전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동, 전주지방법원 서측 인근에 위치한 2층 근린생활시설 205호입니다. 감정가 207,000,000원에서 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 101,430,000원으로 조정됐습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 물건은 실거주 아파트가 아닌 상업용 근린시설이고, 감정평가 당시 공실로 조사됐다는 점을 먼저 고려해야 합니다.

권리관계의 중심에는 2025년 9월 10일 설정된 계양신용협동조합의 채권최고액 412,800,000원 근저당권이 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정과 전주시 압류가 등기됐습니다. 2026년 2월 10일에는 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 근저당권의 이전은 기존 담보권의 승계로, 별도의 선순위 인수권리가 새로 만들어졌다는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

등기 흐름에서 먼저 확인할 부분은 과거 신탁 이력입니다. 2023년 4월 5일 주식회사무궁화신탁 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌으나, 2025년 9월 10일 신탁재산 귀속을 원인으로 해당 신탁등기가 말소되면서 주식회사서흥개발 명의로 소유권이 정리됐습니다. 과거 전주시 압류도 2025년 6월 18일 해제로 말소됐습니다.

이후 설정된 2025년 9월 10일 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 2025년 9월 22일 임의경매개시결정과 2025년 11월 4일 전주시 압류는 그 이후의 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권 자체도 매각에 따른 말소 대상이며, 2026년 2월 10일 근저당권 이전등기는 해당 근저당권의 권리자 변경입니다.

② 점유·임대차 — 공실이지만 확인은 필요하다

감정평가서에는 202호·203호·205호 모두 근린생활시설이며 현황 공실상태라고 기재돼 있습니다. 본건 205호에 관해 별도로 확인된 임차인 신고 내역은 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리도 없습니다.

다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 공실이라는 현황과 임대차관계가 완전히 확인됐다는 판단을 동일하게 볼 수는 없습니다. 실제 점유, 사업자등록 및 임대차계약 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다. 미확인 점유자가 발견되더라도 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아 관련 요건과 선후관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 49% 할인과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 감정가 207,000,000원의 49%인 101,430,000원입니다. 두 차례 유찰을 거친 결과로 감정가와 최저가 사이의 차이가 커졌습니다. 하지만 감정평가액은 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 특히 공실 상태의 상업용 부동산은 임대수요와 공실기간, 임대료 및 매각 가능성이 실제 가치에 큰 영향을 미칩니다.

추가 유찰 가격은 경매 진행에 따른 가정 시나리오이며, 해당 금액으로 매각기일이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

현재 매수인이 부담하는 실질취득 기준금액은 최저매각가 101,430,000원 + 명시 인수액 0원 = 101,430,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·관리비 등 별도 비용을 제외한 금액입니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 취득 기준금액도 낮아지지만, 그 자체로 임대수익이나 향후 매각차익이 확보되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)

집행비용 2,220,020원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당권 채권액 412,800,000원은 채권최고액 기준이고, 실제 확정채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다. 공동담보에 따른 배당 조정 가능성도 있습니다.

현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 99,209,980원이 근저당권 배당 재원으로 예상됩니다. 채권최고액 412,800,000원과의 차이는 313,590,020원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 한 미배당 추정액이지 실제 미상환 채무액의 확정값은 아닙니다. 경매 신청 청구금액은 344,000,000원으로, 현재 회차 배당만으로는 신청 청구금액을 전액 충족하지 못하는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주시 덕진구 만성동, 전주지방법원 서측 인근의 만성도시개발구역에 위치합니다. 법원과 검찰청을 중심으로 관련 사무실이 주로 소재하는 업무·상업 활동 지역입니다.
• 주변 수요. 법원·검찰청 관련 업무시설과 사무실이 집적된 지역이지만, 해당 205호의 실제 임차수요나 공실 해소 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 본건 북측은 왕복 4차선 포장도로에 접하며 동측에는 폭 약 10m의 보행자 전용도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물의 2층 부분으로, 외벽은 돌붙임 및 강화유리, 내부는 타일·페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 승강기·소방·CCTV·위생 및 급배수 설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 상대보호구역 등 토지이용 규제가 있습니다. 희망 업종의 입점 가능 여부는 실제 용도와 규제에 맞춰 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 현황 상업용 건부지입니다. 토지면적은 725.9㎡이며 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 해당 구분호의 전유면적을 의미하지 않습니다.
• 공실. 감정 당시 202호·203호·205호가 모두 공실로 기재돼 있어, 건물 내 인접 호실의 임대 현황과 실제 영업 수요를 함께 점검할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임차인의 업종·수익성과 상권 상황에 따라 환금성이 달라집니다. 2층 공실 상가라는 특성을 고려할 때 실거래가격뿐 아니라 임대수익과 재매각 가능성을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 만성동 인근의 유사 규모·동일 층 상가 실거래, 현재 매물 호가와 임대료를 비교하세요. 감정가 49%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 실제 가능한 보증금·월세·공실기간·관리비·수선비를 조사해 예상 임대수익률과 보유비용을 계산해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 감정평가 당시 공실이었더라도 입찰 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 확인하고 임대차·사업자등록 관계를 재점검하세요.
• 공동담보 확인. 202호·203호 공동담보와 근저당권 이전등기를 확인하고 다른 담보물건의 경매 진행 및 배당 상황을 대조하세요.
• 신탁 이력 확인. 과거 무궁화신탁 명의 신탁등기와 말소 내역, 신탁재산 귀속에 따른 소유권 정리를 원본 등기로 확인하세요.
• 공법상 이용 가능성. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역 등에서 계획하는 영업 업종과 용도변경 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 관리비 및 시설. 공용부분 미납 관리비와 시설 유지·보수 상태, 개별 점포의 사용 가능 상태를 확인하세요.
• 입찰가 상한. 101,430,000원을 출발 기준으로 하되 실제 시세·임대수익·공실 위험·취득 부대비용을 반영해 독립적으로 입찰 상한을 설정해야 합니다.
• 추가 유찰 시나리오. 71,001,000원과 49,700,700원의 가격 시나리오는 비교 자료로 활용하되, 추가 유찰이나 해당 가격에서의 매수가 보장되는 것은 아닙니다.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.02 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각 진행 상태를 반드시 재확인하세요.

맺으며 — “반값은 출발점이지, 안전마진의 증거가 아니다”

이 사건의 장점은 비교적 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고 후순위 경매개시결정·압류는 소멸하며, 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 공실로 조사된 만큼 확인된 임차인 보증금 인수 부담도 없습니다. 근저당권자의 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 207,000,000원의 49%인 101,430,000원까지 내려왔다는 사실은 매력적인 출발점일 수 있지만, 이 상가의 실제 거래시세와 임대수익이 확인되지 않아 그 가격이 충분히 낮은지는 아직 입증되지 않았습니다. 특히 법원·검찰청 인근의 업무 중심 상권, 2층 근린시설, 주변 호실까지 공실로 조사된 상황은 환금성과 임대수요를 신중히 살펴야 하는 이유입니다.

결론은 권리상 부담은 제한적이지만, 투자 판단은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 명시된 인수액 0원이라는 장점만으로 높은 평가를 주기 어렵고, 2회 유찰의 배경을 실제 상권·공실·임대수익 분석으로 검증해야 합니다. 주변 상가 시세와 실현 가능한 임대료를 확인해 실질적인 안전마진이 확보될 때 비로소 입찰을 검토할 수 있습니다.