대구지방법원 2025타경769. 울진읍 고성리 금광베네스타 104동 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가의 이용상태는 상업용 및 업무용입니다. 감정가는 161,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 78,890,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

권리구조의 핵심은 2015년 7월 1일 설정된 서포항농업협동조합 근저당 370,500,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고, 2024년 울진군 압류와 2025년 임의경매개시결정은 그보다 뒤입니다. 울진군 압류는 2025년 11월 27일 해제되어 말소됐고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 떠안을 권리와 법정지상권도 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 영천신용협동조합 근저당 325,000,000원은 2015년 7월 1일 해지됐고, 죽변수산업협동조합 근저당 2,470,000,000원 역시 2022년 7월 12일 해지됐습니다. 현재 분석의 기준은 2015년 서포항농업협동조합 근저당입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 배당되지 못한 채권액 자체가 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.

② 임차·점유관계 — 2명 모두 대항력 없음

실제 점유 신고자는 2명입니다. 최소연의 전입일은 2023년 8월 14일, (주)유진종합건설은 2021년 11월 24일로, 둘 다 말소기준권리인 2015년 7월 1일보다 늦습니다. 따라서 주어진 자료상 두 점유자 모두 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액을 구체적으로 산정할 수는 없지만, 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 직접 비교는 제한적

금광베네스타의 최근 12개월 실거래 평균은 270,300,000원, 최신 거래는 2026년 4월 290,000,000원입니다. 현재 최저가 78,890,000원은 최근 12개월 평균의 29.2% 수준입니다. 다만 대상 면적은 144.0㎡로 잡혀 있는 반면 실거래 표본은 39.13㎡, 75.82㎡, 84.92㎡, 104.04㎡ 등으로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건 감정평가 이용상태는 상업용·업무용이므로, 단지 실거래 평균과의 단순 비율만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 결론내리면 안 됩니다.

가격 추세도 무시할 수 없습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -2.4%로 하락 추세입니다. 전체 실거래 평균 271,416,666원보다 최근 12개월 평균 270,300,000원이 낮고, 최신 거래는 290,000,000원입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균 하나보다 최근 평균·최신 거래·하락 추세를 함께 보되, 본건과 면적·용도가 맞지 않는다는 한계를 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,890,000원 가정)

현재 최저가 기준 근저당권자의 미배당액은 293,430,020원입니다. 그러나 그 미배당 채권은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

이 사건은 대항력 임차보증금을 인수하는 구조가 아니므로 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 커지는 유형이 아닙니다. 유찰이 더 진행되면 매수인의 취득대금 자체는 55,223,000원, 38,656,100원으로 내려가고, 대신 근저당권자의 미회수 채권이 더 늘어나는 구조입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울진초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 상업용 및 업무용으로 이용 중이며 모두 공실로 추정됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·난방설비가 돼 있습니다.
• 도로. 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 소로3류와 접하고 공시지가는 253,100원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 금광베네스타는 157세대, 2014년 2월 28일 준공입니다. 다만 본건은 상업·업무용으로 평가돼 일반 주거 실거래와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 사건 용도 표시는 대지이고 감정 이용상태는 상업용·업무용입니다. 201호의 실제 현황과 공부상 용도를 원본에서 대조하세요.
• 점유 현황 확인. 감정평가에서는 공실 추정이지만 현황조사에는 최소연·(주)유진종합건설이 확인됩니다. 현재 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 두 점유자 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구와 최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 시세 착시 경계. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 29.2%라는 수치만 보고 할인율로 보지 마세요. 실거래 표본과 대상 면적이 일치하지 않습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -2.4%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 가격을 높게 잡지 않는 편이 안전합니다.
• 공실·임대수익 검토. 상업·업무용 물건은 공실 기간과 임대료가 실질 수익률을 좌우합니다. 임대수요를 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다

이 물건의 장점은 분명합니다. 2015년 근저당이 말소기준이고, 뒤의 권리는 소멸하며 두 점유자도 모두 그보다 늦게 전입했습니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 깔끔합니다.

그러나 투자 판단은 별개입니다. 본건은 상업용·업무용으로 평가되고 공실로 추정되며, 이미 2회 유찰됐습니다. 단지 실거래 자료는 최근 12개월 평균 270,300,000원, 최신 290,000,000원이지만 면적이 일치하지 않고 최근 흐름도 -2.4%입니다. 따라서 “감정가의 49%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수가 아니라 현재 용도에서 78,890,000원의 현금흐름과 환금성이 실제로 성립하는지를 확인하는 데 있습니다.