전주지방법원 2025타경593. 전주시 덕진구 중동 776-2, 도로명주소 오공로 33-16의 이른바 ‘채움빌딩’ 2층 202호입니다. 감정평가 이용상태는 공실, 용도는 근린시설이며 전유부분은 206.4㎡입니다. 감정가 274,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 191,800,000원, 감정가의 70%입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.06.10 설정됐던 전북은행 근저당 2,520,000,000원은 2015.07.03 일부포기로 이미 말소됐고, 같은 날 강갑성에게 소유권이전 후 다시 설정된 전북은행 근저당 채권최고액 924,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 2025.03.11 임의경매개시결정과 2026.01.02 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경593 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-2 2층 202호 · 도로명주소 오공로 33-16 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 전유부분 206.4㎡ · 현황 공실 · 지하1층 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 강갑성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 191,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 911,611,306원 |
| 말소기준권리 | 2015.07.03 을구 3번 근저당권 · 주식회사전북은행 · 채권최고액 924,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
매각물건명세서에는 인수할 권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인은 없고 감정평가상 현황은 공실이지만, 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 직전 실제 점유 상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 30% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가 191,800,000원은 감정가 274,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 현황 공실의 근린시설입니다. 실제 임대료, 공실 기간, 상권 내 유사 면적의 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 191,800,000원이 시세보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 191,800,000원 | 188,314,800원 | 735,685,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 134,260,000원 | 131,580,360원 | 792,419,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 93,982,000원 | 91,890,324원 | 832,109,676원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 전북은행의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 채권 부족액 자체가 이 사건의 매수인 부담을 키우는 요소는 아닙니다. 실제 입찰가격의 판단축은 권리보다 공실 근린시설의 임대·매매 시장성에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,485,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사전북은행 | 924,000,000원 | 188,314,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 191,800,000원 가정. 채권최고액 기준 전북은행 미배당액은 735,685,200원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공실·관리비 — 권리보다 현실적인 비용 변수
2025.06.18 대동코리아가 공용부분에 대한 체납 문서를 제출했습니다. 기재 금액은 관리비 체납원금 4,629,891원, 미납연체료 1,368,760원, 가산금 46,300원, 합계 6,044,951원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현황. 근린시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 전유부분은 206.4㎡로, 철근콘크리트구조 지하1층·지상6층 건물의 2층 202호입니다.
- 상권. 한국전기안전공사 북동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설이 주를 이루는 상가지대입니다.
- 교통. 서측으로 왕복4차선 호남로가 지나며 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 일반적인 교통조건은 편리한 편입니다.
- 도로. 서측 약 15m 내외, 동측 약 11m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·전북전주·완주혁신도시 지구단위계획구역이며 토지는 세장형 평지, 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 792.5㎡, 공시지가는 2,201,000원/㎡입니다.
- 규제. 상업구역·연구개발특구·가축사육제한구역에 포함되고 중로3류·소로1류에 접합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 재확인. 감정평가상 공실이고 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 매각기일 직전 점유 여부 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 제출된 공용부분 체납 합계는 6,044,951원입니다. 관리주체에 최신 체납액과 낙찰자 부담 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 191,800,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 수 없습니다. 같은 상권의 유사 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현황이 공실이므로 임차인 확보 가능성, 예상 임대료, 공실기간이 취득 후 수익성에 직접 영향을 줍니다.
- 공동담보 구조. 을구 3번 근저당의 등기내용에는 중동 776-2 제2층 201호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액 924,000,000원을 이 202호의 단독 가치나 단독 채무액으로 해석하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 관련 제출문서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2015.07.03 전북은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 이 물건은 현황 공실의 근린시설이고, 공용부분 관리비 체납 6,044,951원이 제출돼 있습니다. 더 중요한 점은 비교 가능한 실거래가 없다는 것입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 공실 수익성은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 근저당 미배당액이 아니라 실제 상가 시세·임대수익·체납관리비를 확인한 뒤 191,800,000원이 적정한지 판단하는 데 있습니다.
