수원지방법원 2025타경446. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 207호로, 감정평가상 공부 용도는 일반음식점인 근린시설입니다. 현황은 공실입니다. 현 소유자 장건영은 2024년 5월 3일 거래가액 579,200,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울우유협동조합 명의의 채권최고액 1,098,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준보다 앞서 있던 국민은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2023년 경동종합건설 가압류도 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 설정된 하나캐피탈·삼성카드·서울보증보험·원주농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 낙찰자가 인수할 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층 207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 장건영 (2024.05.03. 소유권이전 · 거래가액 579,200,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 501,000,000원 / 120,290,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울우유협동조합 / 931,931,873원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.03. 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,098,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 감정평가서상 본건은 현황 공실로 조사됐으며, 별도의 임차인 보증금 인수 문제가 제시되지 않았습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 최저매각가 120,290,000원을 가정하면 집행비용을 제외한 117,805,940원이 서울우유협동조합에 배당되고, 후순위 가압류권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰은 분명하지만 ‘시세 대비 저가’ 근거는 없다
현재 최저매각가는 120,290,000원으로, 4회 유찰을 거치며 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인 폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 120,290,000원 | 1,114,005,979원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 84,203,000원 | 1,149,524,573원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 58,942,099원 | 1,174,330,778원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 120,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,484,060원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 1,098,000,000원 | 117,805,940원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,968,490원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 17,377,881원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 25,823,960원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,461,890원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,093,528원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 원주농업협동조합 | 42,086,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,231,811,919원, 예상 배당액은 117,805,940원이며 미배당은 1,114,005,979원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻할 뿐, 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근으로 업무시설과 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 일반철골구조·철근콘크리트구조, 지하 1층/지상 5층 건물 내 2층 207호입니다.
- 도로. 북측 약 23m, 남측 약 12m 포장도로와 동측 약 5m 보행자도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 1,977,000원/㎡, 토지이용상황은 상업용이며 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 따로 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 임대수요, 예상 임대료, 관리비, 권리금 형성 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성 확인. 공부상 일반음식점으로 평가된 호실이므로 실제 영업 가능 업종과 필요한 시설·인허가 조건을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서울우유협동조합 근저당은 아띠프라자 208호·209호도 공동담보로 기재돼 있어 관련 경매 진행과 배당관계를 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 후순위 채권은 인수와 구분. 현재 시나리오에서 1,114,005,979원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
- 토지이용 규제 확인. 공공주택지구·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 이용계획을 실제 취득·영업 목적과 대조하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 평가는 별개다
이 사건의 권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2024.05.03. 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 측면에서는 감정가 501,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 120,290,000원까지 내려왔다는 사실만 존재할 뿐, 이를 뒷받침할 실거래 시세가 없습니다.
더구나 공부상 일반음식점이고 현황 공실인 근린시설은 주거용처럼 감정가 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 비교적 정리돼 있으나, 가격과 공실 리스크는 현장 검증이 필요한 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
