서울중앙지방법원 2024타경120539. 동작구 대방동 ‘디안’ 3층 303호, 용도는 다세대입니다. 감정평가의 이용상태도 공부상 근린생활시설인 일부 호수를 제외하고 현황 다세대주택으로 보고돼 있어, 이 물건을 아파트로 보면 안 됩니다. 등기상 소유자는 양상희 씨이고, 2016.06.07 공유자전원지분전부 이전으로 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2016.03.23 접수된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이후의 가압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 항목은 임차인 이영호 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 131,000,000원이고, 전유부분 전부에 대한 주거 임차권등기가 2024.10.23 접수돼 있습니다. 그러나 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 전입과 말소기준의 선후관계가 핵심입니다. 전입신고일 2016.04.11이 말소기준권리 2016.03.23보다 늦기 때문에, 이 보증금은 낙찰자가 떠안는 금액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경120539 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 3층303호 (대방동,디안) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 20.28㎡ · 3층 303호 |
| 소유자 | 양상희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 89,600,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김소영 / 271,798,081원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 17,920,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2016.03.23 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 들어온 갑구 3번 김소영 가압류, 갑구 4번 강제경매개시결정, 갑구 5번 임의경매개시결정, 을구 2번 이영호 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 특히 임차권등기가 보인다는 이유만으로 곧바로 인수형으로 보면 안 됩니다. 이영호 씨의 주민등록일자 2016.04.11이 말소기준권리보다 늦으므로, 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수 보증금 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 131,000,000원 | 전입 2016.04.11 확정 2016.04.11 6,000,000원 증액 확정 2022.03.11 | 대항력 없음 말소기준 2016.03.23 이후 전입 | 배당요구 2024.10.23 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
③ 가격 판단 — 실질취득은 89,600,000원, 시세 단정은 보류
현재 최저매각가는 89,600,000원으로 감정가 175,000,000원의 51.2% 수준입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 89,600,000원으로 계산됩니다. 여기까지 보면 숫자는 낮아 보입니다. 하지만 이 물건은 12세대 규모의 다세대이고, 대상 면적은 전용 20.28㎡입니다. 실거래 금액 비교값이 제시되지 않은 상태에서 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내리면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,012,800원 | 약 매각가의 2.2% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 87,587,200원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 김소영 | 262,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 김소영 | - | 0원 | 채권액 미상 — 배당 계산 제외 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문유한회사 | 271,798,081원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 실제 잔여는 변동 가능 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 문제이지, 매수인이 떠안는 인수금은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 “대림초등학교” 남서측 인근에 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 보라매역(지하철 7호선·신림선), 신대방삼거리역(지하철 7호선)이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소방설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로, 근린생활시설 및 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 북측 약 4미터, 남측 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 5,216,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가했고, 제반 설비 작동 여부 및 내부 인테리어 여부도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 17,920,000원을 준비해야 합니다.
- 임차권등기. 이영호 씨의 임차권등기는 말소기준 이후 권리이고, 전입신고일도 말소기준 이후입니다. 다만 점유·명도 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득. 인수액 0원이므로 실질취득은 최저가와 같습니다. 현재 회차 기준 89,600,000원입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대, 전용 20.28㎡, 평균 유찰 3.4회, 매각률 26.09%를 감안해 재매각 기간과 임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 내부 상태. 감정요항상 내부 확인이 불가했습니다. 입찰 전 누수, 설비, 점유자, 관리비, 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기 내용과 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 물건”은 다르다
이 사건은 임차권등기가 있어도 대항력 인수형으로 보기는 어렵습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2016.03.23이고, 임차인의 전입신고일은 2016.04.11입니다. 따라서 보증금 131,000,000원을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니며, 실질취득은 현재 최저가인 89,600,000원으로 봅니다. 하지만 권리분석이 안전하다고 해서 곧바로 매수 매력이 높아지는 것은 아닙니다. 12세대 소규모 다세대, 전용 20.28㎡, 3회 유찰, 내부 확인 불가, 실거래 금액 비교 부재가 남아 있습니다. 결론은 권리는 통과, 환금성은 보류입니다. 입찰은 권리보다 가격·임대·재매각 가능성을 확인한 뒤 접근하는 편이 맞습니다.
