서울서부지방법원 2025타경52137. 은평구 불광동 세종래미안 2층 202호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 이용상태를 보면 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이지만 202호는 주거용(방2·거실1·주방/다용도1·욕실/화장실1)으로 이용되고 있습니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 먼저 볼 날짜는 2017.06.30입니다. 이날 설정된 우리은행 채권최고액 117,600,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 압류·임차권·경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰자가 부담하는 실질취득금액은 최저매각가 161,600,000원과 같습니다. 별도의 임차보증금 승계액이 붙지는 않습니다. 다만 권리가 소멸한다는 사실과 물건 자체의 상품성이 좋은지는 별개의 문제입니다. 202호는 공부상 근린생활시설과 실제 주거사용이 엇갈리고, 세종래미안 전체 세대수도 8세대로 작습니다. 가격 비교 역시 본건 면적과 실거래 표본 면적이 일치하지 않아 숫자를 그대로 정가처럼 받아들이기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52137 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(사무소) · 감정평가상 202호 주거용 이용 |
| 대상면적 | 35.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 9층건 중 제2층 202호 · 2012.02.23 사용승인 |
| 소유자 | 이성우 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오이유동화전문 유한회사 / 193,828,087원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.30 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 117,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2017년 우리은행 근저당이 기준
현재 소유권은 2012.05.24 이성우에게 이전되었습니다. 과거 2012년과 2015년의 가압류, 2017년의 종전 임의경매, 과거 우리은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현 경매의 기준은 2017.06.30 우리은행 근저당권입니다. 이후 서대문세무서 압류, 서울특별시 압류, 하민주의 주택임차권, 현 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 202호 임차권자는 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하민주 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.02.19 점유개시 2019.02.26 임차권등기 2024.04.18 | 30,000,000원 차임 550,000원 | 대항력 없음 말소기준 2017.06.30 이후 전입 | 미상 확정일자 없음 · 배당요구 2024.04.18 | 승계 없음 |
하민주는 임대차계약일 2019.01.23, 주민등록일 2019.02.19, 점유개시일 2019.02.26이며 임차보증금은 30,000,000원입니다. 말소기준권리인 2017.06.30 우리은행 근저당보다 전입이 늦으므로 데이터 판정상 대항력 없음입니다. 2024.04.18 등기된 임차권도 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 조건 비교’가 아니다
세종래미안 실거래는 4건이 확인되며 평균은 227,750,000원입니다. 최근 12개월 거래는 2025.02 한 건, 230,000,000원이고 최근 12개월 평균도 230,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 가격이 1.3% 높은 흐름으로, 제공된 지표상 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.87㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 29.87㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2023.03 | 29.87㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 29.87㎡ | 9 | 224,000,000원 |
| 전체 평균 | 29.87㎡ | 4건 | 227,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | 29.87㎡ | 1건 | 230,000,000원 |
현재 최저가 161,600,000원은 최근 12개월 평균 230,000,000원의 70.3%이고, 전체 실거래 평균 대비로는 71.0%입니다. 표면적인 할인 폭은 큽니다. 그러나 이 비교를 그대로 “시세보다 싸다”로 결론 내리기는 어렵습니다. 본건 대상면적은 35.44㎡인데 확인된 거래는 모두 29.87㎡이고, 면적 매칭 지표도 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제로는 주거용으로 이용되는 물건이므로 일반 주거 실거래와 동일 선상에서 평가하기 전에 용도·대출·환금성을 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,062,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 117,600,000원 | 117,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,937,600원 |
현재 회차 가정에서는 우리은행 근저당 채권최고액 117,600,000원이 전액 배당되고 40,937,600원이 잔여하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 161,600,000원 | 117,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 117,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 103,424,000원 | 101,176,064원 | 16,423,936원 | 0원 |
3회 유찰 시 매각가가 103,424,000원으로 낮아지면 우리은행 채권최고액 기준 16,423,936원이 미배당되는 시나리오가 발생하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 데이터상 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선·6호선 환승역인 불광역 동측 인근이며, 업무시설(오피스텔)·다세대·근린생활시설이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 서측 인근에 지하철 환승역, 북측 불광로와 서측 통일로 주변에 각종 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.02.23 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물이며, 1층 필로티 주차장·개별난방·승강기·CCTV 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 용도. 공부상 2층~5층은 제2종근린생활시설(사무소), 6층~9층은 다세대주택이나 대부분 주거용도로 이용되는 것으로 탐문됐습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 184.0㎡, 지목 대, 평지·가로장방이며 공시지가는 5,750,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세종래미안은 8세대 규모이고 확인된 실거래는 4건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회이며 매각률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 건축물 용도 확인. 사건상 근린시설이고 공부상 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제 202호는 주거용입니다. 대출·전입·향후 매도에 미치는 영향을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 시세 표본 직접 대조. 최근 거래는 전부 29.87㎡이고 본건 대상면적은 35.44㎡입니다. 최저가가 최근12개월 평균의 70.3%라는 수치만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 하민주의 보증금은 30,000,000원이고 데이터상 대항력은 없지만, 배당요구·임차권등기 내용과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다. 현재 예상배당의 소유자 잔여 40,937,600원은 변동될 수 있습니다.
- 명도·현황 확인. 공부상 용도와 실제 사용이 다르므로 현재 점유 상태와 내부 이용 형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 상품성은 별도 문제”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.06.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 202호 임차권자 하민주는 2019.02.19 전입으로 후순위입니다. 현재 회차에서 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없으며 실질취득은 161,600,000원입니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 230,000,000원 대비 70.3% 수준이라 눈에 띕니다. 하지만 그 비교 거래는 29.87㎡이고 본건은 35.44㎡이며, 더 중요한 차이는 본건이 공부상 근린시설·실제 주거사용이라는 점입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수 위험이 큰 물건”이 아니라 “권리는 정리되지만 용도·금융·환금성 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 단순 할인율보다 실제 이용과 매도 가능성을 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
