부산지방법원 2025타경22737. 부산 동래구 사직동 사직제이파크2차 2층 201호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가에서는 공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층으로, 사용승인일은 2016.07.01입니다. 현재 소유자는 주식회사진명종합건설입니다.
권리의 중심은 2024.01.29. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정, 후순위 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 연산제일새마을금고 근저당과 옥수석의 전세권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22737 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 414 사직제이파크2차 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로164번나길 10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 대상면적 | 76.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인 2016.07.01 |
| 소유자 | 주식회사진명종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.01.29. 을구 4번 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 204,000,000원이고 채무자는 주식회사진명종합건설입니다. 이후 2024.06.21. 신용보증기금 가압류 757,350,000원, 2024.09.04. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.22. 부경양돈협동조합의 임의경매개시결정, 2025.12.23. 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태헌 | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 이태헌 1명입니다. 전입일 2025.03.10.은 말소기준 2024.01.29.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 최종 입찰 전 매각물건명세서에서 보완 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 최근 거래보다 7.8% 높다
사직제이파크2차는 총 12세대, 사용승인일 2016.07.01의 소규모 공동주택입니다. 대상면적 76.37㎡와 일치하는 실거래 표본은 1건이며, 2025.04. 5층이 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 이 1건 기준 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 76.37㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.37㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가는 215,600,000원으로 최근 실거래 200,000,000원의 107.8%입니다. 즉 감정가에서 30% 내려온 상태임에도 최근 확인되는 거래가격보다 15,600,000원 높습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 판단은 맞지 않습니다. 현재 회차의 매수인 실질취득액도 인수액 0원 기준 215,600,000원이므로 시세 비교 결과는 동일합니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 1. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 757,350,000원 | 7,781,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 961,350,000원 중 211,781,600원이 배당되고 749,568,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 749,568,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 813,342,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 857,985,016원 | 0원 |
현재 회차에서 신청채권자 청구금액은 560,000,000원이나 배당 시나리오상 부경양돈협동조합 배당액은 204,000,000원으로 청구 전액을 충족하지 못합니다. 2회·3회 유찰 시에도 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산되지만, 채권자 미배당액은 813,342,880원, 857,985,016원으로 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 사직역 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사직역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층, 사용승인일 2016.07.01이며 승강기·도시가스·공동현관설비 등이 설치돼 있습니다.
- 현장 확인. 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다.
- 토지. 경사지대 내 부정형 토지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 도로. 북서측 약 6미터, 서측 약 3~4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,462,000원/㎡이며 토지면적은 757.0㎡입니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택이고, 동일 면적 최근 거래 표본도 1건뿐이어서 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 실거래 우선. 현재 최저가 215,600,000원은 최근 거래 200,000,000원의 107.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하지 않는 것이 핵심입니다.
- 임차인 보증금 확인. 이태헌은 후순위 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 점유자가 존재하므로 실제 점유관계와 명도 상황을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 점검. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐지만 아직 최근 시세 위”
권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.29. 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이태헌의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 215,600,000원은 1회 유찰된 가격이지만 최근 동일 면적 실거래 200,000,000원보다 15,600,000원 높고 107.8%에 해당합니다. 게다가 총 12세대, 실거래 표본 1건인 소규모 공동주택이라 환금성과 가격 검증에도 보수적인 접근이 필요합니다. 결론은 권리는 비교적 정리됐지만, 현재 가격은 최근 시세보다 높아 보수적으로 볼 물건입니다.
