대구지방법원 2025타경769. 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층102호입니다. 감정평가 이용상태는 상업용 및 업무용(모두 공실추정)으로 기재되어 있습니다. 감정가 162,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 79,380,000원까지 내려왔습니다. 가격 자체는 최근 거래 자료와 큰 차이가 나지만, 이 사건의 권리분석에서는 가격만큼 현황조사상 점유자와 실제 공실 여부를 대조하는 과정이 중요합니다.
등기상 핵심은 단순합니다. 2015.07.01. 설정된 서포항농업협동조합 근저당 채권최고액 370,500,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.07.15. 죽변수산업협동조합 근저당과 2022.02.07. 압류는 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경769 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 울진읍 고성리 14 금광베네스타 104동 1층102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 및 업무용(모두 공실추정) |
| 소유자 | 박미진 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 79,380,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.07.01. 서포항농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 370,500,000원 |
| 청구액 | 308,552,509원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리는 없다
현재 말소기준권리는 2015.07.01. 서포항농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 370,500,000원이고 본 경매의 신청채권자 역시 서포항농업협동조합입니다. 2025.08.27. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 영천신용협동조합 근저당, 죽변수산업협동조합 근저당, 국 압류는 이미 등기부상 말소되어 현재 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 조사 — 대항력은 없지만 현장 확인 필요
| 성명 / 명칭 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최소연 | 목적물 전부 | 2023.08.14 | 미상 | 2025.11.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유진종합건설 | 목적물 전부 | 2021.11.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 점유자의 전입일은 각각 2023.08.14., 2021.11.24.로 모두 말소기준권리인 2015.07.01.보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 점유자 모두 보증금이 미상이고, 감정평가에서는 해당 호들을 “모두 공실추정”으로 기재하고 있어 조사 자료 사이의 현황 차이는 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 31.8%
금광베네스타의 면적 매칭 실거래 표본은 75.82㎡이며, 확인된 거래는 2022.02부터 2026.03까지 총 6건입니다. 전체 평균은 224,166,666원이고, 최근 12개월 거래는 2026.03. 250,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균 역시 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.82㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.01 | 75.82㎡ | 1 | 240,000,000원 |
| 2024.12 | 75.82㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2024.09 | 75.82㎡ | 7 | 208,000,000원 |
| 2022.04 | 75.82㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 75.82㎡ | 9 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 224,166,666원 |
현재 최저가 79,380,000원은 전체 실거래 평균 224,166,666원의 35.4%, 최근 12개월 평균 250,000,000원의 31.8%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래 대비 14.2% 높은 것으로 집계되어 하락 추세가 아니라 상승 방향입니다. 따라서 현재 회차의 가격차는 데이터상 분명합니다. 다만 최근 12개월 평균이 1건의 거래로 구성되어 있어 단일 거래를 곧바로 해당 호의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,828,840원 |
| 2. 근저당 · 서포항농업협동조합 | 370,500,000원 | 77,551,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 79,380,000원을 가정하면 서포항농업협동조합에 77,551,160원이 배당되고, 미배당액은 292,948,840원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 79,380,000원 | 77,551,160원 | 292,948,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 55,566,000원 | 54,165,812원 | 316,334,188원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 38,896,200원 | 37,796,068원 | 332,703,932원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 사건의 회차별 핵심 변수는 권리 인수액보다 낙찰가격과 실제 활용 가능성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울진초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 상업용 및 업무용으로 이용 중이며 모두 공실추정입니다.
- 토지. 부정형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 253,100원/㎡이며 토지면적은 4,709.0㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층건이며 위생·급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 재확인. 현황조사상 최소연·(주)유진종합건설이 목적물 전부 점유자로 기재되지만 감정평가에서는 공실추정입니다.
- 임차 보증금 확인. 두 점유자의 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계와 명도 협의 판단을 위해 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 본 건의 감정 이용상태는 상업용 및 업무용입니다. 현장 사용형태와 공부상 표시를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 표본 해석. 최근 12개월 평균 250,000,000원은 2026.03 한 건으로 구성됩니다. 단일 거래를 해당 호의 확정가로 보지 말고 전체 6건과 함께 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액이 크더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 승계를 혼동하면 안 됩니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가상 내부는 벽지·일부 타일, 장판지·타일, 샷시창호로 기재돼 있으므로 실제 상태와 수선 필요 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮아졌고 현황 확인이 승부처
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 조사된 점유자 역시 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 감정가 162,000,000원에서 두 번 유찰된 현재 최저가 79,380,000원은 최근 12개월 거래 평균 250,000,000원의 31.8%로 가격차도 큽니다.
다만 이 큰 가격차만 보고 결론을 내리기에는 확인할 지점이 분명합니다. 최근 12개월 시세는 1건 표본이고, 감정상 용도는 상업용 및 업무용이며, 현황조사의 점유자 기재와 감정평가의 공실추정도 서로 다릅니다. 따라서 이 물건은 권리에서는 합격이지만, 최종 입찰 판단은 실제 용도·점유·호별 상태와 비교거래의 적합성 확인까지 끝낸 뒤 내려야 합니다.
