76,300,000원
전주지방법원 2025타경30517. 정읍시 수성동 953-2 1동 301호로, 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 장현옥이며, 2020.12.17 설정된 부안수산업협동조합 근저당권의 채권최고액 146,400,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당·가압류·압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석되어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 등기상 채권 총액이 매각대금보다 크고 국세·지방세 압류도 있어 배당은 부족합니다. 현재 최저가 76,300,000원 가정 시 채권자 전체 미배당액은 323,069,179원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이지, 제공된 배당분석상 낙찰자가 떠안는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30517 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 301호 · 도로명 수성로 3 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택) |
| 소유자 | 장현옥 · 2020.11.13 매매, 2020.12.08 소유권이전 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 · 승강기 · 도시가스 개별난방 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 109,722,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2020.12.17 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.01.22 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기준이 되는 설정일은 그대로 2020.12.17입니다. 2021.09.30 후순위 근저당과 2023년 이후의 압류·가압류, 2025.11.18 임의경매개시결정 등은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다.
② 점유자 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤지 | 미상 | 2025.07.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
장윤지의 전입일은 2025.07.09로 말소기준권리인 2020.12.17 근저당보다 약 4년 7개월 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 판단하지 않되, 배당분석상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인율은 단정 금지
감정가는 109,000,000원이고 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 76,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 53,410,000원, 3회 유찰 시 37,387,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 판단하면 안 됩니다. 이 물건에 대해 확인되는 거래가격 자료로 현재 최저가와 최근 실거래를 직접 비교할 수 없으므로, “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 확인 가능한 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 146,400,000원 | 74,526,600원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 전북신용보증재단 | 47,597,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 82,789,947원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 임실군 산림조합 | 36,808,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 397,595,779원 중 현재 회차 예상배당은 74,526,600원이며, 미배당은 323,069,179원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서영여자고등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지로 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 보일러 개별난방 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택 부지로, 남동측과 남서측 진·출입로를 통해 접근합니다. 토지면적은 1,072㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로2류에 접합니다. 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 330,800원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 정보. 28세대, 2015.03.02 준공으로 확인되며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 장윤지는 2025.07.09 전입으로 대항력은 없지만 점유부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부와 실제 우선배당액을 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.01.22 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 권리자 변경사항을 최신 등기부에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 현재 76,300,000원, 2회 유찰 시 53,410,000원, 3회 유찰 시 37,387,000원으로 제시돼 있으므로 회차별 자금계획을 따로 세우세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 점유관계 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건은 매수인 관점의 권리 구조가 비교적 분명합니다. 2020.12.17 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자의 전입은 2025.07.09로 늦으며, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권이 대규모로 미배당되더라도 그 금액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰돼 76,300,000원까지 내려왔지만, 그 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰도 2.9회입니다. 따라서 결론은 “권리는 B급 이상으로 무난하지만, 가격 메리트는 주변 시세 확인 전까지 보류”입니다. 이 사건의 핵심은 인수위험보다 76,300,000원이 실제 시장가격 대비 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
