창원지방법원 2025타경364. 남성동 221-22의 6층 601호로, 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급되어 있고 감정 조사에서는 숙박시설로 장기간 미운영된 물건으로 확인됐습니다. 현재 소유자는 김영만이며, 말소기준권리는 2019.07.02. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원, 경매 신청채권액은 292,679,297원입니다.
권리구조만 보면 매수인이 별도 채무를 떠안는 구조는 아닙니다. 현재 회차 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 반대로 농협은행에는 채권최고액 기준 268,846,400원의 미배당이 남지만, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 따라서 이 물건의 핵심 리스크는 등기부상 채무 인수보다 실제 사용 가능한 상태인지와 향후 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 221-22 6층 601호 · 도로명주소 경상남도 창원시 마산합포구 어시장8길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 조사상 숙박시설 |
| 소유자 | 김영만 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 292,679,297원 |
| 말소기준 | 2019.07.02. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 384,000,000원 |
| 공동담보 | 남성동 221-22 제4층 제401호 · 제5층 제501호 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 권리분석의 기준점은 2019.07.02. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞선 북창원농업협동조합 근저당권은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 2017년 정광이의 42,000,000원 가압류도 2019.01.25. 해제로 말소됐습니다. 이후 남은 등기상 절차는 2025.11.21. 임의경매개시결정이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 ‘비교 시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 가격 메리트를 검증할 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았습니다. 특히 감정 이용상태가 일반 주거용이 아니라 장기간 미운영된 숙박시설이라는 점을 감안하면, 단순히 “감정가 대비 30% 낮다”는 이유만으로 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 268,846,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 303,561,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 327,813,232원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 매각가격은 낮아지지만 농협은행의 미배당액은 커집니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이고, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 입찰자는 채권최고액 규모 자체보다 실제 취득 후 필요한 시설 복구·정상화 가능성을 더 중요하게 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 384,000,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 117,600,000원 기준 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 농협은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 268,846,400원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 시설·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 401호·501호·601호가 숙박시설로 장기간 미운영 상태로 조사됐습니다.
- 설비. 본건은 단전 상태이며 승강기는 미운영입니다. 전기·위생·난방설비 등의 정상 가동 상태 확인이 필요합니다.
- 증축. 베란다 부분에 새시조 새시지붕의 다용도실이 증축돼 있으나, 감정평가에서는 사용·수익·처분에 미치는 영향이 미미한 것으로 보고 구분건물 가격에 포함했습니다.
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 남성동 소재 한백마리나타운 북서측 인근에 위치합니다.
- 교통. 건물까지 소형차량 접근은 가능하나 인근이 시장으로 이용되고 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지는 평지의 세로장방 형태, 소로한면 접면이며 공시지가는 1,868,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았고 장기 미운영 숙박시설이라는 특성이 있어, 향후 매각·임대 수요와 정상 운영 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인하세요.
- 전기 복구. 단전 상태의 원인과 재공급 가능 조건을 확인하세요.
- 승강기. 현재 미운영으로 조사된 승강기의 운행 재개 가능 여부와 상태를 확인하세요.
- 설비 점검. 전기·위생·난방시설이 정상 가동되는지 직접 확인하세요.
- 증축 부분. 베란다의 새시조 다용도실 현황과 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 공동담보 구조. 농협은행 근저당권은 401호·501호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 원본에서 함께 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 숙박시설 거래·임대수요와 정상화 비용을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2019.07.02. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 384,000,000원 중 268,846,400원이 미배당으로 남더라도 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
하지만 물건의 사용 상태는 별개의 문제입니다. 장기간 미운영 숙박시설, 단전, 승강기 미운영, 전기·위생·난방설비 확인 필요라는 조건이 동시에 존재합니다. 여기에 가격을 검증할 비교 실거래까지 제시되지 않아, 최저가 117,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵습니다. 권리는 인수 0원, 시설과 환금성은 재검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 정상 운영 가능성과 그에 필요한 비용을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
