전주지방법원 2025타경593. 전주시 덕진구 중동에 위치한 채움빌딩 2층 202호, 전유면적 206.4㎡의 근린시설입니다. 한국전기안전공사 북동측 인근 상가지대에 자리하며, 감정평가상 현재 이용상태는 공실입니다. 소유자는 강갑성이고, 2015년 설정된 전북은행 근저당을 바탕으로 전북은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계에서 주목할 점은 2015.07.03. 전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 924,000,000원으로 본건 감정가보다 크지만, 이 근저당이 말소기준권리이므로 매각 시 소멸합니다. 이후 경매개시결정과 전주시 압류 역시 소멸 예정입니다. 따라서 등기상 권리와 매각물건명세서만 보면 인수 부담은 없습니다. 다만 관리비 체납은 말소되는 담보권과 별도로 확인해야 하는 비용 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 소멸

등기상 권리의 중심은 전북은행 근저당권입니다. 2015.06.10. 설정된 종전 전북은행 근저당권(채권최고액 2,520,000,000원)은 2015.07.03. 이미 말소됐습니다. 같은 날 강갑성에게 소유권이 이전되고 채권최고액 924,000,000원의 새로운 전북은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 후자의 근저당이 현재 사건의 말소기준권리입니다.

이후 2025.03.11. 임의경매개시결정과 2026.01.02. 전주시 압류가 등기됐지만, 모두 말소기준권리 뒤에 발생한 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 법정지상권 역시 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

② 점유·관리비 — 권리보다 먼저 확인할 실무 변수

감정평가상 채움빌딩 202호는 공실입니다. 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 명세서에 기재된 인수권리도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 현재의 실제 점유자와 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다.

집합건물의 공용부분 관리비 체납원금은 매수인이 부담할 수 있어 주의해야 합니다. 반면 연체료와 가산금은 원금과 동일하게 당연 승계된다고 볼 수 없습니다. 신고된 6,044,951원 전체를 확정 인수액으로 더해서도 안 되고, 부담이 전혀 없다고 판단해서도 안 됩니다.

또한 위 금액은 2025.06.18. 제출 문서에 기초한 것으로, 실제 입찰 시점까지의 추가 체납이나 정산 내역은 별도 확인해야 합니다. 공용부분·전유부분 구분과 매수인 부담 범위를 관리주체에 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 134,260,000원으로 감정가 274,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 만큼 감정가 대비 가격 조정 폭은 상당합니다. 다만 근린시설은 아파트와 달리 상권, 실제 임대수익, 공실 기간, 호실 접근성 등에 따라 가치 차이가 크므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.

각 회차의 인수 반영 가격은 최저매각가에 명시된 권리 인수액 0원을 반영한 값입니다. 취득세·관리비·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 후속 회차 가격은 해당 회차로 진행될 경우의 시나리오입니다.

특히 공실 근린시설은 매수 후 임차인을 확보하기 전까지 임대수익이 발생하지 않을 수 있습니다. 따라서 입찰가격 검토 시에는 단순히 감정가와 최저가의 차이보다 실제 상가 거래가격, 예상 임대료, 공실 지속 가능성, 관리비 부담을 우선 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 전북은행 채권최고액을 기준으로 배당을 계산했습니다. 신청채권자의 실제 확정채권액, 당해세·법정 우선순위 및 공동담보 변동에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금은 위 가정에서 0원입니다.

현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,679,640원을 제외한 131,580,360원이 전북은행에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 924,000,000원을 기준으로 한 계산상 미배당액은 792,419,640원입니다. 이는 실제 확정 채무의 미회수액을 의미하지 않으며, 낙찰자가 떠안는 금액도 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 변화

향후 추가 유찰이 발생하면 최저매각가와 예상 배당금이 함께 감소합니다. 다만 배당 부족은 채권자 측 회수 문제이며, 말소되는 근저당의 계산상 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

미배당액은 근저당 채권최고액 924,000,000원에서 각 회차 예상배당액을 차감한 계산 결과입니다. 실제 배당 및 채무 잔액과는 차이가 있을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 중동 소재 한국전기안전공사 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대로, 채움빌딩 내 근린시설 호실입니다.
• 교통. 서측으로 왕복 4차선 호남로가 지나고 차량 접근이 용이합니다. 인근 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 도로 접면. 건물 부지는 서측 약 15m 내외, 동측 약 11m 내외 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지의 도로접면은 중로각지로 기재되어 있습니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조로, 기본적인 위생·급배수설비와 승강기, 소화전, 스프링클러설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지 이용. 일반상업지역 및 전북전주·완주혁신도시 지구단위계획구역에 속하고, 연구개발특구 등 관련 구역 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,201,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 공실입니다. 향후 임대수익을 기대하려면 실제 입점 가능한 업종과 상권 수요를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린시설은 개별 호실의 입지와 임대수익에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 이미 2회 유찰됐다는 점을 고려해 향후 재매각 가능성과 적정가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 274,000,000원 대비 최저가 134,260,000원이라는 할인율에만 의존하지 말고, 채움빌딩과 인근 유사 근린시설의 실제 매매가격을 확인하세요.
• 관리비 체납. 대동코리아가 제출한 체납금 6,044,951원의 원금·연체료·가산금 내역을 확인하고, 공용부분에 대한 실제 매수인 부담 범위를 구분하세요.
• 공실·점유 확인. 감정평가상 공실이라도 입찰 전 현장 방문으로 실제 점유 여부와 임대차 관계를 다시 확인하세요.
• 근저당·공동담보. 전북은행 채권최고액 924,000,000원과 신청 청구액 911,611,306원을 구분하고, 공동담보인 2층 201호의 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
• 후순위 압류. 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 체납세금의 법정 우선순위와 실제 배당관계는 별도로 검토하세요.
• 상가 수익성. 전유면적 206.4㎡를 기준으로 활용 가능한 업종, 예상 임대수익, 공실 유지비용 및 재임대 가능성을 조사하세요.
• 추가 유찰 판단. 3회 유찰 시 최저가 93,982,000원, 4회 유찰 시 65,787,399원이라는 시나리오는 가격 조정 가능성을 보여주지만, 그 자체로 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 공고를 최종 확인하세요. 입찰보증금과 매각조건도 실제 공고 기준으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 49%라도 싸다고 단정할 수 없다”

전주 채움빌딩 202호는 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 근린시설입니다. 전북은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류도 소멸하므로, 명세서상 매수인이 떠안을 권리는 없습니다. 감정평가상 공실이라는 점도 확인됩니다.

그러나 2회 유찰되어 감정가의 49%까지 하락했다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 볼 수는 없습니다. 실제 시세와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서, 공용부분 체납을 포함한 관리비 신고액 6,044,951원도 추가 검토가 필요합니다. 상가의 특성상 공실 지속과 환금성 위험 역시 고려해야 합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 매력은 검증 전까지 보류. 현재 회차에 응찰할지는 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 거래가격·임대 가능성·관리비 승계 범위를 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다.