대구지방법원 2025타경827. 대구 동구 도동 90-24에 있는 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 제조업소(내 일부 사무실 포함)로 이용 중입니다. 토지는 578㎡, 가로장방형의 평탄한 토지이며 감정평가에서는 근린생활시설 부지로 이용 중이라고 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 680,460,540원의 70%인 476,322,000원으로 1회 유찰 상태입니다.
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 등기부상 오래된 가등기·가압류·구 근저당 등은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2014년 4월 15일 설정된 국민은행 근저당 120,000,000원입니다. 이후 2022년 국민은행 근저당 2,160,000,000원과 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경827 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 도동 90-24 · 대구광역시 동구 팔공로24길 181-3 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소(내 일부 사무실) · 제조업소 |
| 소유자 | 서춘자 |
| 토지 | 578㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 550,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 680,460,540원 / 476,322,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,286,797,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
과거 2001년 설정된 국민은행 근저당 300,000,000원은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 말소기준은 2014.04.15. 국민은행 근저당 120,000,000원입니다. 2014.04.28. 설정된 국민은행 근저당 36,000,000원 역시 이미 말소됐으며, 2022.06.30. 설정된 국민은행 근저당 2,160,000,000원과 2025.05.14. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 476,322,000원으로 감정가 680,460,540원의 70%입니다. 숫자만 보면 1회 유찰로 204,138,540원 낮아졌지만, 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
특히 일반적인 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대조할 수 있는 물건이 아니라, 제조업소로 이용되는 건물과 토지가 묶여 있고 제시외 건물까지 포함되는 구조입니다. 실제 가치는 건물 상태, 제시외 건물의 귀속·위치, 토지 활용성, 각종 토지이용 제한과 현장 사용상태에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 476,322,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,163,220원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 349,158,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당 채권 합계 2,280,000,000원 중 469,158,780원이 배당되고 1,810,841,220원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 근저당 잔액은 매수인 인수액이 아니며, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
④ 매각대상·현황 — 이 물건의 핵심 체크포인트
감정평가상 일련번호 2와 4 건물은 세멘벽돌조 스레트지붕 단층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 몰탈 위 페인트 등, 바닥은 칼라하드너 등, 창호는 샷시창호입니다. 설비내역은 없습니다.
⑤ 토지·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도평동행정복지센터 북측 인근으로, 기존주택지대에 단독주택과 제조업소 등이 형성된 지역입니다.
- 이용. 건물은 제조업소 및 일부 사무실로 이용 중이고, 토지는 감정평가상 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 교통여건을 고려한 제반 교통사정은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 감정평가상 남측 약 15미터, 서측 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지형상. 가로장방형·평탄, 토지면적 578㎡, 지목은 대입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구(5층 이하), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제2종구역, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 550,300원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 즉시 검증하기 어려운 제조업소·토지 복합물건이고, 제시외 건물과 현황 차이까지 있어 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 범위. 2-1~2-6 포함, 2-7 제외 조건을 현장과 매각목록에서 다시 대조하세요.
- 90-26번지 지상 부분. 일부 제시외 건물이 의뢰외 토지에 있다는 점을 확인하고 경계·사용관계를 점검하세요.
- 건물 현황 차이. 목록 2의 공부상 슬래브지붕과 실제 슬레트지붕 차이를 직접 확인하세요.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 제조업소이므로 실제 사용자와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 토지·건물의 별도 시장가치를 검토하세요.
- 토지 규제. 고도지구·비행안전구역·소음대책구역·역사문화환경보존지역 등 활용 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격 검증이 중요한 물건
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 근저당과 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 권리 인수만 놓고 보면 복잡한 사건은 아닙니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 제조업소로 사용되는 기타 + 토지 물건이고, 제시외 건물의 포함·제외가 나뉘며 일부가 90-26번지 지상에 있고, 목록 2 건물은 공부와 실제 지붕도 다릅니다. 게다가 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 476,322,000원이 시장가보다 싼지 확인할 직접 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 현황·활용성·가격 검증 없이는 응찰 보류”가 적절합니다.
