북창원농업협동조합 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐고, 2017년 정광이의 42,000,000원 가압류 역시 2019년 해제로 말소됐습니다. 따라서 현 경매의 기준이 되는 권리는 을구 7번 농협은행주식회사 근저당입니다. 2025년 11월 21일 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 213,000,000원, 현재 최저매각가는 149,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 104,370,000원(49%), 그 다음은 73,059,000원(34.3%)입니다.
그러나 본건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 장기간 미운영된 숙박시설이라는 현물 특성을 감안하면, 정상 영업 또는 사용을 위해 필요한 설비 점검·복구 범위가 실질 취득 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,887,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 146,212,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 384,000,000원 중 146,212,600원이 배당되고, 237,787,400원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현물·입지 리스크
- 장기 미운영. 401호·501호·601호는 숙박시설로 장기간 미운영상태로 조사됐습니다.
- 설비 상태. 단전 상태이며 승강기는 미운영입니다. 전기·위생설비·난방설비의 정상 가동 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 주위환경. 본건은 한백마리나타운 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 소형차량 접근은 가능하나 인근이 시장으로 이용돼 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 토지면적은 363.3㎡, 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 설비 실사. 단전 원인과 전기 재공급 가능 여부, 승강기 정상화 가능 여부, 위생·난방설비의 고장 또는 교체 범위를 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 401호뿐 아니라 501호·601호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매 진행과 권리관계를 함께 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 회차 가정에서는 농협은행 근저당 384,000,000원 중 146,212,600원만 배당되고 237,787,400원이 미배당입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.25입니다. 입찰 판단 시 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현물이 어렵다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 장기간 미운영된 숙박시설의 실제 상태에 있습니다.
현재 최저가 149,100,000원은 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부를 확인할 수 없고, 단전·승강기 미운영·전기·위생·난방설비 점검 필요성이 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “70%라서 싸다”보다 “정상 사용까지 추가 확인이 얼마나 필요한가”를 먼저 계산해야 하는 사건입니다. 권리 인수 부담은 낮지만 현물 불확실성과 숙박시설의 환금성까지 감안하면 보수적인 접근이 맞습니다.
