전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동 1265-6의 2층 205호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사서흥개발이고, 2023.04.05. 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌으나 2025.09.10. 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소돼 다시 주식회사서흥개발 소유로 정리됐습니다. 같은 날 계양신용협동조합이 채권최고액 412,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
경매개시결정은 2025.09.22. 계양신용협동조합을 채권자로 등기됐고, 이후 2026.02.10. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서에는 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있어 권리 인수금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 근린시설은 주거용 부동산과 달리 공실·임대수요·상권에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로, 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31720 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 205호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 20 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 제2층 |
| 소유자 | 주식회사서흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 144,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 조사된 임차인이 없으며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없습니다. 2025.09.10. 계양신용협동조합 근저당이 말소기준이 되고, 2025.09.22. 임의경매개시결정과 2025.11.04. 전주시 압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2026.02.10. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것은 기존 근저당채권의 이전입니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 207,000,000원, 현재 최저매각가는 144,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 144,900,000원 | 142,071,400원 | 270,728,600원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 101,430,000원 | 99,209,980원 | 313,590,020원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 71,001,000원 | 69,322,982원 | 343,477,018원 |
③ 예상배당표 (매각가 144,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,600원 |
| 1. 근저당 · 계양신용협동조합 | 412,800,000원 | 142,071,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 144,900,000원을 기준으로 집행비용 2,828,600원과 근저당권자 배당 142,071,400원으로 매각대금이 소진되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 270,728,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 서측 인근이며, 만성도시개발구역 안에서 법원·검찰청을 중심으로 관련 사무실이 주로 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설이나 현황 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 동측에는 폭 약 10m의 보행자 전용도로가 있습니다.
- 설비. 승강기, 소방, CCTV, 위생·급배수, 지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 가로장방 형태, 업무용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당하며, 중로1류·소로1류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상권·공실 확인. 법원·검찰청 관련 사무실 중심 상권에서 2층 근린시설의 실제 임차수요와 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 역산. 실거래 비교자료가 없으므로 예상 임대료·보증금·관리비를 확인해 목표 수익률 기준의 입찰가를 별도로 계산해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.02.10. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기내용을 입찰 전 최신 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 세금·체납 확인. 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리지만, 배당표에 반영되지 않은 당해세 등은 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 공실 인도 확인. 감정평가상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유상태가 변했는지 현황조사와 현장을 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 공실과 가격”
이 물건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 조사된 임차인이 없고 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준 근저당 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 정리됩니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 207,000,000원에서 1회 유찰돼 144,900,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세가 없는 공실 근린생활시설입니다. 따라서 70%라는 할인율 자체보다 실제 임대수요와 예상 임대수익이 현재 최저가를 정당화하는지가 핵심입니다. 권리는 통과, 가격은 임대수익 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 권리보다 공실 해소 가능성과 적정 매입가입니다.
