전주지방법원 2025타경593. 전주시 덕진구 중동에 위치한 채움빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 전유면적은 236.64㎡이며, 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 6층 건물 중 2층에 위치합니다. 소유자는 강갑성이고, 주식회사 전북은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행되었습니다. 감정가 314,000,000원이었던 물건의 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다.

권리관계의 중심은 2015.07.03 설정된 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 명세서에도 별도로 인수하는 권리와 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 권리상 인수금액 0원과 실제 취득·운영비용 0원은 전혀 다른 의미입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당

최초 소유권보존은 김성용 명의로 이루어졌으며, 당시 설정된 전북은행 근저당권(채권최고액 2,520,000,000원)은 2015.07.03 이미 말소되었습니다. 같은 날 강갑성 앞으로 소유권이 이전되고 새로운 전북은행 근저당권 (채권최고액 924,000,000원)이 설정되었습니다. 이 새로운 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

확인된 임차인은 0명이며, 감정평가상 현황은 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 상태와 임대차 존재 여부는 현장 및 원본 서류를 통해 최종 확인해야 합니다. 공실이라는 평가만으로 모든 점유·명도 가능성을 배제할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건의 감정가는 314,000,000원, 현재 최저매각가는 153,860,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저매각가는 감정가의 49%가 되었습니다. 그러나 근린시설은 개별 호실의 임대수요, 공실기간, 접근성, 건물 관리상태 등에 따라 시장가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오는 최저매각가를 기준으로 한 가정이며 실제 다음 회차의 진행·매각조건을 확정하는 수치는 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정으로 실제 확정채권 및 배당과 차이가 날 수 있습니다.

여기서 중요한 특징은 유찰로 매각가격이 하락하더라도 매수인이 인수하는 등기상 권리는 0원으로 유지된다는 점입니다. 채권자에게 배당하지 못하는 금액이 늘어나는 것과 매수인이 그 금액을 추가로 부담하는 것은 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 153,860,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,954,040원을 제외한 150,905,960원이 전북은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 773,094,040원이며, 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 0원입니다.

위 배당표는 집행비용을 추정하고 전북은행 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 모델입니다. 전주시 압류 관련 조세채권, 실제 확정채권액, 공동담보 관계, 법정 우선배당 등은 결과를 변경할 수 있습니다. 미배당 추정액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다.

④ 관리비 체납 — 별도로 확인해야 할 핵심 비용

매각물건명세서 비고에는 2025.06.18 대동코리아로부터 공용부분에 대한 체납 문서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 기재된 체납 내역은 다음과 같습니다.

따라서 최저가 153,860,000원을 기준으로 한 권리상 실질취득액은 153,860,000원이지만, 실제 총취득비용에는 법적으로 부담할 관리비, 취득 관련 세금과 각종 부대비용이 추가될 수 있습니다. 확정되지 않은 관리비 전액을 인수금액으로 단정하거나, 반대로 비용이 전혀 없다고 보는 것 모두 부정확합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 중동 소재 한국전기안전공사 북동측 인근에 위치하는 채움빌딩입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
• 교통. 서측으로 왕복 4차선 호남로가 지나며 본건까지 차량 접근이 용이합니다. 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
• 도로 조건. 서측 노폭 약 15m 내외, 동측 약 11m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하는 부지입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조에 석재·강화유리 등 외벽 마감이 적용되어 있으며, 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러 설비 등이 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 전북전주·완주혁신도시 지구단위계획구역 및 연구개발특구 등의 규제를 받는 지역입니다. 토지면적은 792.5㎡이며 개별 호실의 전유면적과 구분해야 합니다.
• 현황. 감정평가상 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 실제 임차수요와 공실 해소 가능성을 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 동일 면적이라도 임차수요와 매수자층에 따라 환금성이 달라집니다. 2회 유찰과 공실 상태를 고려해 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 채움빌딩 및 인근 유사 근린시설의 실거래가를 확인하여 최저가 153,860,000원의 시장가격 적정성을 검증하세요.
• 공실 및 임대수익. 실제 사용 여부, 임대 가능한 업종, 예상 임대료와 공실기간을 조사하세요. 현재 공실을 수익 발생 상태로 가정해서는 안 됩니다.
• 관리비 체납. 명세서상 총 6,526,217원의 체납내역과 공용부분 원금 5,005,877원의 승계 가능성을 우선 확인하세요.
• 공동담보. 202호와의 공동담보 관계 및 실제 채무·배당 관계를 등기부와 채권계산서로 확인하세요.
• 전주시 압류. 압류등기의 소멸 여부와 별개로 조세채권의 실제 배당 여부 및 관련 부담관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 감정평가상 공실이지만 현장 방문으로 실제 점유자와 내부 상태를 점검하세요.
• 유찰 시나리오. 다음 유찰 가정가격 107,702,000원과 75,391,400원을 참고하되, 시세·수익성 검증 없이 최저가 하락만을 이유로 입찰하지 마세요.
• 입찰보증금. 실제 보증금 비율과 필요 금액을 매각공고에서 확인하고 자금계획을 준비하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 체납증빙을 최신 자료로 확인하세요.

맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 가치”

이 물건은 권리분석과 가격분석을 분리해야 하는 근린시설 경매입니다. 전북은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 별도 인수권리도 없으므로 권리구조만 보면 비교적 명확한 편입니다.

하지만 감정가 314,000,000원이던 물건이 153,860,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가 낙찰 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설은 공실 위험과 환금성 차이가 크고, 이 물건에는 6,526,217원의 관리비 체납 신고도 존재합니다. 실거래가격과 임대수익을 검증하지 않은 상태라면 감정가 대비 할인율은 투자 판단의 충분한 근거가 아닙니다.

종합 판단은 C등급. 등기상 인수권리는 없지만 관리비 부담 범위가 확정되지 않았고, 공실과 임대관계 미상, 2회 유찰 및 시세 검증의 한계가 남아 있습니다. 권리는 비교적 명확하나 가격 매력은 검증 전까지 보류하는 것이 적절합니다. 핵심은 얼마나 감정가보다 낮아졌는지가 아니라, 실제 시장가치와 모든 추가비용을 고려해 얼마에 취득하느냐입니다.