전주지방법원 2025타경31720. 전주시 덕진구 만성동 가인로 20에 소재한 집합건물 제2층 제203호입니다. 감정평가상 근린생활시설로, 전주지방법원 서측 인근의 법원·검찰청 관련 사무실이 주로 형성된 지역에 자리합니다. 감정 당시 해당 호실을 포함한 제202호·제203호·제205호는 모두 공실 상태로 조사됐습니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 주식회사서흥개발 소유 부동산에 2025년 9월 10일 계양신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 전주시 압류가 등기됐습니다. 해당 근저당권은 나중에 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 근저당권의 설정일과 말소기준 순위가 새로 바뀌는 것은 아닙니다.
따라서 낙찰자가 근저당 채권의 미회수액을 그대로 갚아야 하는 구조는 아닙니다. 다만 권리 인수가 없다는 사실과 투자수익이 확보됐다는 판단은 완전히 별개입니다. 실거래 검증이 어려운 공실 근린시설인 만큼, 실제 사용 가능성과 매각 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31720 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 제2층 제203호 도로명주소: 가인로 20 |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 3층 건물 중 2층 203호 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 감정 당시 공실 |
| 소유자 | 주식회사서흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 156,800,000원 (49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 | 계양신용협동조합 |
| 청구금액 | 344,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 | 412,800,000원 |
| 현재 근저당권자 | 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2026.02.10 근저당권 이전) |
| 공동담보 | 같은 건물 제202호 및 제205호 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025년 근저당권
이 사건의 말소기준권리는 2025.09.10 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 계양신용협동조합이고 채권최고액은 412,800,000원입니다. 이 근저당권에 기초한 임의경매개시결정과 이후 전주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
또한 2026.02.10 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권에 대한 권리자 변경으로, 새로운 후순위 근저당이 추가 설정된 것이 아닙니다. 배당받을 권리자와 채권양도 관계는 입찰 전 사건기록에서 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인율은 아니다
이 물건의 감정가는 320,000,000원이고, 두 차례 유찰 후 최저매각가격은 156,800,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 상당히 큰 가격 조정처럼 보입니다.
하지만 이는 감정평가액과 경매 최저가의 비교일 뿐, 현재 시장에서 실제 매매되는 가격과의 차이를 뜻하지는 않습니다. 같은 용도의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시세보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.
| 가격 기준 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 320,000,000원 | 경매 평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 156,800,000원 | 감정가의 49% |
| 확인된 인수액 | 0원 | 명세서상 인수권리 없음 |
| 최저가 낙찰 시 실질취득 | 156,800,000원 | 취득세·명도·기타 비용 제외 |
주변은 전주지방법원 및 검찰청을 중심으로 관련 사무실이 밀집한 만성도시개발구역입니다. 이런 지역의 근린시설은 주거용 부동산과 달리 사무실 수요, 업종 적합성, 공실 기간, 임대 조건 등에 따라 매매가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,995,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 계양신용협동조합 설정 | 412,800,000원 | 153,804,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 156,800,000원 |
근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 피담보채권액, 당해세, 교부청구, 공동담보 배당 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 상태입니다.
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,995,200원을 제외한 153,804,800원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 채권최고액 기준 예상 미배당액은 258,995,200원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 미배당은 증가
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 258,995,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 109,760,000원 | 107,423,360원 | 305,376,640원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 76,832,000원 | 75,049,024원 | 337,750,976원 | 0원 |
추가 유찰 시 매각대금이 감소하면서 근저당권자가 회수하지 못하는 금액은 증가합니다. 하지만 현행 권리관계와 인수 조건이 유지된다는 전제에서 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
3회 유찰 시 최저가 109,760,000원, 4회 유찰 시 76,832,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이 금액이 시장에서 적정한 매매가인지 여부는 별도로 검증해야 합니다. 유찰 시나리오는 향후 매각가격을 확정하거나 추가 유찰을 보장하는 것이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주지방법원 서측 인근, 만성도시개발구역에 위치합니다. 법원과 검찰청을 중심으로 관련 사무실이 주로 소재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층입니다. 외벽은 돌붙임·강화유리 등으로 마감됐고, 승강기·소방설비·CCTV· 위생 및 급배수설비·지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 제203호를 포함해 제202호·제205호 모두 감정 당시 근린생활시설이지만 공실로 조사됐습니다. 실제 활용 가능 업종과 내부 시설 상태를 점검해야 합니다.
