전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동 가인로 20에 위치한 3층 건물 중 2층 202호 근린생활시설입니다. 전주지방법원 서측 인근 만성도시개발구역에 자리하고 있으며, 주변은 법원·검찰청 관련 사무실이 주로 모여 있는 업무지역입니다.

이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 49%입니다. 감정가 320,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 156,800,000원으로 내려왔습니다. 하지만 상가 경매에서는 감정가 할인율과 실제 시장가격의 할인율을 구분해야 합니다. 감정가의 절반 수준이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

등기상 구조는 비교적 명료합니다. 기존 신탁등기는 말소되었고, 2025년 9월 10일 설정된 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실과 203호·205호 공동담보 설정을 함께 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 계양신협 근저당

먼저 소유권 흐름을 보면, 주식회사서흥개발 명의로 2019년 5월 29일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 2023년 4월 5일 주식회사무궁화신탁으로 신탁되었으나, 2025년 9월 10일 신탁등기가 말소되면서 주식회사서흥개발로 소유권이 귀속되었습니다.

기존 전주시 압류 역시 2025년 6월 18일 말소됐습니다. 따라서 이미 정리된 신탁등기와 과거 압류를 현재 매수인이 떠안는 권리로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준은 2025년 9월 10일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 계양신용협동조합이며 채권최고액은 412,800,000원입니다. 이후 확정채권양도를 원인으로 2026년 2월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 별도의 선순위 담보권이 새로 생긴 것은 아닙니다.

임차인 및 점유. 확인된 임차인 신고는 없으며, 감정평가 당시 해당 근린생활시설은 공실로 조사되었습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재되어 있으므로, 공실 조사 결과만으로 현재의 임대차·점유 상태까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현장 점유 및 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

세금 관련 유의사항. 2025년 11월 4일 등기된 전주시 압류는 후순위로 매각 소멸 예정이나, 체납세금의 실제 배당순위는 세목·법정기일 등에 따라 달라질 수 있습니다. 압류등기 소멸 여부와 세금 배당순위는 별개의 문제입니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 저가매수는 아니다

감정가 320,000,000원을 기준으로 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 두 차례 유찰되어 가격이 크게 낮아졌지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 2층 근린생활시설입니다. 상가의 적정가격은 실제 거래가격뿐 아니라 임대수요, 공실 기간, 예상 임대료 및 매각 가능성을 함께 고려해야 합니다.

추가 유찰 가격은 회차별 가정이며 실제 후속 매각기일이나 최저가격을 확정하는 수치는 아닙니다.

특히 이 물건은 법원·검찰청 관련 사무실이 집중된 만성도시개발구역 내 근린시설입니다. 특정 업무수요를 기대할 수 있는 위치지만, 그것이 곧 현재 202호의 임차수요나 수익률을 보장하지는 않습니다. 감정평가 당시 공실이었다는 점은 입찰가격 산정에서 중요하게 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 근저당권 채권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 258,995,200원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.

다만 채권최고액 412,800,000원은 담보권 설정상의 한도액이며 실제 확정 채권잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 신청채권자의 청구액은 344,000,000원이고, 모형상 현재 회차 배당액으로는 해당 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 실제 배당은 채권신고액, 공동담보 변제내역, 세금 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.

채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다. 공동담보 변제 상황에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주지방법원 서측 인근 만성도시개발구역에 위치합니다. 법원·검찰청을 중심으로 관련 사무실이 주로 소재하는 지역입니다. 업무시설 관련 수요를 검토할 수 있으나 실제 임차수요 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 2층 근린생활시설입니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임·강화유리 등으로 마감되어 있으며, 내부는 타일·페인팅·데코타일 등의 마감 상태입니다.
• 설비. 승강기, 소방설비, CCTV, 위생 및 급·배수설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측 왕복 4차선 포장도로에 접하며, 동측으로 폭 약 10m의 보행자 전용도로가 있습니다. 주변 접근성과 해당 호실의 실제 가시성·동선은 구분하여 평가해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 지정이 있습니다. 토지 공시지가는 2,174,000원/㎡이고 지목은 대지입니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 현재 내부 시설 및 유지관리 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 법조 관련 업무지역이라는 입지 특성은 있지만, 2층 상업시설이므로 지상층 접근성, 업종 적합성, 공실 해소 가능성에 따라 매각가격과 거래기간이 달라질 수 있습니다. 현재 공실 상태를 고려하면 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 만성동 내 유사한 층·면적·용도의 근린생활시설 거래를 확인하고, 특히 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 기준으로 156,800,000원의 적정성을 판단하세요.
• 임대수익 검증. 해당 건물과 주변 2층 상가의 보증금·월세·공실기간을 조사하세요. 현재 공실이므로 실제 임차수요 확인이 중요합니다.
• 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이었으나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 전 현황과 임차인·점유자 변동 여부를 다시 확인하세요.
• 근저당 이전 확인. 계양신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권신고·승계관계를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 203호와 205호의 공동담보 관계 및 다른 담보물에서의 변제·경매 진행 여부를 확인하세요. 이 물건의 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
• 세금 및 관리비. 전주시 압류 관련 세금의 배당순위와 체납 내역을 점검하고, 공용부분 관리비 체납 및 인수 가능 범위를 확인하세요.
• 상가 이용 가능성. 2층 접근동선, 승강기 운영, 전용출입구, 내부 시설 상태, 업종별 인허가 가능성을 확인하세요. 상대보호구역 등 이용제한도 실제 예정 업종에 맞춰 검토해야 합니다.
• 추가 유찰 가정. 3회 유찰 시 109,760,000원, 4회 유찰 시 76,832,000원의 가격 시나리오를 검토하되, 추가 유찰을 확정적으로 예상하거나 그 가격 자체를 적정시세로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 최신 상태로 확인하고 매각기일·매각조건의 변동 여부를 점검하세요.

맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 임대·매각 가능성

전주 만성동 202호의 권리관계는 비교적 단순합니다. 기존 신탁등기는 정리되었고, 말소기준 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 명세서상 인수권리도 없으며, 배당모형에서는 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.

그러나 권리가 정리된다는 사실과 매수가격이 적정하다는 사실은 별개입니다. 감정가 320,000,000원인 근린시설이 2회 유찰되어 156,800,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 예상 임대수익으로 그 가격을 검증하지 못한 상태입니다. 더구나 감정평가 당시 공실이었고 상가 특유의 환금성 위험이 남아 있습니다.

결론은 ‘권리 부담 제한적, 가격 판단 보류’입니다. 현재의 49%라는 할인율에 높은 점수를 주기보다, 실제 거래 가능한 시세와 임대수요를 먼저 확인해야 합니다. 권리보다 가격과 공실 해소 가능성이 낙찰 성패를 가를 물건입니다.