전주지방법원 2025타경30517. 정읍시 수성동 953-2 1동 201호의 다세대·공동주택(도시형 생활주택)입니다. 감정가는 104,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 장현옥이고, 권리분석의 기준점은 2020.12.17 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 146,400,000원 근저당입니다. 이 근저당 자체를 포함해 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 숫자는 많지만 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 오히려 이 사건에서 주의할 부분은 배당 부족과 세금 우선권, 그리고 실거래 자료 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 된다는 점입니다. 현재 예상 매각대금 72,800,000원에서 집행비용을 제외하면 선순위 근저당에도 전액 배당되지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30517 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 201호 · 수성로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택) · 철근콘크리트구조 6층 중 2층 |
| 소유자 | 장현옥 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 72,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 109,722,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 정보 | 28세대 · 사용승인 2015.03.02 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 매각으로 소멸
2020.12.17 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2021년의 추가 근저당 2건, 2023~2024년 압류·가압류, 2025년 경매개시결정, 2026년 국민건강보험공단·정읍시 압류까지 모두 말소기준보다 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 을구 11번과 12번 근저당은 2025.12.26 확정채권양도를 원인으로 2026.01.22 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장윤지 | 2025.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 장윤지의 전입일은 2025.07.09로 말소기준일 2020.12.17보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 배당 규모는 별도 확인이 필요합니다. 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 30% 할인됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 104,000,000원의 70%인 72,800,000원입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 50,960,000원, 그 다음은 35,672,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
단지 자료상 평균 유찰 횟수는 2.9회이며, 최근 낙찰가와 최근 낙찰일 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현 회차의 72,800,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 없습니다. 입찰 판단은 주변 동일·유사 면적 도시형 생활주택의 최신 거래와 매물가를 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,710,400원 |
| 1. 을구 11번 근저당 · 부안수산업협동조합 | 146,400,000원 | 71,089,600원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 부안수산업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 김상용 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 47,597,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 82,789,947원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 임실군 산림조합 | 36,808,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 597,595,779원 가운데 현재 시뮬레이션상 채권자 배당액은 71,089,600원이고 미배당은 526,506,179원입니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다.
- 입지. 정읍시 수성동 서영여자고등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있어 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물로, 승강기·옥내소화전·도시가스 보일러 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 1,072㎡ 사다리형 평지의 공동주택 부지이며 제2종일반주거지역, 중로2류 접합입니다.
- 규제. 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하며 공시지가는 330,800원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 72,800,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일·유사 면적 도시형 생활주택의 최신 거래를 확인해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 장윤지는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세가 있는지 확인해야 선순위 근저당의 실제 배당과 명도 협상 여건을 더 정확히 볼 수 있습니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 11번·12번 근저당이 2026.01.22 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기부로 권리자 변동을 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 301호·401호와 공동담보 관계가 표시돼 있으므로 공동담보 채권의 실제 잔존액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 명도 준비. 현황조사상 임차인 장윤지가 확인되므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 절차를 예상해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건의 등기 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 권리는 0원으로 정리됩니다. 장윤지의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 권리 인수 자체가 가장 큰 문제인 사건은 아닙니다.
반면 현재 최저가 72,800,000원이 감정가보다 30% 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 결론내릴 근거는 없습니다. 직접 비교할 실거래가 없고, 단지 자료상 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 여기에 국세·지방세 관련 압류와 보증금 미상의 임차인이 남아 있어 원본 확인 항목도 적지 않습니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 시세와 세금 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