- 도로. 건물 북측은 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 동측에는 폭 약 10m의 보행자 전용도로가 있습니다. 점포 접근 동선과 실제 유동인구는 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 상대보호구역 등 토지이용상 제한사항이 있습니다. 업종별 인허가 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용으로 표시돼 있습니다. 전체 토지면적은 725.9㎡, 공시지가는 2,174,000원/㎡입니다. 이는 제203호의 전용면적이나 전용 대지면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 감정요항표에 공부와의 차이가 별도로 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 법원 관련 업무시설 수요가 존재할 수 있는 입지지만, 공실 근린시설은 주거용과 달리 거래 상대방과 적정 임대수요가 제한될 수 있습니다. 현재 가격 수준에서 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 및 임대 시세. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매금액, 최근 임대 계약조건, 공실 기간을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 당시 공실이더라도 현재 점유가 그대로 유지되는지는 별개입니다. 실제 점유자, 임대차 계약, 보증금, 사업자등록과 확정일자 등을 현황조사서·매각물건명세서 및 현장에서 다시 확인하세요.
- 신탁원부 대조. 신탁원부 제2023-718호와 2025.09.10 신탁말소 관련 등기를 확인하고, 신탁기간 중 발생한 계약이나 권리관계가 있는지 점검하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권양도 관련 기록과 경매 진행상의 채권자 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 제202호·제205호의 경매 및 배당 진행 여부를 확인하세요. 공동담보 관계는 실제 채권 회수와 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 당해세 및 관리비. 전주시 압류의 소멸 여부와는 별개로, 배당 시 우선되는 조세채권 및 체납 관리비의 범위는 확인해야 합니다. 특히 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 점검하세요.
- 상가 활용성. 건축물대장상 용도, 영업 인허가 제한, 상대보호구역, 실제 출입 동선, 내부 설비 및 수선 필요 여부를 직접 확인하세요.
- 자금 계획. 최저가 기준 취득대금은 156,800,000원이지만, 실제 응찰가와 취득세·등기비용·관리비·수선비· 공실 유지비용에 따라 최종 투자금이 달라집니다. 입찰보증금과 매각조건은 법원 공고에서 확인하세요.
- 입찰 직전 원본 확인. 2026.11.02 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행사항을 대조하세요.
맺으며 — “감정가의 49%”보다 중요한 것은 실제 시장가격
전주 만성동 제203호는 권리분석 측면에서는 비교적 단순한 구조입니다. 2025.09.10 계양신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 근저당권 이전과 후순위 압류를 고려해도 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
그렇다고 투자 매력도가 높다고 판단하기에는 이릅니다. 2회 유찰 후 감정가의 49%인 156,800,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않았고 감정 당시 공실이었던 근린시설입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 문제가 확인되지 않았다는 점은 긍정적이지만, 실제 점유 및 임대관계 확인은 여전히 필요합니다.
더욱이 법원·검찰청 관련 업무지역이라는 입지 특성은 특정 업무 수요에는 도움이 될 수 있으나, 매수층을 제한하는 요인이 될 가능성도 있습니다. 현재 최저가에서 충분한 임대수익이나 재매각 가능성이 확보되는지를 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 신중해야 합니다.
결론은 ‘권리 인수 위험은 낮지만 가격 매력은 미검증’입니다. 현 단계에서는 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기보다, 실제 임대수요·유사 근린시설 거래가격·점유관계를 확인한 뒤 응찰 여부와 상한가를 판단하는 편이 합리적입니다.
