서울중앙지방법원 2024타경120539. 동작구 대방동 ‘디안’ 5층 503호 다세대 물건입니다. 등기상 핵심은 2016.03.23 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2024.10.23 강제경매개시결정과 2025.07.28 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “등기상 소멸형”이라는 사실과 “점유까지 확인 완료”라는 말을 분리해서 봐야 합니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 현장조사 당시 임대관계가 미상이고, 점유자의 폐문부재로 내부도 확인하지 못했습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 실제 점유·임대관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경120539 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 여의대방로26길 57, 5층503호 (대방동,디안) |
| 물건종류 | 다세대 · 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 양상희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 207,360,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 271,798,081원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건축 / 규모 | 2016.03.18 · 디안 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.03.23 우리은행 근저당권입니다. 2016.06.22에는 해당 근저당의 채무자가 양상희로 변경됐고, 이후 등기된 2024.10.23 강제경매개시결정과 2025.07.28 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 64%까지 내려왔지만 실거래 기준은 없다
감정가는 324,000,000원, 현재 최저매각가는 207,360,000원으로 감정가의 64%입니다. 현재까지 2회 유찰됐습니다.
다만 이 물건에는 동일 조건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 최근 가격 추세를 비교할 수 있는 금액 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 64%라는 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.3회로 나타나 현재 2회 유찰 자체만으로 매수 타이밍을 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,703,040원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 203,656,960원 |
| 3. 경매개시결정 · 김소영 | 271,798,081원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 에프더블유2506유동화전문유한회사 | 271,798,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 207,360,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 3,703,040원을 제외한 203,656,960원이 우리은행 근저당에 배당되고, 뒤 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 배당 부족액은 1,539,939,202원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대림초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 보라매역과 신대방삼거리역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4미터, 남측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 256.9㎡, 지목은 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 5,216,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임대관계 미상·폐문부재 상태이므로 실제 점유자, 전입 여부, 임대차관계를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 가능 여부를 전입 시점과 보증금·확정일자 자료로 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 숫자와 실거래 대비 할인율을 혼동하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 판단. 현재 2회 유찰이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 추가 유찰 시 최저가는 165,888,000원, 132,710,400원 시나리오가 제시되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부 및 제반 설비 작동 여부, 인테리어 상태를 확인하지 못했으므로 수리비 변수까지 감안해야 합니다.
- 기각 관련 기록. 2026.07.27 채권자대리인에게 기각결정정본이 발송되고 2026.07.28 도달한 기록이 있어 사건 진행 상태를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 0개”는 다르다
이 물건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2016.03.23 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 현장조사에서는 임대관계가 미상이고 폐문부재로 내부와 실제 점유상태를 확인하지 못했습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 324,000,000원에서 2회 유찰되어 207,360,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교금액이 없으므로 감정가의 64%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 따라서 이 사건은 “권리 소멸 구조는 확인, 점유와 가격은 추가 검증”이 핵심입니다.
