전주지방법원 2025타경593. 전주시 완산구 평화동2가 평화동엠코타운 상가동 1층 101호로, 전유부분은 67.59㎡입니다. 감정가는 215,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 150,500,000원입니다. 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 조사됐으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재됐습니다.

권리분석에서는 2013년 이후 설정됐던 근저당권들이 현재는 이미 말소된 상태이고, 2016년 7월 26일 설정된 전북은행 근저당권 뒤에 2025년 3월 11일 임의경매개시결정이 들어온 구조입니다. 매수인에게 따로 떠넘겨지는 인수금은 0원입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리보다 현재 가격이 상가의 실제 수요와 얼마나 맞느냐에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수금 0원, 다만 과거 권리는 정리된 상태

2013년 최초 소유권보존과 신탁등기가 있었고, 같은 해 소유권이 강갑성에게 이전됐습니다. 2013년 및 2015년의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 7월 26일 전북은행 근저당권(채권최고액 348,000,000원)이 설정됐습니다. 이후 2025년 3월 11일 전주지방법원의 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 현재 매각물건명세서에는 매수인 인수권리 해당사항 없음으로 되어 있고, 법정지상권도 해당사항 없습니다.

② 시세 비교 — 가격은 낮지만, 면적이 맞지 않는다

평화동엠코타운의 최근 거래 12건 평균은 342,916,666원, 최저는 257,000,000원, 최고는 437,000,000원, 최신 거래는 2026.08의 295,000,000원입니다. 현재 실질취득액과 최저매각가는 150,500,000원으로, 전체 최근 12개월 평균의 43.9%, 최신 거래의 약 51% 수준입니다.

대상 물건의 전유부분은 67.59㎡인데 최근 거래 표본에는 59.98㎡와 84.94~84.99㎡가 주로 잡혀 있습니다. 따라서 342,916,666원의 평균을 그대로 동일 물건의 시세로 볼 수는 없습니다. 다만 현재 실질취득액 150,500,000원은 최근 거래 최저 257,000,000원보다도 106,500,000원 낮아 가격 여유 자체는 분명히 존재합니다. 문제는 그 차이가 면적·층·상품성 차이를 감안한 뒤에도 유지되는지입니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)

제공된 배당 가정에서는 집행비용 2,907,000원을 제외한 147,593,000원이 잔여금으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 잔여금은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 가정됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 평화동2가 953 소재로, 인근은 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 구성된 지역입니다.
• 교통. 북측 인근으로 왕복4차선의 ‘장승배기로’가 지나고 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치합니다.
• 이용상태. 현황은 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 중 1층 101호로서 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 전주시 완산구 평화동2가 953은 부정형 평지로 ‘아파트’의 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있습니다.
• 환금성. 평화동엠코타운은 510세대이고 2013.01.31 준공입니다. 최근 거래 12건은 있으나 대상 전유부분과 거래 면적이 일치하지 않아 직접적인 상가 환금성을 최근 거래 평균만으로 판단하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 현재 최저가 150,500,000원은 감정가 215,000,000원의 70%입니다. 최근 12개월 평균 342,916,666원보다 낮지만, 해당 평균은 59.98㎡·84.94㎡·84.99㎡ 거래가 섞인 값입니다.
• 공실 리스크. 현황이 공실이고 임대관계는 미상입니다. 낙찰 후 임대수요가 충분한지, 현재 공실이 일시적인지 확인해야 합니다.
• 실물 체크. 1층 101호의 실제 출입구·전면 노출·접근성·업종 적합성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·체납 확인. 근린시설은 관리비와 공용부분 부담, 각종 체납 내역을 별도 확인하는 것이 필요합니다.
• 권리 확인. 2016.07.26 전북은행 근저당권 및 2025.03.11 임의경매개시결정의 말소 관계를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
• 배당 확인. 현재 배당 가정에서는 집행비용 2,907,000원과 잔여 147,593,000원이 계산되며, 당해세 등은 실제 정산 시 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각 관련 자료·감정평가·최근 거래자료를 바탕으로 한 분석 의견이므로 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격은 좋지만, 상가라서 현장이 더 중요하다”

이 물건은 현재 최저가가 150,500,000원까지 내려와 있고 매수인 인수액은 0원이라, 권리 구조만 보면 부담이 적습니다. 최근 거래 최저 257,000,000원과 최신 거래 295,000,000원보다도 낮아 가격 여유는 분명히 있습니다.

다만 최근 거래 12건의 전유면적이 대상 67.59㎡와 맞지 않고, 현황도 공실입니다. 그래서 이 사건의 핵심은 “최근 평균보다 얼마나 싸냐”가 아니라, 150,500,000원에 실제로 임차가 가능한 점포인가입니다. 권리는 비교적 깨끗하지만, 근린시설 특유의 공실과 환금성 변수가 남아 있습니다. 권리는 합격, 가격은 매력적, 최종 판단은 현장과 임대수요 확인이 필요한 물건입니다.