수원지방법원 2023타경4618. 안산시 단원구 원곡동에 자리한 '무지개다섯' 2층 201호입니다. 물건종류는 다세대주택이며, 감정평가서상 해당 건물의 도시형생활주택 이용이 확인됩니다. 소유자는 정태경이고, 단원신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 1,624,543,841원입니다.
등기 구조를 먼저 보면 2022년 1월 13일 설정된 단원신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 추가 근저당권과 2023년 윤헌영의 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 확인된 등기상 담보권을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
그러나 이 물건은 등기상 권리보다 임차인·점유관계와 우선매수권을 더 주의해야 하는 사건입니다. 현황조사에 기록된 23명의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일보다 늦지만, 대다수의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 여기에 임차인의 우선매수권 행사 가능성이 명시되어 있어 외부 입찰자가 최저가만으로 낙찰을 기대하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경4618 (임의경매 · 안산지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원일길 28, 2층 201호 (원곡동, 무지개다섯) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 정태경 · 단독소유 |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,280,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구액 | 1,624,543,841원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 점유관계 | 현황조사상 임차인·점유관계자 23명 등재 · 상세 점유범위 확인 필요 |
| 민간임대주택 | 2022.09.21 민간임대주택등기 확인 |
| 특이사항 | 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 확인
말소기준권리는 2022.01.13 설정된 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,123,200,000원이며 공동담보목록 제2022-21호가 기재되어 있습니다.
같은 날 접수된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 840,000,000원이고, 2023.05.08 설정된 을구 3번 윤헌영 근저당권의 채권최고액은 300,000,000원입니다. 이들 담보권은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다. 공동담보가 설정된 채권최고액을 해당 호실만의 실제 채무액으로 단순 해석해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유관계 — 23명 기록, 보증금 다수 미상
현황조사에는 김광수(최금화)를 포함한 23명이 임차인 또는 점유관계자로 기록되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 같은 호실에 기록된 전입자 모두가 각각 독립된 임대차계약의 당사자라는 의미는 아니므로 실제 계약 수와 점유범위의 확인이 필요합니다.
확인된 전입신고일은 모두 2022.01.13 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기록된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 김광수(최금화)의 보증금 80,000,000원과 월차임 300,000원 외에는 보증금·차임 정보가 확인되지 않으며, 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인이 필요합니다.
| 임차인·점유관계자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 김광수(최금화) | 2022.02.25 | 80,000,000원 월 300,000원 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI J***** | 2022.02.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NAM G***** | 2022.02.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NAM E***** | 2022.02.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| ZHU Z***** | 2022.02.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LI C***** | 2022.02.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CUI T***** | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| SUN R***** | 2022.03.08 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN W***** | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN Z***** | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| FANG M***** | 2022.01.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YAN Z***** | 2022.01.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| YAN C***** | 2022.01.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN M***** | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NAN X***** | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| NAN M***** | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN C***** | 2023.09.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| JIN F***** | 2022.02.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU H***** | 2022.03.22 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| LIN H***** | 2022.06.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| PEI S***** | 2022.01.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| XU S***** | 2022.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| CHENG X***** | 2022.02.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 및 법정 요건 확인 전이므로 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 없다는 의미이며, 개별 임대차보증금 반환채무의 모든 법률적 가능성이 검증되었다는 의미는 아닙니다.
③ 가격 분석 — 49%는 감정가 대비, 시세 대비가 아니다
이 물건의 감정가는 172,000,000원입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 84,280,000원으로, 감정가의 49% 수준입니다.
