부산지방법원 2025타경22737. 부산 동래구 사직동 ‘사직제이파크2차’ 3층 301호로, 공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 말소기준권리는 2023.03.17. 설정된 부경양돈협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 그 이후 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 점유관계에서는 이태헌이 2025.03.10. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 말소기준권리인 2023.03.17.보다 늦기 때문에 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금은 산정되지 않고, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22737 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 414 사직제이파크2차 3층 301호 · 아시아드대로164번나길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공부상 공동주택(연립주택) · 전용 76.37㎡ · 지상7층 건물 |
| 소유자 | 주식회사진명종합건설 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.07.01 · 12세대 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부경양돈협동조합 / 560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
2018.04.16. 김윤영 명의의 전세권 200,000,000원이 설정된 이력이 있으나, 해당 전세권은 2023.03.17. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 부경양돈협동조합 근저당권입니다. 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태헌 | 미상 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 이태헌의 전입신고는 말소기준권리보다 후순위입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당관계와 점유 현황은 입찰 전 원문을 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 높다
사직제이파크2차 전용 76.37㎡의 확인된 실거래는 2025.04. 5층 200,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 76.37㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.37㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 215,600,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 200,000,000원의 107.8%입니다. 인수액이 없으므로 실질취득액 역시 215,600,000원이고, 비교 기준을 최저가가 아닌 실질취득으로 보더라도 결과는 같습니다. 현재 회차는 최근 확인 거래보다 높은 가격대입니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,818,400원 |
| 2. 근저당 · 부경양돈협동조합 | 240,000,000원 | 211,781,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 757,350,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 997,350,000원 중 211,781,600원이 배당되는 시뮬레이션이며 미배당액은 785,568,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 215,600,000원 | 211,781,600원 | 785,568,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 150,920,000원 | 148,007,120원 | 849,342,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 105,644,000원 | 103,364,984원 | 893,985,016원 | 0원 |
회차가 내려가도 현재 분석상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단에서 핵심은 후순위 채권자의 미배당 규모가 아니라, 각 회차의 실질취득액이 실제 시장 거래 수준과 어떤 관계인지입니다. 현재 회차는 그 기준에서 가격 우위가 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 사직역 동측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 사직역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도. 공부상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상7층 건물이며 사용승인일은 2016.07.01입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스·공동현관 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 경사지대 내 부정형 토지로 공동주택·업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북서측 폭 약 6미터, 서측 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,462,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이고 확인된 동일 면적 최근 실거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 1.3회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 않기. 실질취득 215,600,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 107.8%입니다.
- 임차인 원문 재확인. 이태헌의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 원문 대조가 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다.
- 회차별 가격 분리. 현재 215,600,000원과 2회 유찰 시 150,920,000원, 3회 유찰 시 105,644,000원은 시장가격과의 관계가 서로 다릅니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 외 비용을 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리구조는 현재 자료상 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.03.17. 부경양돈협동조합 근저당이고, 현재 임차인 이태헌은 2025.03.10. 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 다른 문제입니다. 1회 유찰된 현재 최저가 215,600,000원이 곧 실질취득액이고, 이는 최근 12개월 평균이자 최신 실거래 200,000,000원의 107.8%입니다. 거래 표본도 1건뿐이고 단지는 12세대 규모입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않는다”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장 거래가격을 기준으로 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
