수원지방법원 2023타경4618. 안산시 단원구 원곡동 820-33 소재 무지개다섯 건물의 1층 101호입니다. 감정평가상 대상은 근린생활시설로 분류됩니다. 같은 건물의 다른 호실은 도시형생활주택으로 이용되는 복합적인 구성을 가지고 있습니다. 소유자는 정태경이며, 단원신용협동조합이 설정한 근저당권을 바탕으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

첫인상은 강렬합니다. 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 같은 호실 또는 직접 비교 가능한 근린시설의 실거래가격이 확인되지 않으므로 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

권리분석에서도 구분해야 할 부분이 있습니다. 등기부상 소멸하는 근저당권과 실제 점유자가 주장할 수 있는 임대차 권리는 별개의 문제입니다. 특히 전입 관계인이 다수 조사된 반면 각자의 점유 호실과 계약관계가 명확하지 않아, 현재 배당표의 인수액 0원을 무조건적인 안전 판정으로 받아들여서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2022.01.13 설정된 단원신용협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,123,200,000원이며, 공동담보목록 제2022-21호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권과 2023년 설정된 윤헌영의 을구 3번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

이들 근저당권의 채권최고액 합계는 2,263,200,000원으로 현재 최저매각가를 크게 웃돕니다. 그러나 채권자에게 배당되지 못한 금액이 그대로 매수인의 채무가 되는 것은 아닙니다. 등기상 후순위 근저당권의 소멸 여부와 임차인 보증금의 인수 여부를 구분해야 합니다.

현황조사상 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.01.13 이후입니다. 다만 근린시설의 사업자등록 등 별도 요건은 확인되지 않아, 보증금·확정일자가 미상인 관계인을 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않습니다. 동시에 실제 임대차 인수 위험이 전혀 없다고도 확정하지 않습니다.

김광수(최금화)는 보증금 80,000,000원, 월 차임 300,000원으로 조사되었습니다. 그 밖의 22명은 보증금과 차임이 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 가능성을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고로 표시된 인원은 없습니다.

② 가격 분석 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

현재 최저매각가 133,770,000원은 감정가 273,000,000원의 49%입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 낮아진 가격이지만, 근린생활시설 101호와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다.

건물 관련 거래 통계의 대상 면적은 66.3㎡로 표시되지만, 경매 대상 호실과의 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 101호의 검증된 면적이나 직접 비교 가능한 거래 표본으로 사용하지 않습니다. 전체 평균가격이나 최신 거래가격 역시 확인되지 않아 시세 대비 할인율은 산출할 수 없습니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정값입니다. 실제 매각기일, 최저가격 및 진행 여부는 법원 공고를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 133,770,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용 2,672,780원을 제외한 131,097,220원이 을구 1번 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 을구 2번 및 3번 근저당권자와 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금은 없습니다.

채권최고액 합계 대비 미배당액은 2,132,102,780원입니다. 이는 채권자가 회수하지 못하는 것으로 추정되는 금액이지, 낙찰자가 추가로 지급해야 하는 금액이 아닙니다. 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 표시하지만, 미확인 임대차관계에 관한 최종 법률적 판단을 대신하지는 못합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지자료 기준)

• 입지. 안산원곡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 입지여건은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 안산역(4호선·수인분당선 환승역)이 소재합니다. 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비, 피로티구조 주차장이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 대상은 근린생활시설로 분류되며, 건물 내 다른 호실은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 주거용 호실과 근린시설의 시장가격·임대수익을 동일하게 비교할 수 없습니다.
• 접도. 북서측 약 6m 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다. 대지 전체 면적은 332㎡이며 지목은 대입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,872,000원/㎡로 표시됩니다. 이는 개별 101호의 실거래가격이나 평가액과 동일한 지표가 아닙니다.
• 규제. 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역 등 관련 규제사항이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 있어 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 용도지역 확인. 감정평가 요항에는 제1종일반주거지역, 토지 관련 자료에는 제2종일반주거지역이 표시되어 있어 입찰 전 토지이용계획확인서로 현재 지정사항을 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 건물 관리상태는 대체로 무난하며, 위반건축물로 표시되어 있지는 않습니다. 공부와의 차이도 별도로 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 최근 비교 가능한 실거래가 확인되지 않고, 근린시설 101호의 실질 점유·임대수익도 확정되지 않아 매각 가능 가격과 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 23명의 실제 점유 호실 확인. 현황조사상 전입 관계인이 101호를 실제로 점유하는지, 건물 내 다른 도시형생활주택에 해당하는지를 개별 확인해야 합니다.
• 임대차계약·보증금 조사. 김광수(최금화)의 보증금 80,000,000원과 월 차임 300,000원 외에 확인되지 않은 22명의 계약관계, 보증금, 실제 점유 여부를 조사해야 합니다.
• 상가 대항요건 확인. 대상이 근린생활시설이므로 사업자등록과 건물 인도, 임대차계약의 대상 및 해당 호실의 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 임차인의 우선변제권과 배당 후 잔존 위험을 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 매수인에게 대항할 수 있는 임차권, 매각으로 소멸하지 않는 권리 및 특별매각조건이 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 단원신용협동조합 근저당권에 공동담보목록이 기재되어 있으므로 해당 목록과 경매 목적물의 범위, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 조사. 근린시설 101호와 용도·면적·입지가 유사한 실거래 및 임대차 조건을 확보하기 전에는 감정가 대비 49%를 가격 메리트로 판단하지 않아야 합니다.
• 용도지역·인허가 확인. 용도지역 표시 차이와 토지거래 관련 규제, 실제 근린생활시설 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 명도·비용 조사. 점유자 현황, 공용부분 관리비 체납, 인도 가능성 및 명도에 필요한 비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 매각기일 재확인. 2026.11.03 매각 일정과 현재 최저가격, 변경·정지·취하 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”보다 먼저 확인할 것

이 물건은 감정가 273,000,000원에 비해 최저매각가가 133,770,000원까지 내려온 것이 가장 눈에 띕니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 채권최고액 기준 미배당액이 크다고 해서 낙찰자에게 동일한 금액의 채무가 이전되는 것은 아닙니다.

하지만 권리관계가 단순하다고 평가하기는 어렵습니다. 현황조사상 23명의 전입 관계인이 존재하고, 22명의 보증금이 확인되지 않았으며, 대상은 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설입니다. 주택 전입일 기준으로는 모두 말소기준 이후이지만, 실제 점유 호실과 상가 임대차 대항요건을 검증하지 않고 매수인 인수 위험이 완전히 해소되었다고 판단할 수 없습니다.

가격 역시 판단 보류가 적절합니다. 최근 직접 비교 가능한 실거래가 없어 감정가의 49%라는 숫자가 실제 시장가격 대비 어느 정도 수준인지 확인되지 않습니다. 2회 유찰이라는 이력도 저가 매수의 보증이 아닙니다.

종합 판단은 D등급, 고위험·검증 우선입니다. 이는 확인된 선순위 인수액이 크기 때문이 아니라, 다수의 미확인 점유관계와 근린시설의 용도 특성, 비교 시세 부재가 중첩되기 때문입니다. 점유·임대차관계와 실제 시세가 확인되기 전까지는 최저가만을 근거로 입찰하는 전략을 권하기 어렵습니다.