전주지방법원 2025타경593. 전주시 덕진구 중동 776-2, 세칭 ‘채움빌딩’ 2층 201호로 전유부분은 236.64㎡입니다. 감정평가상 현황은 공실이고, 인근은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다. 감정가 314,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 219,800,000원입니다.
등기상 핵심은 2015.07.03. 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이고 채무자는 강갑성입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.03.11. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 전주시 압류는 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경593 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전유부분 236.64㎡ · 지하1층 지상6층 중 2층 |
| 현황 | 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 강갑성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 314,000,000원 / 219,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 911,611,306원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015.06.10. 설정됐던 전북은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2015.07.03. 강갑성 앞으로 소유권이 이전된 날 새로 설정된 전북은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11. 전북은행의 임의경매개시결정과 2026.01.02. 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 유찰률은 확인되지만 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 감정가 314,000,000원의 70%인 219,800,000원입니다. 그러나 이 근린시설의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 219,800,000원 | 708,077,200원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 153,860,000원 | 773,094,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 107,702,000원 | 818,605,828원 |
유찰이 진행될수록 매각가격은 낮아지지만 전북은행 근저당권의 채권최고액이 924,000,000원으로 매각가격보다 크기 때문에 각 회차 모두 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 예상배당상 채권자의 회수 부족분이고, 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,877,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 924,000,000원 | 215,922,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상으로 전북은행에 215,922,800원이 배당되고 708,077,200원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 예상치입니다.
④ 관리비 — 별도 확인이 필요한 실무 리스크
2025.06.18. 대동코리아로부터 공용부분에 대한 체납 문서가 제출됐습니다. 관리비 체납원금은 5,005,877원, 미납연체료는 1,470,280원, 가산금은 50,060원이며 합계는 6,526,217원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전기안전공사 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 서측으로 왕복4차선 호남로가 지나고 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 서측 노폭 약 15m 내외, 동측 노폭 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 상업구역·연구개발특구 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 792.5㎡, 상업용으로 이용 중이며 평지·세로장방 형태, 중로각지입니다. 공시지가는 2,201,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상6층 건물의 2층으로, 승강기·급배수·위생·소화전·스프링쿨러 설비 등이 있습니다.
- 현황. 감정평가 당시 공실이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 매각기일까지 점유 상태가 바뀔 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상이므로 사업자등록·점유 및 임대차관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관련 6,526,217원의 체납 문서가 제출돼 있으므로 관리주체에 최신 금액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당권에는 같은 건물 2층 202호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 배당관계는 공동담보 처리와 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 임대수익·공실률·인근 상가 거래사례 등을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격·공실·관리비를 봐야 한다
이 물건의 등기상 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2015.07.03. 전북은행 근저당권이고, 이후 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하며 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 근린시설인 만큼 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상이며, 공용부분 관리비 관련 6,526,217원의 체납 문서도 제출돼 있습니다. 무엇보다 현재 최저가 219,800,000원이 감정가의 70%라는 사실 외에 최근 시장가격을 직접 비교할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 확인 가능, 가격 메리트는 추가 검증이 필요한 물건입니다.
