166,400,000원
서울서부지방법원 2025타경52137. 불광동 세종래미안 4층 402호입니다. 등기상 현재 소유자는 이성우이고, 권리분석의 기준점은 2017.06.30 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원입니다. 이후 2018년 국 압류, 2021년 서울특별시 압류, 2025년 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 등기 권리만 놓고 보면 낙찰자에게 남는 권리는 없습니다.
다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 같은 방식으로 가격만 비교해서는 안 됩니다. 공부상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이고, 감정요항표에는 2층~5층이 같은 용도로 등재되어 있으나 대부분 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 해당 호실은 주거용으로 이용되며 방2·거실1·주방/다용도1·욕실/화장실1의 이용상태가 확인됩니다. 즉 공부상 용도와 실제 이용이 다르다는 점이 이 사건의 중요한 확인 포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2025타경52137 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 불광동 281-39 세종래미안 4층 402호 |
| 도로명 | 서울특별시 은평구 불광로 48-9 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 35.44㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(사무소) |
| 이용상태 | 주거용 · 방2·거실1·주방/다용도1·욕실/화장실1 |
| 사용승인 | 2012.02.23 |
| 소유자 | 이성우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 208,000,000원 / 166,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 193,828,087원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 소유권은 2012.05.24 이성우에게 이전됐습니다. 과거 우리은행 근저당 120,000,000원과 200,000,000원은 2017.06.20 해지로 이미 말소됐고, 새로 설정된 2017.06.30 우리은행 근저당 72,000,000원이 현재 말소기준권리입니다. 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 402호 전입은 말소기준 이후
| 성명 / 명칭 | 점유부 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박영경 | 402호 | 2023.12.01 | 보증금 미상 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상원 | 502호 | 2021.06.03 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 도심이에스지유전 | 502호 | 2023.03.17 | 보증금 미상 / 200,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상인 402호와 직접 연결된 신고자는 박영경입니다. 전입일 2023.12.01은 말소기준일 2017.06.30보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 2026.01.15 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 이상원과 주식회사 도심이에스지유전은 점유부가 502호로 기재되어 있어 402호와 구분해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 72.3% 숫자만 보고 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
세종래미안의 비교 거래는 전용 29.87㎡입니다. 대상 면적은 35.44㎡로 서로 일치하지 않습니다. 비교 거래 4건의 전체 평균은 227,750,000원, 최저 224,000,000원, 최고 230,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.02 230,000,000원이며 최근12개월 평균도 230,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 29.87㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 29.87㎡ | 9 | 227,000,000원 |
| 2023.03 | 29.87㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2021.08 | 29.87㎡ | 9 | 224,000,000원 |
| 평균 | 29.87㎡ | 4건 | 227,750,000원 |
현재 최저가 166,400,000원은 최근12개월 평균 230,000,000원의 72.3%로 계산됩니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 1.3% 높은 흐름입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 대상은 35.44㎡이고 비교 표본은 29.87㎡이며, 공부상 제2종근린생활시설인 점까지 다릅니다. 따라서 72.3%라는 비율을 동일 조건의 주거 시세 할인율로 그대로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 166,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,129,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 91,270,400원 |
현재 최저가 166,400,000원 기준 계산입니다. 우리은행 근저당은 72,000,000원 전액 배당되고 단순 계산상 91,270,400원이 잔여합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 우리은행 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (80%) | 166,400,000원 | 72,000,000원 | 91,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 133,120,000원 | 72,000,000원 | 58,456,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 (51.2%) | 106,496,000원 | 72,000,000원 | 32,205,056원 | 0원 |
2회 유찰 시 133,120,000원, 3회 유찰 시 106,496,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 세종래미안의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 3호선·6호선 환승역인 불광역 동측 인근입니다. 업무시설·다세대·근린생활시설이 혼재하는 준주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 서측 인근에 불광역, 북측 불광로와 서측 통일로 주변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 비교적 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 2012.02.23 사용승인됐고, 1층은 필로티형 주차장입니다. 승강기·도시가스 개별난방·CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지면적 184.0㎡, 공시지가 5,750,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 세종래미안은 8세대로 집계돼 있어 비교 가능한 실거래 표본 자체가 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 임차내역. 박영경의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계와 점유·명도 상황은 원문을 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국·서울특별시·국민건강보험공단 압류가 있으므로 당해세 금액과 법정기일을 확인해야 예상배당표가 완성됩니다.
- 공부상 용도. 제2종근린생활시설(사무소)인데 실제 주거용으로 사용됩니다. 공부와 현황의 차이를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 대상 35.44㎡와 거래 표본 29.87㎡가 일치하지 않습니다. 72.3% 수치를 동일 물건 할인율로 그대로 적용하지 마세요.
- 회차 비교. 현재 166,400,000원, 2회 유찰 133,120,000원, 3회 유찰 106,496,000원의 시나리오를 비교해 가격 상한을 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, ‘72.3%’만 보고 들어갈 사건은 아니다
권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017.06.30 우리은행 근저당이 말소기준이고, 402호 전입도 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 조건이 붙습니다. 현재 최저가 166,400,000원은 최근12개월 평균 230,000,000원의 72.3%이지만, 거래 표본은 29.87㎡이고 대상은 35.44㎡입니다. 더구나 대상은 공부상 근린시설·제2종근린생활시설(사무소)입니다. 임차 보증금·확정일자와 당해세도 최종 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 0원이지만, 용도·임차·세금·비교시세를 확인한 뒤 가격을 결정하는 물건”으로 보는 것이 가장 정확합니다.
