서울서부지방법원 2025타경52137. 불광역 동측 인근의 세종래미안 5층 502호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 현재 소유자는 이성우이며, 2012년 설정됐던 우리은행 근저당들은 이미 말소됐고 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2017.06.30. 우리은행 근저당권 62,400,000원입니다. 그 뒤의 국가·서울특별시 압류, 현재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 등기자료상 모두 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 바깥의 사용관계입니다. 502호에는 이상원, 주식회사 도심이에스지유전, 도심이 관련 점유·임차 정보가 확인됩니다. 이상원과 주식회사 도심이에스지유전은 전입일이 각각 2021.06.03., 2023.03.17.로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘도심이’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당계산표의 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들이기 전에 이 한 건의 실제 점유·전입·보증금 관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하다

과거 2012년 우리은행 근저당권 92,400,000원, 120,000,000원, 200,000,000원은 모두 이미 말소됐습니다. 2015년 엄흥준 가압류와 2017년 우리은행 임의경매개시결정 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 을구 6번, 2017.06.30. 우리은행 근저당권 62,400,000원입니다. 이 권리 이후의 국가·서울특별시·국민건강보험공단 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 인수 0원 계산보다 ‘미상 1건’ 확인이 먼저

박영경은 402호로 기재되어 있어 본 502호 점유관계 표에서는 분리했습니다.

이상원과 주식회사 도심이에스지유전은 말소기준일인 2017.06.30.보다 전입이 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 도심이는 전입신고일 자체가 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 “대항력 없음”으로 일괄 처리하면 안 됩니다. 실제 전입일이 말소기준권리보다 빠른지, 보증금이 얼마인지, 현재 점유하고 있는지를 입찰 전 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 73.0% 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다

세종래미안의 거래자료에는 29.87㎡ 거래 4건이 확인됩니다. 평균 거래금액은 227,750,000원, 최신 거래는 2025.02의 230,000,000원이며, 최근 거래지표 역시 230,000,000원입니다. 최근 지표와 과거 지표의 추세는 +1.3%입니다.

수치만 놓으면 최저가 168,000,000원은 최근 거래지표 230,000,000원의 73.0%, 전체 거래평균 227,750,000원의 73.8%입니다. 그러나 여기에는 결정적인 단서가 있습니다. 거래자료의 면적은 29.87㎡이고 대상 비교면적은 35.44㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 73.0%를 곧바로 ‘시세 대비 할인율’로 해석해 높은 가격점수를 주는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)

현재 배당계산에서는 우리은행 근저당권이 전액 배당되고 102,448,000원이 소유자에게 잔여하는 것으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류의 당해세 여부 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 결과를 바꿀 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 3호선·6호선 환승역인 불광역 동측 인근에 위치하고, 주변은 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재하는 준주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고, 불광역과 불광로·통일로의 각종 노선버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 사정은 비교적 양호합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
• 용도. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 실제로 대부분 주거용도로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 용도와 실제 이용의 차이는 금융·매도·사용관계 확인 포인트입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있어 적용 범위를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 토지면적 184.0㎡, 공시지가 5,750,000원/㎡, 평지·가로장방 형태입니다.
• 환금성. 세종래미안은 총 8세대이고, 공부상 근린시설과 실제 주거 이용이 혼재해 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 도심이의 권리 확인. 전입일·보증금·현재 점유 여부를 확인해 대항력 가능성을 해소해야 합니다.
• 502호 점유자 대조. 이상원·주식회사 도심이에스지유전·도심이의 실제 점유관계와 계약관계를 현황조사·매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
• 공부상 용도 확인. 제2종근린생활시설(사무소)과 주거 이용의 차이가 대출·전입·매도에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세표본 재검증. 현재 거래자료는 29.87㎡이고 대상면적은 35.44㎡이므로 동일 용도·동일 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액을 확인해야 예상배당과 잔여액을 정확히 판단할 수 있습니다.
• 회차 시나리오. 현재 1회 유찰 최저가는 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원, 3회 유찰 시 107,520,000원으로 제시돼 있습니다. 각 회차에서도 배당 시나리오상 우리은행 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·세금·실거래 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격 할인”보다 먼저 확인할 것이 있다

이 물건은 감정가 210,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 168,000,000원으로 내려와 있고, 거래지표 230,000,000원과 비교하면 73.0%라는 숫자가 눈에 들어옵니다. 그러나 비교거래의 면적이 29.87㎡로 대상 35.44㎡와 다르고, 본건은 공부상 근린시설이면서 실제 주거 이용 정황이 있습니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 도심이까지 남아 있습니다.

말소기준권리 이후의 등기권리는 소멸하고 현재 배당계산상 인수액도 0원이지만, 그 0원을 확정하기 전에 미상 점유자의 권리관계를 확인해야 합니다. 즉 이 사건은 ‘등기상으로는 비교적 단순하지만, 사용관계와 비교시세의 질이 까다로운 근린시설’입니다. 권리표만 보고 들어갈 물건이 아니라, 현장·점유·용도·거래비교를 끝낸 뒤 가격을 판단할 물건입니다.