의정부지방법원 2025타경64778. 고양시 덕양구 동산동 삼송테크노밸리 1층 에이-116호에 대한 경매입니다. 물건종류는 기타로 분류되어 있으며, 감정평가 이용상태에는 지식산업센터(아파트형 공장)와 아파트가 각각 기재되어 있습니다. 본건 주소는 삼송테크노밸리의 1층 호실이므로 아파트 물건으로 단정해서는 안 됩니다.
감정가는 1,447,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 709,030,000원입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만 실거래가나 임대수익을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시장가격 대비 할인율을 구분해야 합니다. 이 사건은 권리 소멸 구조보다 실제 점유 및 가격 검증이 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64778 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 376 삼송테크노밸리 1층 에이-116호 도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 통일로 140 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 / 감정평가상 지식산업센터(아파트형 공장) 이용 기재 |
| 소유자 | 주식회사카이로스디자인그룹 · 단독소유 |
| 소유권 취득 | 2018.03.14 · 임의경매로 인한 매각 |
| 감정가 | 1,447,000,000원 |
| 최저매각가 | 709,030,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 하조대농업협동조합 |
| 경매 청구액 | 2,819,543,990원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.04 · 을구 10번 하조대농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하조대농업협동조합 근저당
핵심은 2023.12.04 설정된 을구 10번 근저당권입니다. 하조대농업협동조합이 근저당권자이고 주식회사카이로스디자인그룹이 채무자입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 해당 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상입니다.
이후 등기된 기술보증기금의 가압류와 이번 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 종전 하나은행·케이씨씨·알에프엠 근저당권과 중소기업은행 근저당권, 한국미즈노주식회사의 전세권은 이미 말소된 이력으로 확인됩니다. 종전 전세권의 전세금 50,000,000원을 현재 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
공동담보에는 고양시 일산동구 식사동 144 및 145-1 토지와 위시티블루밍3단지 308동 204호가 기재되어 있습니다. 공동담보 물건이 본건 매각대상에 모두 포함되는 것은 아니므로 매각목록과 공동담보목록을 구분하고, 공동담보의 처분·배당에 따른 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
② 점유·임대차 — 인수액 추정과 실제 명도는 별개
현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현황 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 실제 임대차 별도 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 점유자·계약 내용 확인 필요 |
| 대항력 | 판정 불가 | 대항력 가능성·성립요건 확인 |
| 매수인 인수액 | 0원 추정 | 배당 가정상 금액 · 확정액 아님 |
과거 한국미즈노주식회사의 전세권은 2022.03.30 말소되어 등기상 존속하는 전세권이 아닙니다. 다만 전세권 말소 사실만으로 현재의 실제 점유 상태까지 확인되는 것은 아닙니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록 등 대항요건 및 매각물건명세서를 대조해야 인수와 명도 위험을 구체화할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
최초 감정가는 1,447,000,000원입니다. 2회 유찰된 현재 최저매각가는 709,030,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가와 시세 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장에서 저렴한 수준인지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
| 회차별 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 709,030,000원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 가정 | 34.3% | 496,320,999원 | 0원 추정 |
| 4회 유찰 가정 | 24.01% | 347,424,699원 | 0원 추정 |
회차별 금액은 유찰 시나리오이며 실제 향후 매각가격이나 유찰 여부를 확정한 것이 아닙니다. 인수액 0원은 확인된 권리를 바탕으로 한 배당 시뮬레이션 결과입니다.
④ 예상배당표 (매각가 709,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,490,300원 |
| 1. 근저당 · 하조대농업협동조합 | 3,380,000,000원 | 699,539,700원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 477,920,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 변경 채권최고액 및 공동담보의 실제 채권 잔액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당채권이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 커지지만 인수와는 구별
| 시나리오 | 채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 699,539,700원 | 3,158,380,300원 |
| 3회 유찰 가정 | 488,957,789원 | 3,368,962,211원 |
| 4회 유찰 가정 | 341,760,753원 | 3,516,159,247원 |
현재 시나리오에서 채권자 총채권액은 3,857,920,000원이고, 예상 배당액은 699,539,700원입니다. 미배당채권은 3,158,380,300원에 이릅니다. 신청채권자인 하조대농업협동조합의 경매 청구액 2,819,543,990원 역시 예상 배당액으로 전액 충족되지 않습니다.
추가 유찰 시나리오에서는 매각대금과 채권자 배당액이 감소하고, 채권 미배당액은 증가합니다. 그렇더라도 확인된 등기권리와 배당 가정에서 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 산정되어 있습니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 권리 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑥ 입지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 삼송테크노밸리 1층 에이-116호이며 물건종류는 기타입니다. 감정평가 이용상태에는 지식산업센터(아파트형 공장)와 아파트가 별도 기호로 기재되어 있으므로, 본건에 해당하는 기호와 이용상태를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 건물 구조. 감정평가상 기호3은 철골철근콘크리트구조, 지하3층·지상4층 건물이며 2015.01.08 사용승인되었습니다. 기호별 물건 특정 후 본건에 적용되는 내용을 확인해야 합니다.
- 설비. 기호3에는 승강기 16대와 주차설비 등이 기재되어 있습니다. 본건의 실제 시설 이용 및 접근 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 감정평가상 기호3의 부지는 남측 통일로와 동측 중로에 접합니다. 본건 1층 호실의 실제 출입 동선과 접근성은 별도 확인해야 합니다.
- 공부 현황. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 임대·환금성. 임대관계가 미상이고 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 현재 최저가만으로 임대수익률이나 재매각 가능성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 동일 건물의 유사 호실 실거래, 현재 매물가격과 실제 임대 조건을 조사해야 합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 점유 조사. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항요건을 확인하여 실제 인수 여부와 명도 비용을 검토해야 합니다.
- 말소기준 및 변경등기. 2023.12.04 근저당권과 2024.01.12 변경등기를 대조하고, 채권최고액 변경 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 공동담보. 식사동 토지와 위시티블루밍3단지 아파트의 공동담보 관계를 확인하되, 이를 본건 매각목록에 포함된 자산으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 매각대상 특정. 삼송테크노밸리 에이-116호와 감정평가 기호의 대응 관계를 확인하고, 실제 전유부분·대지권·이용상태 및 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
- 관리비·제세공과금. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부, 세금의 배당 우선순위 등을 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 추가 유찰 가정 금액은 496,320,999원과 347,424,699원입니다. 실제 입찰 검토에서는 회차별 최저가보다 검증된 시세와 총취득비용을 우선해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 가치와 점유
이 사건은 하조대농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임대관계 미상으로 점유에 따른 위험이 해소되었다고 단정할 수는 없습니다.
감정가 1,447,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 709,030,000원까지 하락했지만, 최근 실거래 시세나 수익성을 확인하지 못한 상태이므로 가격 메리트는 판단 보류가 적절합니다. 특히 근저당권 변경액과 공동담보, 감정평가 기호별 물건의 차이를 확인할 필요가 있습니다.
결론적으로 등기상 인수 0원 추정은 긍정적인 요소이지만, 점유·매각범위·시세 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 추가 유찰만으로 투자 매력이 자동으로 높아지는 것은 아니며, 실제 시장가치와 총취득비용을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
