전주지방법원 2025타경593. 이번 물건은 전주시 완산구 평화동2가 평화동엠코타운 상가동 1층 101호입니다. 전유면적은 67.59㎡이고, 철근콘크리트구조 지상 2층 건물의 1층에 자리한 근린시설입니다. 감정평가상 현황은 공실입니다.
가격표만 보면 눈길이 갑니다. 감정가 215,000,000원이 2회 유찰 후 105,350,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 상가의 수익성과 거래가격은 주거용 아파트와 다르게 움직입니다. 실제 매수 수요, 임대 가능성, 공실 기간, 관리비와 동종 점포 거래가격이 확인되지 않으면 49%라는 숫자는 가격 매력의 확증이 될 수 없습니다.
권리 부분에서도 주의할 점이 있습니다. 전북은행의 2016년 근저당권 설정과 2025년 임의경매개시결정이 확인되지만, 근저당권에 이미 말소된 것으로 표시된 이력과 경매개시결정의 말소기준 산정이 서로 맞지 않는 부분이 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 산정 결과와 별도로, 실제 말소기준권리 및 경매신청의 담보권 근거를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 953 평화동엠코타운 상가동 1층 101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(근린시설) · 전용 67.59㎡ · 지상 2층 중 1층 101호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 이용상태 | 현황 공실 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 강갑성 (단독소유) |
| 감정가 | 215,000,000원 |
| 최저매각가 | 105,350,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 전북은행 |
| 청구금액 | 911,611,306원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기부 발급일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 인수권리보다 말소기준 확인이 핵심
등기상 소유자는 강갑성입니다. 2013년 최초 소유권보존과 신탁등기, 신탁 말소를 거쳐 소유권이전 이력이 이어집니다. 이후 광주은행 및 개인 근저당권이 설정됐다가 말소됐고, 2016년 전북은행 근저당권 설정 이력이 존재합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 현황 공실로 확인되고, 매각물건명세서에 별도로 명시된 매수인 인수권리도 해당사항 없음입니다. 명시된 법정지상권 역시 해당사항 없습니다.
다만 임대관계 자체는 미상으로 기록돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 임대차·점유관계가 완전히 해소됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장점유, 사업자등록 및 관계 서류를 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 아파트 거래를 상가 가격에 적용하면 안 된다
평화동엠코타운의 최근 실거래 12건 평균은 348,000,000원이며, 가장 최근 확인되는 거래는 2026년 9월 250,000,000원입니다. 하지만 이 거래들은 주거용 아파트로, 이번 경매물건인 상가동 1층 101호(67.59㎡)와 물건의 성격 및 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.98㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 9 | 355,000,000원 |
| 2026.08 | 59.98㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 359,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 9 | 437,000,000원 |
| 12건 평균 | 상이 | 12건 | 348,000,000원 |
위 표는 평화동엠코타운 주거용 아파트 거래의 일부 사례와 12건 평균입니다. 대상 상가의 실거래 비교표가 아닙니다.
감정가 대비 할인폭은 사실이지만, 감정가 자체가 현재의 실거래 시세를 보장하는 것은 아닙니다. 특히 공실 상태의 근린시설은 향후 임대료와 공실 유지 가능성이 수익성 판단에 직접적으로 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,274,900원 |
| 1. 전북은행 신청채권 | 911,611,306원 | 0원(산정표상) |
| 잔여 · 소유자 교부(산정표상) | — | 103,075,100원 |
위 금액은 현재 배당 산정표를 표시한 것이며 실제 배당 결과가 아닙니다. 전북은행의 신청채권이 반영되지 않은 상태에서 계산된 소유자 잔여액은 신뢰할 수 없으며, 집행비용 및 배당순위 확정에 따라 달라집니다.
유찰 회차별 가격 시나리오
| 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 표상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 105,350,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 73,745,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 51,621,500원 | 24.01% | 0원 |
다음 회차 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 기일이나 매각조건이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 낙찰가가 낮아져도 상가의 실제 시장가치와 임대수익이 검증되지 않는다면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평화동엠코타운 상가동 1층 101호입니다. 인근은 근린생활시설과 아파트단지 등으로 구성된 지역입니다.
- 교통. 북측 인근에 왕복 4차선 장승배기로가 지나며, 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 지상 2층 중 1층입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 타일·치장벽돌 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종·제3종 일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(평화양지) 등이 확인됩니다. 상대보호구역 등 제한사항도 확인 대상입니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 650,000원/㎡. 이는 개별 상가의 실거래가격이나 감정가를 의미하지 않습니다.
- 공실·환금성. 현황 공실이며 임대관계는 미상입니다. 상가는 주거용 아파트보다 업종 적합성, 임차수요, 임대료 및 공실 상황에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 말소 상태. 전북은행의 2016.07.26 근저당권 설정, 이미 말소됐다는 표시 및 2025.03.11 임의경매개시결정의 관계를 최신 등기부와 법원 기록으로 대조하세요.
- 공동담보 확인. 전북은행 근저당권의 공동담보 이력과 상가동 203호·204호의 일부 담보 소멸 관계를 확인하세요. 신청채권 전액을 101호만의 채무로 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 신청채권 911,611,306원이 있는데 채권자 배당이 0원으로 처리돼 있습니다. 배당순위와 실제 배당 가능액을 다시 검증해야 합니다.
- 현장 점유·임대차. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문으로 실제 점유자, 영업시설 및 임대차 여부를 확인하세요.
- 상가 실거래 확보. 주거용 아파트의 최근 평균 348,000,000원은 비교시세에서 제외하고, 유사 면적·상권·층수의 근린시설 거래를 확인하세요.
- 임대수익 검토. 예상 임대료, 공실 유지비, 업종 제한, 관리비 및 수선비를 확인한 뒤 낙찰가 상한을 결정하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 항목과 체납 공과금을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%는 할인율이지, 시세 검증이 아니다”
이 상가는 감정가 215,000,000원에서 105,350,000원으로 최저매각가가 내려온 2회 유찰 근린시설입니다. 현황 공실이고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 없습니다.
그러나 권리관계에서는 전북은행 근저당권의 실제 말소 상태와 임의경매개시결정의 근거를 확인해야 하며, 배당 산정에서도 신청채권이 반영되지 않아 소유자 잔여액을 신뢰하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 주거용 아파트 실거래를 상가 시세로 대체할 수 없습니다. 감정가의 49%라는 사실만으로 이 상가가 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 동종 상가 거래·임대수익·권리관계를 확인하기 전까지는 가격 매력 판단 및 적극적인 입찰을 보류하는 접근이 타당합니다.
