전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동 1265-6의 2층 202호로, 등기상 소유자는 주식회사서흥개발입니다. 등기상 2019년 소유권보존 이후 신탁등기가 있었으나 이미 말소되었고, 2025년 9월 10일 설정된 계양신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 말소기준권리 자체도 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 320,000,000원에서 1회 유찰 후 현재 최저매각가가 224,000,000원으로 내려왔고, 현재 배당구조에서는 근저당 채권최고액 412,800,000원 중 220,064,000원만 배당되는 것으로 산정되어 192,736,000원의 미배당이 남습니다. 다만 이 미배당은 매수인에게 인수되는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 공실 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제202호 · 제203호 및 제205호 |
| 소유자 | 주식회사서흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양신용협동조합 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 인수 위험 없음. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있습니다. 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 2025년 9월 10일의 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 9월 22일 임의경매개시결정, 2025년 11월 4일 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2026년 2월 10일 확정채권양도에 따라 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
② 가격·배당 구조 — 현재 회차에서 채권 미배당이 크게 남는다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 224,000,000원입니다. 실거래 자료가 확인되지 않는 상황이므로 시장가격을 직접 비교하기보다는, 현 회차 가격에서의 배당과 추가 유찰 시 가격 변화를 중심으로 보는 편이 적절합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 192,736,000원 |
| 2회 유찰 시 | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 258,995,200원 |
| 3회 유찰 시 | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 305,376,640원 |
현재 회차에서 집행비용 추정액은 3,936,000원이고, 근저당권 배당액은 220,064,000원입니다. 소유자 교부액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 별도 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
③ 현황·입지 — 만성도시개발구역의 공실 근린시설
- 위치. 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재, 전주지방법원 서측 인근으로 법원 및 검찰청 중심의 관련 사무실이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호 1-가, 2-나, 3-다 3개호 모두 근린생활시설이나 현황은 공실상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제202호·제203호·제205호이며, 승강기·소방·CCTV·위생 및 급배수설비·지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고 동측으로 폭 약 10M의 보행자 전용도로가 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고, 중로1류·소로1류에 접하며 근린공원과도 접합니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 하자·제한. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
④ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준권리는 2025년 9월 10일 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다.
- 인수. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음이며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공실. 현황 공실이므로 임대관계가 미상인 점까지 포함해 실제 임대가능성과 공실 지속 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 224,000,000원에서 2회 유찰 시 156,800,000원, 3회 유찰 시 109,760,000원으로 내려갑니다.
- 배당. 현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원과 근저당 배당 220,064,000원이 계산되며, 소유자 교부액은 0원입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
⑤ 맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자판단 완료”
권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2025년 9월 10일 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 근린시설이고 현황이 공실이며 임대관계가 미상이라는 점이 핵심입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 70%인 224,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 현 가격을 곧바로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 대신 추가 유찰 시 156,800,000원, 109,760,000원까지 가격이 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 권리 인수 여부보다 공실 근린시설의 실제 임대·사용 가능성과 원하는 가격까지 기다릴 수 있는지입니다.
