전주지방법원 2025타경30517. 정읍시 수성동 953-2, 1동 401호의 다세대 물건으로 감정평가상 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 장현옥이고, 등기상 핵심은 2020.12.17. 설정된 부안수산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 채권최고액은 146,400,000원입니다.
그 뒤 설정된 부안수산업협동조합 근저당권 84,000,000원, 김상용 근저당권 200,000,000원, 국세 압류, 전북신용보증재단·농업협동조합중앙회·임실군 산림조합의 가압류와 이번 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 76,300,000원이지만, 실거래 근거가 확인되지 않아 이 할인율만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30517 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 정읍시 수성동 953-2 1동 401호 · 수성로 3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형 생활주택) |
| 소유자 | 장현옥 |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 76,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 109,722,333원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 대 · 토지면적 1,072.0㎡ · 공시지가 330,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현 소유자 장현옥은 2020.12.08. 소유권을 취득했고, 9일 뒤인 2020.12.17. 부안수산업협동조합 앞으로 채권최고액 146,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025.12.26. 확정채권양도를 원인으로 수협엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
2021.09.30. 설정된 채권최고액 84,000,000원의 근저당권, 2021.12.08. 설정된 채권최고액 200,000,000원의 김상용 근저당권, 2023.03.03. 국세 압류와 이후 3건의 가압류, 2025.11.18. 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 위치합니다. 배당 부족액은 크지만 후순위 채권의 미배당 자체가 매수인 인수로 전환되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장윤지 | 미상 | 2025.07.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인되는 점유자는 장윤지 1명입니다. 전입신고일 2025.07.09.은 말소기준권리인 2020.12.17.보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 사정만으로 낙찰자가 그 보증금을 인수하는 구조로 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서와 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 1회 유찰 70%, 그러나 실거래 검증은 별개
감정가는 109,000,000원, 현재 최저매각가는 76,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 53,410,000원(49%), 그 다음은 37,387,000원(34.3%)입니다.
다만 가격 판단에 필요한 동일·유사 면적 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 단지 정보는 28세대, 사용승인일 2015.03.02., 대상 면적 49.471㎡이고 면적 일치 여부도 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 “감정가에서 30% 내려왔다”는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,773,400원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 146,400,000원 | 74,526,600원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 김상용 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 전북신용보증재단 | 47,597,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 82,789,947원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 임실군 산림조합 | 36,808,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 597,595,779원 중 74,526,600원이 배당되고, 미배당은 523,069,179원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서영여자고등학교 남측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(도시형 생활주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 공동주택부지로 이용 중이고, 남동측·남서측 진출입로를 통해 접근합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 토지구획정리사업지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 원본 확인. 장윤지의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 재확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 전입일 2025.07.09.이 말소기준 2020.12.17.보다 늦다는 점을 주민등록·현황조사 자료와 대조하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 70%라는 할인율 대신 정읍시 수성동의 유사 다세대·도시형 생활주택 실거래와 현재 매물을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 201호·301호와 공동담보로 기재돼 있으므로 채권 및 배당관계의 실제 범위를 원본에서 확인하세요.
- 체납·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 관리·명도 비용. 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도 및 명도 과정과 관리비 체납 여부를 사전에 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 가격 검증
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.12.17. 부안수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 장윤지도 2025.07.09. 전입으로 대항력이 없어, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정가 109,000,000원에서 한 차례 유찰돼 76,300,000원까지 내려온 것과 실제 시장에서 싸게 사는 것은 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교 근거가 없는 만큼 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 현장·실거래 확인 후 판단”이 맞습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회인 만큼, 현재 70%라는 숫자만 보고 서두르기보다 환금성과 실제 거래가격을 먼저 확인하는 접근이 필요합니다.