숫자만 보면 큰 폭의 가격 하락입니다. 그러나 비교 가능한 동일 면적·동일 유형의 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로, 84,280,000원을 시장가치보다 저렴한 가격이라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 구별해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 예상 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 84,280,000원 | 2,180,837,040원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 58,995,999원 | 2,205,665,929원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 41,297,199원 | 2,223,046,151원 |
후속 회차 금액은 유찰 가정에 따른 시나리오입니다. 채권 미배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정치이며, 매수인이 해당 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,917,040원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 단원신용협동조합 | 1,123,200,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 단원신용협동조합 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 윤헌영 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 합계는 2,263,200,000원입니다. 현재 최저매각가 기준으로 집행비용 추정액 1,917,040원을 공제하면 근저당권자에게 배당될 금액은 82,362,960원입니다. 채권최고액 기준 미배당 추정액은 2,180,837,040원이고 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
본 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 기계적 추정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당조정·당해세·소액임차인 최우선변제· 배당요구 및 확정일자 등을 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 미배당 채권액은 매수인의 인수채무와 구별됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 단원구 원곡동 소재 안산원곡초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 안산역이 있습니다. 안산역은 수도권 전철 4호선 및 수인분당선 환승역으로, 대중교통 이용여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비와 피로티구조 주차장이 확인됩니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 지목은 대, 공시지가 1,872,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 지형은 평지이며 세로장방형입니다.
- 규제 확인. 도시지역·시가지경관지구· 상대보호구역·성장관리권역 등 관련 사항이 있습니다. 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역 표기가 엇갈리므로, 입찰 전 토지이용계획확인원으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 다세대·도시형생활주택 유형이며, 동일 조건의 신뢰할 만한 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 단순 감정가 할인율보다 실제 시장 매도 가능 가격과 임대차·점유 해소 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 관리상태는 대체로 무난하며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부상태와 현 점유범위는 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 현황. 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고가 실제로 접수되었는지, 행사 가능한 권리자가 누구인지, 외부 최고가 응찰자에 대한 효과가 무엇인지 법원에 확인해야 합니다. 이 확인이 최우선입니다.
- 실제 점유자 특정. 현황조사에 기록된 23명이 모두 해당 호실의 독립된 임차인인지, 세대원·동거인 또는 다른 점유관계자가 포함되어 있는지 확인해야 합니다. 실제 명도 상대방과 사용범위를 특정해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구. 김광수(최금화)의 보증금 80,000,000원과 월차임 300,000원 외의 임대차조건이 확인되지 않습니다. 개별 계약서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하고, 소액임차인 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 임차권 인수 여부. 현 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없고 인수 추정액은 0원입니다. 다만 누락된 선행 점유관계나 별도 권리가 없는지 명세서와 주민등록·현황조사 원본을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 2022.09.21 민간임대주택등기가 있으므로, 등록상태와 매각 후 임대의무 및 관련 행정상 제한이 남는지 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보. 단원신용협동조합의 근저당권에는 각각 공동담보목록 제2022-21호, 제2022-22호가 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%는 실제 시세 대비 할인율이 아닙니다. 동일 면적·같은 용도·유사 층수의 최근 실거래와 현장 매도 호가를 확인한 뒤 응찰가를 판단해야 합니다.
- 명도 및 추가 비용. 점유자별 실제 거주 여부, 인도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납, 건물상태 및 취득 부대비용을 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.11.03 전에 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 변경·정지·취하 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 우선매수권이 먼저다”
안산 원곡동 무지개다섯 201호는 감정가 172,000,000원에서 최저가 84,280,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하고, 확인된 전입일 기준으로 선순위 대항력 임차인은 없어 예상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 여기서 판단을 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 23명의 임차인·점유관계자가 기록되어 있고, 대부분의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 민간임대주택등기도 존재합니다. 무엇보다 전세사기피해자 특별법에 따른 임차인 우선매수신고 가능성이 명시되어 있습니다. 권리가 실제 행사되면 외부 응찰자는 최고가를 제시하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.
현재의 49%는 감정가에 대한 비율일 뿐, 검증된 실거래 시세에 대한 할인율이 아닙니다. 시세상 이익을 확정할 수 없는 상황에서 우선매수권·다수 점유자·임대차 미확인 위험이 겹치므로 종합 판단은 보수적이어야 합니다. 이 물건은 낮은 최저가보다 외부 낙찰 가능성, 임차인 권리 확정, 실제 명도 부담을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
