대구지방법원 2025타경827. 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층 2-02호입니다. 현재 소유자는 서춘자이고, 권리분석의 기준점은 2022.06.30 설정된 주식회사국민은행 근저당권 2,160,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이며, 2025.05.14 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 이후 보전처분은 2025.09.29 이미 말소되어 등기부상 별도 인수 문제를 만들지 않습니다.
배당 시나리오상 현재 회차 매각가 492,891,000원에서 집행비용 7,328,910원을 제외한 485,562,090원이 국민은행에 배당되고, 1,674,437,910원이 미배당으로 남습니다. 하지만 이 부족액은 매수인이 승계하는 금액으로 계산되지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 후순위 채권 승계가 아니라 실제 이용·점유와 매각 제외 설비의 범위를 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경827 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1542-8 제1종근린생활시설 2층 2-02호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 매각물건명세서상 운동시설(골프연습장) 이용 |
| 소유자 | 서춘자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,437,000,000원 / 492,891,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,286,797,026원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.30 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 토지 관련 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 토지면적 1,350.5㎡ · 공시지가 2,351,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 권리는 없다
과거 2013.10.08 공산농업협동조합 근저당권 650,000,000원이 있었지만 2022.06.30 해지로 말소됐습니다. 같은 날 서춘자가 소유권을 취득하고 국민은행 근저당권 2,160,000,000원이 설정됐으며, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2025.05.14 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.09 보전처분 역시 회생절차 개시신청 기각결정에 따라 2025.09.29 말소됐습니다.
② 유찰 시나리오 — 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가가 492,891,000원으로 내려온 상태이며 감정가의 34.3% 수준입니다. 4회 유찰 시 시나리오는 345,023,700원, 5회 유찰 시 시나리오는 241,516,589원입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 492,891,000원 | 485,562,090원 | 1,674,437,910원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 345,023,700원 | 339,393,368원 | 1,820,606,632원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 241,516,589원 | 237,335,357원 | 1,922,664,643원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만 국민은행 미배당액은 커집니다. 다만 이 사건의 시나리오에서는 그 미배당액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 반대로 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다. 가격 판단은 근린시설의 실제 영업 가능성, 일괄사용 상태, 매각 제외 설비, 점유관계까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,328,910원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 2,160,000,000원 | 485,562,090원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 기준 1,674,437,910원이 미배당으로 남고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (등기·명세서·감정 기재 기준)
- 현재 이용. 매각물건명세서에는 운동시설(골프연습장)로 이용 중이며 목록 5와 6이 벽체 없이 일괄 사용되고 출입구 1개를 이용한다고 기재되어 있습니다.
- 매각 제외. 스크린골프장 안의 별도 분리·이전 가능한 설비는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 토지 성격. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방이며 도로접면은 중로각지입니다. 일반상업지역·경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역·제1종지구단위계획구역 등이 포함되어 있습니다.
- 도로. 토지정보에는 중로2류(폭 15m~20m)와 접한다고 기재되어 있습니다.
- 감정 기재. 감정요항표에는 차량 접근이 가능하고 교통사정은 대체로 보통으로 평가되어 있으며, 일부 이용상태는 제조업소 및 일부 사무실로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조 필요. 감정요항표에는 도동 소재 및 제조업소 관련 내용이 함께 기재되어 있으므로, 본건 봉무동 1542-8의 실제 현황·범위와 일치하는지는 현장에서 원본과 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.06.30 국민은행 근저당권이 말소기준이라는 점과 매각으로 소멸하는 등기 범위를 원본 등기부에서 최종 대조하세요.
- 점유·영업주체 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현재 골프연습장 운영자와 실제 점유자의 지위를 확인하세요.
- 일괄사용 범위 확인. 목록 5·6이 벽체 없이 연결되고 출입구 1개를 사용하는 구조이므로, 낙찰 후 독립 이용 가능성과 원상회복 범위를 직접 확인하세요.
- 제외 설비 확인. 분리·이전 가능한 스크린골프장 설비는 매각에서 제외되므로 무엇이 부동산에 남고 무엇이 반출되는지 현장에서 구분하세요.
- 가격 판단 분리. 감정가 1,437,000,000원 대비 최저가 492,891,000원이라는 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 활용가치와 점유·시설 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 시나리오의 국민은행 미배당 1,674,437,910원은 크지만 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 미배당과 승계금액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “낮아진 최저가보다, 무엇을 실제로 받는지가 중요하다”
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 매각 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 현재 가격은 3회 유찰 끝에 492,891,000원까지 내려왔고 국민은행에는 1,674,437,910원의 미배당이 발생합니다.
하지만 이 물건의 실제 난도는 등기보다 현장에 있습니다. 골프연습장 일괄사용, 목록 5·6의 무벽체 연결, 출입구 1개, 분리·이전 가능한 설비의 매각 제외가 동시에 걸려 있습니다. 감정가의 34.3%라는 숫자는 눈에 띄지만, 그 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 현장 확인 후. 이 사건은 그 두 판단을 분리해야 하는 근린시설 경매입니다.
