전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동 1265-6, 2층 203호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 같은 건물의 202호·203호·205호는 모두 근린생활시설로 이용되며 현황 공실상태입니다. 권리의 기준점은 2025.09.10 설정된 계양신용협동조합의 근저당권이고, 채권최고액은 412,800,000원입니다. 이 근저당권 이후의 경매개시결정과 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2025.09.10 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소돼 소유권은 다시 주식회사서흥개발로 정리됐습니다. 2024.10.04 전주시 압류 역시 2025.06.18 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 말소기준 근저당이 설정됐고, 2026.02.10에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 203호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사서흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 계양신용협동조합 / 344,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기사항증명서 | 전주지방법원 등기과 · 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2025.09.10 계양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 412,800,000원이고, 공동담보로 같은 건물 202호와 205호가 기재돼 있습니다. 2025.09.22 임의경매개시결정과 2025.11.04 전주시 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가의 70%, 그러나 할인율만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 224,000,000원으로 감정가 320,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이며, 다음 시나리오에서는 2회 유찰 시 156,800,000원, 3회 유찰 시 109,760,000원으로 낮아집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 192,736,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 258,995,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 305,376,640원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일하게 움직입니다. 다만 근린생활시설이고 현황 공실인 만큼, 감정가 대비 몇 %인지와 별개로 실제 임대수요·공실기간·현장 경쟁력을 확인해야 가격의 적정성을 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,936,000원 |
| 2. 근저당권 · 계양신용협동조합 | 412,800,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,936,000원을 제외한 220,064,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 192,736,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 서측 인근이며, 만성도시개발구역으로 법원 및 검찰청을 중심으로 관련 사무실이 주로 소재하는 지역입니다.
- 이용상태. 202호·203호·205호 3개호 모두 근린생활시설이며 현황 공실상태입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고, 동측으로 폭 약 10m의 보행자 전용도로가 있습니다.
- 설비. 승강기설비, 소방설비, CCTV설비, 위생 및 급·배수설비, 지하주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다. 토지면적은 725.9㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 중로1류·소로1류 접합, 근린공원 접함으로 확인됩니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 다시 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.09.10 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전돼 있습니다. 최신 등기 원본을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권에는 같은 건물 202호와 205호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 192,736,000원이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 매수인 추가부담으로 오인하지 마세요.
- 공실 근린시설 검토. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·호실 활용성과 주변 업무시설 수요를 우선 점검하세요.
- 세금·우선변제 확인. 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 원본 배당요구·명세서 자료를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 가격”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2025.09.10 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 전주시 압류는 소멸합니다. 과거 신탁과 선행 압류도 이미 말소됐으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 현재 최저가 224,000,000원에서 권리상 실질취득 역시 224,000,000원으로 볼 수 있습니다.
다만 이 물건을 평가하는 핵심은 감정가 320,000,000원에서 70%까지 내려왔다는 숫자 자체가 아닙니다. 근린생활시설이며 현황 공실이고 임대관계가 미상인 만큼, 실제 사용수익과 환금성을 확인하지 않고 단순 할인율만으로 가격 매력을 부여하는 것은 위험합니다. 권리는 통과, 가격과 공실 리스크는 현장 검증이 필요한 물건입니다.
