부산지방법원 2025타경22737. 사직제이파크2차 2층 203호는 사건상 용도가 다세대이고, 감정평가에서는 공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현장조사 때는 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못했습니다. 등기상 핵심은 2024.03.15. 설정된 부경양돈협동조합 근저당 228,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 쪽도 현재 확인된 자료에서는 매수인 인수로 이어지지 않습니다. 이태헌의 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준일 2024.03.15.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 여부와 관계없이 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 원문 서류에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22737 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 414 사직제이파크2차 2층 203호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로164번나길 10 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) |
| 소유자 | 주식회사진명종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부경양돈협동조합 / 560,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.15. 부경양돈협동조합 근저당 · 채권최고액 228,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2016년 신탁과 기존 연산제일새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.03.15. 부경양돈협동조합 근저당입니다. 이후 2024.06.21. 신용보증기금 가압류 757,350,000원, 2024.09.04. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.22. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태헌 | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰에도 최근 거래보다 높다
사직제이파크2차는 12세대, 사용승인일 2016.07.01.이며 대상 면적은 72.9㎡입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 1건이고, 2025.04. 5층 76.37㎡가 200,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 76.37㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.9㎡ 대상 | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 205,800,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 102.9%입니다. 감정가 294,000,000원에서 한 차례 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 최근 거래를 기준으로 보면 여전히 시세보다 낮지 않습니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,681,200원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 228,000,000원 | 202,118,800원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 757,350,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 205,800,000원 가정 시 집행비용 3,681,200원을 제외한 202,118,800원이 부경양돈협동조합에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게는 배당 잔여가 없습니다. 총 미배당액은 783,231,200원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 783,231,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 844,106,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 886,719,788원 | 0원 |
권리구조상 유찰이 거듭돼도 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다. 가격 측면에서는 현재 회차 205,800,000원이 최근 거래 200,000,000원보다 높은 반면, 다음 시나리오의 매각가는 144,060,000원으로 내려갑니다. 따라서 현재 사건의 핵심은 권리보다 어느 회차 가격에서 접근할지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 사직역 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사직역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층 건물이며 사용승인일은 2016.07.01.입니다. 승강기·도시가스·위생·급배수·공동현관설비가 있습니다.
- 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 토지·도로. 경사지대 내 부정형 토지이며 북서측 약 6미터, 서측 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 총 12세대이고 최근 12개월 면적 매칭 거래는 1건입니다. 단지 경매자료의 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 최저가 205,800,000원은 최근 거래 200,000,000원의 102.9%입니다. 1회 유찰 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 임차인 원문 확인. 이태헌의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력 없음과 별개로 배당관계를 원문에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사에서 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 가격 판단의 중요한 변수입니다.
- 소규모 단지 시세 확인. 12세대이고 최근 거래 표본도 1건이므로 인근 유사 공동주택 거래와 함께 가격을 교차검증하는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 가압류·압류, 임차인 현황과 배당관계는 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 현재 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.03.15. 부경양돈협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이태헌의 전입도 2025.03.10.으로 더 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 감정가 294,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 205,800,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 200,000,000원과 비교하면 여전히 102.9%입니다. 최근 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 현재 가격은 보류”가 핵심입니다. 권리 안전성만 보고 현재 회차를 싸다고 평가하기보다, 추가 시세 확인과 회차별 가격을 함께 비교하는 접근이 적절합니다.
