전주지방법원 2025타경1197. 감정가 166,218,190원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 116,353,000원입니다. 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가상 일련번호24·25 건물은 주택으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록23은 지분매각입니다. 건물 등기상 소유자는 이지선이며, 2017.06.27. 설정된 남원농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다.
현재 최저가 116,353,000원으로 배당을 가정하면 집행비용 2,428,942원을 제외한 113,924,058원이 남원농업협동조합 근저당에 배당되고, 채권최고액 200,000,000원 기준 86,075,942원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 부족액은 후순위 인수액이 아니라 담보권자의 미회수분이며, 데이터상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경1197 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌리 300-8 · 전북특별자치도 남원시 운봉읍 주촌1길 76-32 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호24,25 주택 이용 |
| 소유자 | 이지선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,218,190원 / 116,353,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 175,898,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 · 목록23 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2017.06.27. 남원농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이고, 2023.03.31.에는 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 142,455,188원에 관한 일부 이전이 농업협동조합중앙회 앞으로 등기되어 있습니다. 2025.11.26. 남원농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
확인되는 실제 임차인은 용난희 1명입니다. 전입일은 2025.02.26.로, 2017.06.27. 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 금액 자체는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료 기준으로는 선순위 대항력 인수 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 용난희 | 미상 | 2025.02.26 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 116,353,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,428,942원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 남원농업협동조합 | 200,000,000원 | 113,924,058원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 대비 미배당은 86,075,942원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용상태 — 농촌형 복합물건의 성격
| 토지 지목 | 대 |
|---|---|
| 토지면적 | 661.0㎡ |
| 이용상황 | 단독 |
| 용도지역 | 보전관리지역 |
| 지형 / 형상 | 완경사 · 사다리형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 공시지가 | 13,800원/㎡ |
| 지역·지구 | (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역 · 가축사육제한구역 · 보전관리지역 · 자연취락지구 |
감정평가상 대상물건 일련번호1~6은 남원시 주천면 덕치리 소재 구룡폭포 북동측 인근, 일련번호7~37은 남원시 운봉읍 주촌리 남동측 원거리에 위치합니다. 주위는 임야·전·답·농가주택 등이 혼재하고, 대상물건과 인근까지 차량 진출입이 자유로우며 근거리에 버스승강장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
일련번호24는 일반목구조 평기와지붕 2층, 일련번호25는 일반목구조 평기와지붕 단층이며 두 건물 모두 주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 임야·전·답 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 진출입이 자유롭고, 근거리에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 용도. 일련번호24·25는 주택으로 이용 중입니다.
- 토지규제. 보전관리지역·자연취락지구와 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역이 포함됩니다.
- 물건 구성. 일괄매각이고 제시외 건물도 매각에 포함되며 목록23은 지분매각입니다.
- 환금성. 다수 토지와 주택이 결합된 기타 + 토지 물건이므로, 단일 아파트처럼 표준화된 시세 비교가 어려운 구조입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2017.06.27. 남원농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. 용난희의 전입은 말소기준 후라 대항력은 없지만, 보증금·점유부분·확정일자가 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 목록23 지분매각의 구체적 대상 및 공유관계를 매각목록에서 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·건축 등 허가제한지역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현황 대조. 일련번호13·31~34의 공부상 지목과 현황이 다르므로 경계·도로 이용·실제 지목을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 각 토지와 건물의 개별 가치 및 일괄매각 환금성을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.06.27. 남원농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 용난희는 2025.02.26. 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시되어 있어 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 투자 판단 난도는 권리와 별개입니다. 기타 + 토지 용도의 일괄매각이고, 제시외 건물과 지분매각이 함께 있으며 토지별 이용·규제도 다양합니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 볼 근거는 없습니다. 권리는 정리형, 물건 분석은 복합형. 이 사건은 등기 인수 위험보다 실제 매각범위·토지 이용 가능성·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 승부처입니다.
