창원지방법원 2025타경364. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22, 5층501호 물건입니다. 등기상 소유자는 김영만이며, 현재 권리분석의 출발점은 2019.07.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권 384,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.11.21 등기된 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
권리보다 더 중요한 확인 지점은 건물의 실제 사용 상태입니다. 감정요항과 매각물건명세서 비고에는 401호·501호·601호가 숙박시설로 장기간 미운영된 것으로 조사됐고, 승강기는 미운영 상태이며 전기·위생설비·난방설비의 정상 가동 상태를 다시 확인해야 한다고 적혀 있습니다. 따라서 이번 물건은 등기상 인수 위험과 시설 운영 위험을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경364 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 5층501호 · 도로명 경상남도 창원시 마산합포구 어시장8길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설 · 장기간 미운영상태 |
| 소유자 | 김영만 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권 청구액 | 292,679,297원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
확인된 임차인은 없습니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요하지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.07.02 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 회차 — 70%까지 하락, 그러나 가격 단정은 보류
감정가는 190,000,000원이고 현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가 70%입니다. 다음 시나리오는 93,100,000원, 그 다음은 65,169,999원으로 설정돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 133,000,000원 | 130,338,000원 | 253,662,000원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 93,100,000원 | 91,024,200원 | 292,975,800원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 65,169,999원 | 63,596,939원 | 320,403,061원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 130,338,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 미배당은 253,662,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·시설 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 한백마리나타운 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 소형차량 접근은 가능하나 인근이 시장으로 이용돼 전반적인 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역은 전부제한입니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방·소로한면이며 토지면적은 363.3㎡, 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 시설 상태. 숙박시설로 장기간 미운영됐으며 승강기 미운영, 전기·위생설비·난방설비 정상 가동 여부 확인이 필요합니다.
- 증축 부분. 베란다 부분에 새시조 새시지붕·다용도실이 증축돼 있으나 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 보아 구분건물 가격에 포함해 감정됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 설비 가동 확인. 승강기·전기·위생설비·난방설비의 정상 가동 여부를 확인하고 정상화에 필요한 범위를 파악해야 합니다.
- 장기 미운영 상태 확인. 숙박시설이 장기간 미운영된 만큼 내부 상태와 실제 사용 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 증축 부분 확인. 베란다의 새시조 새시지붕·다용도실 증축 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 190,000,000원에서 현재 133,000,000원까지 내려온 사실과 실제 시장가치는 별개로 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 253,662,000원은 매수인 인수액 0원과 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “권리보다 시설 상태가 승부처”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.07.02 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고 확인된 임차인은 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 복잡도가 높지 않습니다.
하지만 물건 자체는 다릅니다. 숙박시설로 장기간 미운영됐고 승강기·전기· 위생설비·난방설비의 정상 가동 여부가 확인 과제로 남아 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 시설 정상화 범위와 실제 시장성을 확인하지 않은 상태에서 ‘싸다’고 단정하기는 어렵습니다. 이 물건은 권리는 확인 가능, 가격은 현장 확인 후 판단하는 유형입니다.
