의정부지방법원 2025타경64778. 고양시 일산동구 식사동 위시티블루밍3단지 308동 2층 204호 아파트입니다. 감정평가상 기호4는 아파트로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 20층, 2010.10.29. 사용승인됐습니다. 등기상 현재 소유자는 정재호이며 2016.12.05. 거래가액 530,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당이 이 경매의 말소기준권리입니다.
이후 설정된 하조대농업협동조합 근저당과 국민은행 가압류, 하조대농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있으므로 “임차인 신고 없음”과 “현실 점유관계가 확인됐다”는 의미를 동일하게 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64778 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1510 위시티블루밍3단지 308동 2층204호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 145.34㎡ · 2층 · 지상 20층 건물 |
| 소유자 | 정재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 691,000,000원 / 483,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 하조대농업협동조합 / 2,819,543,990원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2010.10.29. |
| 단지규모 | 위시티블루밍3단지 · 1,435세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 우리은행이 기준
말소기준권리는 2016.12.05. 접수된 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 480,000,000원이고, 2021.06.09. 근저당권 변경등기에는 채권최고액 431,700,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2024.01.12. 하조대농업협동조합 근저당 3,614,000,000원, 2025.09.23. 국민은행 가압류 40,815,104원, 2025.11.18. 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정에서는 이 후순위 권리들이 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 평균의 75.8%
위시티블루밍3단지 대상면적 145.34㎡와 매칭된 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 638,083,333원, 최신 거래는 2026.08. 640,000,000원입니다. 현재 최저매각가 483,700,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%로, 이번 사건은 신건 가격이 시세를 웃도는 유형과는 반대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 145.4㎡ | 12 | 640,000,000원 |
| 2026.07 | 145.4㎡ | 6 | 590,000,000원 |
| 2026.06 | 145.4㎡ | 3 | 620,000,000원 |
| 2026.05 | 145.4㎡ | 2 | 651,000,000원 |
| 2026.03 | 145.34㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.03 | 145.4㎡ | 11 | 630,000,000원 |
| 2026.03 | 145.4㎡ | 3 | 608,000,000원 |
| 2026.02 | 145.34㎡ | 11 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 145.34㎡ | 17 | 715,000,000원 |
| 2026.02 | 145.4㎡ | 7 | 663,000,000원 |
| 2026.02 | 145.34㎡ | 17 | 700,000,000원 |
| 2025.11 | 145.34㎡ | 9 | 730,000,000원 |
| 평균 | 145.34㎡ | 12건 | 638,083,333원 |
표본 최저 거래가는 460,000,000원, 최고 거래가는 730,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 2026.03. 17층 460,000,000원 거래도 있어 단순 평균만으로 개별 호수 적정가를 확정하기 어렵습니다. 그럼에도 현재 최저가 483,700,000원이 최근 12개월 평균 638,083,333원보다 낮고, 최신 2026.08. 거래 640,000,000원보다도 낮다는 점은 분명한 가격상의 여유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 483,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,237,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 476,463,000원 |
| 3. 근저당 · 하조대농업협동조합 | 3,614,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 40,815,104원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 4,134,815,104원 가운데 현재 회차 예상 채권자 배당은 476,463,000원, 미배당은 3,658,352,104원입니다. 신청채권자 하조대농업협동조합의 청구액은 2,819,543,990원이지만 현재 회차 시나리오상 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 483,700,000원 | 476,463,000원 | 3,658,352,104원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 338,590,000원 | 333,049,740원 | 3,801,765,364원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 237,012,999원 | 232,894,817원 | 3,901,920,287원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호4는 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 20층 건물입니다.
- 단지. 위시티블루밍3단지는 1,435세대이고 사용승인일은 2010.10.29.입니다.
- 주위환경. 위시티일산자이2단지 동측 견달마을에 위치하며, 주위에 소규모 공장·창고시설·농경지·임야가 혼재하는 시가지 외곽지대로 평가됐습니다.
- 교통. 근거리에 식사로가 있고 차량 접근이 가능하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 아파트 부지는 동측으로 위시티로, 북측으로 중로에 접합니다.
- 설비. 지역난방설비와 위생설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시개발구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 2,094,000원/㎡입니다.
- 하자표시. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 별도 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서의 최종 점유관계를 확인합니다.
- 우리은행 선순위. 2016.12.05. 우리은행 근저당을 말소기준으로 보고, 2021.06.09. 채권최고액 변경등기까지 원문과 대조합니다.
- 후순위 소멸. 하조대농업협동조합 근저당 3,614,000,000원과 국민은행 가압류 40,815,104원의 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서에서 재확인합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서는 선순위 우리은행 배당 뒤 후순위 채권자에게 큰 미배당이 남습니다. 이 미배당과 매수인 인수 여부를 혼동하지 않습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 483,700,000원, 최근 12개월 평균 638,083,333원, 최신 거래 640,000,000원 및 같은 2층 거래 651,000,000원을 함께 비교합니다.
- 거래 편차. 최근 12건의 범위가 460,000,000원부터 730,000,000원까지 넓으므로 층·내부상태 등 개별 조건을 현장 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.25. 이후 변동 여부까지 입찰 전 재확인합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 점유 확인과 가격”
이 사건의 등기 구조는 명확합니다. 2016.12.05. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 하조대농업협동조합 근저당·국민은행 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 매수인 인수도 0원입니다. 가격 역시 감정가 691,000,000원에서 1회 유찰돼 483,700,000원으로 내려와 최근 12개월 평균 638,083,333원의 75.8% 수준입니다.
다만 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건을 “임차인이 확실히 없다”고 단정하는 것보다, 등기상 인수 위험은 낮고 가격은 최근 평균보다 낮지만, 실제 점유관계를 마지막으로 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 권리와 가격은 긍정적이고, 최종 변수는 점유·명도 확인입니다.
