대구지방법원 2025타경827. 대구 동구 도동 90-24의 토지와 제조업소 용도로 이용 중인 건물 관련 경매입니다. 토지는 578.0㎡, 지목은 대(垈), 제2종일반주거지역이며 감정평가상 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 건물은 제조업소로 사용되고 일부는 사무실로 이용 중입니다. 소유자는 서춘자이고, 신청채권자는 주식회사국민은행입니다.
권리관계만 놓고 보면 기준은 분명합니다. 2014.04.15. 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원이 말소기준권리이고, 이후의 2022년 국민은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 0명이지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 점유관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경827 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 도동 90-24 · 대구광역시 동구 팔공로24길 181-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소(일부 사무실) · 토지는 근린생활시설 부지 |
| 토지 | 578.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 550,300원/㎡ |
| 소유자 | 서춘자 |
| 감정가 / 최저가 | 680,460,540원 / 333,425,000원 (2회 유찰 · 감정가 대비 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,286,797,026원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 2-1~2-6 포함 매각 · 2-7 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
과거의 가등기·가압류와 이전 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.04.15. 국민은행 근저당권이며, 2022.06.30. 설정된 국민은행 근저당권 2,160,000,000원과 2025.05.14. 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 333,425,000원으로 감정가 680,460,540원의 약 49.0%입니다. 2회 유찰로 가격이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에서는 동일 용도·인근 실거래 가격과 직접 비교할 수 있는 거래값이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 333,425,000원 | 49.0% | 1,952,042,950원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 233,397,500원 | 34.3% | 2,050,670,065원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 163,378,250원 | 24.01% | 2,119,709,046원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리 인수의 문제이고, 제시외 건물과 타인 토지에 관한 분쟁 가능성까지 해소한다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 333,425,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,467,950원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 207,957,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권 합계 2,280,000,000원 중 예상 배당은 327,957,050원이고, 미배당액은 1,952,042,950원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 제시외 건물 — 이 사건의 핵심 리스크
또한 목록 2 건물은 공부상 슬래브지붕으로 되어 있으나 실제 현황은 슬레트지붕입니다. 감정평가상 일련번호 2·4 건물은 세멘벽돌조 스레트지붕 단층으로, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트 등, 바닥은 칼라하드너 등으로 마감되어 있으며 별도의 설비내역은 없습니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 도평동행정복지센터 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택과 제조업소 등이 형성된 기존주택지대입니다.
- 현재 이용. 건물은 제조업소 및 일부 사무실로 이용되고 있으며, 토지는 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 대체로 보통입니다.
- 도로. 감정평가상 남측 약 15미터, 서측 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지 형상. 가로장방형·평지이며 인접필지와 등고 평탄합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구는 5층 이하입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·군용비행장 소음대책구역 제2종구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 경계 확인. 일괄매각 대상 2-1~2-6과 제외 대상 2-7의 위치·현황을 현장에서 구분해야 합니다.
- 타인 토지 관계 확인. 2-5·2-6이 소재한 도동 90-26의 토지 소유관계와 존치·철거·사용 관련 분쟁 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 사용자와 점유상태를 재확인해야 합니다.
- 지붕 현황 확인. 목록 2는 공부상 슬래브지붕과 실제 슬레트지붕이 다르므로 현황과 공부의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49.0%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 제조업소·토지의 실제 거래가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 규제 확인. 고도지구·비행안전구역·군용비행장 소음대책구역·역사문화환경보존지역 등 이용 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 제시외 건물 관련 의견서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 있다
현재 최저가는 333,425,000원으로 감정가의 49.0%이고, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 여기까지만 보면 권리구조는 단순합니다. 하지만 이 사건의 실제 난도는 제시외 건물 2-5·2-6이 타인 소유 토지에 존재하고 법적 분쟁이 예상된다는 점에서 올라갑니다. 여기에 제조업소·토지라는 이용형태, 2회 유찰, 실거래 가격 비교의 부재까지 겹쳐 있습니다.
따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다, 타인 토지 위 건물의 법률관계와 실제 사용 가능 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 핵심은 “싸게 내려왔느냐”보다 “낙찰 후 무엇을 온전히 사용할 수 있느냐”입니다.
