대구지방법원 2025타경769. 울진읍 고성리 금광베네스타 104동 1층 101호입니다. 감정가는 162,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 79,380,000원입니다. 등기상 소유자는 박미진이며, 말소기준권리는 2015.07.01. 서포항농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 370,500,000원으로, 현재 최저가보다 훨씬 큽니다. 그래도 근저당의 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아니어서 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
주의할 부분은 권리보다 물건의 실제 이용과 가격 비교 방식입니다. 사건 용도 표시는 대지이지만 감정요항표상 이 호실은 상업용 및 업무용, 공실추정입니다. 반면 제공된 금광베네스타 실거래는 전용 75.82㎡ 거래들입니다. 숫자만 보면 최저가가 최신 거래의 31.8%에 불과하지만, 이 차이를 곧바로 경매 할인율로 해석하면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경769 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 및 업무용(모두 공실추정) |
| 소유자 | 박미진 (2015.01.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 308,552,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 말소기준권리 | 2015.07.01. 서포항농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 370,500,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015.01.28. 박미진 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정됐던 영천신용협동조합 근저당권 325,000,000원은 2015.07.01. 말소됐습니다. 그날 새로 설정된 서포항농업협동조합 근저당권 370,500,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2020년 죽변수산업협동조합 근저당권 2,470,000,000원은 2022년 이미 말소됐고, 2024년 울진군 압류도 2025.11.27. 해제됐습니다. 경매개시결정은 2025.08.27.이며 서포항농업협동조합이 채권자입니다.
② 임차관계 — 2건 모두 대항력 없음
| 점유·임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소연 | 목적물 전부 | 2023.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.11.06 배당요구 | 없음 |
| (주)유진종합건설 | 목적물 전부 | 2021.11.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 임차관계는 2건입니다. 최소연의 전입일은 2023.08.14, (주)유진종합건설은 2021.11.24로, 모두 말소기준권리인 2015.07.01보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 두 건 모두 대항력 없음입니다. 최소연은 2025.11.06. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 비교 — 31.8%라는 숫자만 믿으면 안 된다
금광베네스타 실거래 자료는 75.82㎡ 기준 6건입니다. 전체 평균은 224,166,666원, 최신 거래는 2026.03. 250,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 1건 기준 250,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래보다 14.2% 높은 추세로 계산돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 75.82㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2024.12 | 75.82㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 75.82㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2022.04 | 75.82㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 75.82㎡ | 9 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 224,166,666원 |
현재 최저가 79,380,000원은 최근 12개월 평균 250,000,000원의 31.8%, 전체 거래평균 대비로는 35.4%입니다. 숫자 자체는 큰 차이지만, 이 사건의 감정 이용상태는 상업용 및 업무용이고 실거래 자료는 75.82㎡ 거래이므로 이 비율을 그대로 ‘실질 할인율’로 쓰면 안 됩니다. 가격 메리트는 동일 용도·동일 호실 특성의 거래나 임대수익을 추가 확인해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 2. 근저당 · 서포항농업협동조합 | 370,500,000원 | 77,551,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 서포항농업협동조합 미배당액은 292,948,840원입니다. 이는 근저당 채권의 미회수액이지 매수인 인수액이 아니며, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차가 더 내려가면 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 292,948,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 316,334,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 332,703,932원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 서포항농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 “근저당 미배당이 커져서 낙찰자가 대신 갚는” 유형이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울진초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 이용. 상업용 및 업무용으로 이용 중이며 모두 공실추정입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 4,709㎡, 공시지가는 253,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수시설 및 난방설비가 돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도부터 확인. 사건 표시는 대지지만 감정평가 이용상태는 상업용·업무용입니다. 실제 호실의 현황과 이용 가능 업종을 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 직접대입 금지. 250,000,000원 최신 거래와 31.8% 비율은 참고치일 뿐, 동일 용도 비교가 확인되지 않아 그대로 적정가로 쓰면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 최소연과 (주)유진종합건설 관련 조사내역이 있으므로 공실추정과 실제 점유 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 두 임차관계 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당·명도 실무를 위해 원문 확인이 필요합니다.
- 공실 비용. 상업·업무용 공실이면 낙찰 후 임차인 확보까지의 관리비·보유비용과 공실기간을 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 용도와 수요
권리 구조만 보면 이 물건은 비교적 명확합니다. 2015년 서포항농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며, 조사된 임차관계 2건도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 162,000,000원에서 79,380,000원까지 내려와 표면 할인율은 크지만, 이 호실은 감정평가상 상업용·업무용·공실추정입니다. 제공된 250,000,000원 실거래를 그대로 비교해 “7,938만원이면 싸다”고 판단하기에는 용도 차이가 큽니다. 권리는 합격, 가격은 비교대상 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 할인율 자체보다 실제 상업·업무 수요와 공실 해소 가능성입니다.
