수원지방법원 2025타경446. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 209호로, 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 이용상태는 일반음식점, 현황은 공실입니다. 소유자 장건영은 2024.05.03 거래가 651,300,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 서울우유협동조합이 채권최고액 1,098,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당은 207호·208호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 서울우유협동조합 근저당이고, 그 뒤에 붙은 하나캐피탈·서울보증보험·원주농업협동조합의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않았고 감정평가상 공실이므로, 제공된 배당구조 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층209호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 장건영 (2024.05.03 소유권이전 · 거래가액 651,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 126,772,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 931,931,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준 | 2024.05.03 서울우유협동조합 근저당 · 채권최고액 1,098,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실입니다. 과거 국민은행 근저당과 김성연 근저당, 경동종합건설 가압류는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준점은 2024.05.03 서울우유협동조합 근저당입니다. 이후 하나캐피탈 가압류, 임의경매개시결정, 서울보증보험 가압류 3건, 원주농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 흐름 — 감정가 5.28억에서 1.26772억까지
현재 최저매각가는 126,772,000원으로 감정가 528,000,000원의 24.0% 수준입니다. 4회 유찰 뒤의 가격입니다. 다음 회차 시나리오는 88,740,400원, 그 다음은 62,118,279원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 126,772,000원 | 1,090,236,846원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 88,740,400원 | 1,127,690,965원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 62,118,279원 | 1,153,833,888원 |
가격이 내려갈수록 신청채권자의 배당액과 전체 채권자 배당액은 함께 줄어듭니다. 현재 회차에서도 신청채권자는 청구금액 931,931,873원 중 124,197,192원만 배당되는 시나리오입니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 손실 구조이고, 매수인 인수액과는 구분해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,772,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,574,808원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 1,098,000,000원 | 124,197,192원 |
| 2. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,968,490원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 25,823,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,461,890원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,093,528원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 원주농업협동조합 | 42,086,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,574,808원을 제외한 124,197,192원이 서울우유협동조합에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 채권액 1,214,434,038원 대비 미배당은 1,090,236,846원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근. 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 약 23미터, 남측 약 12미터 포장도로와 동측 약 5미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 포함되며 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하1층/지상5층 일반철골구조·철근콘크리트구조 건물로 승강기, 위생·급배수, 소화·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 4회 유찰 원인 확인. 감정가의 24.0%까지 내려왔으므로 단순 할인보다 공실·상권·임대수요·매수층을 먼저 확인하세요.
- 공동담보 확인. 서울우유협동조합 근저당은 아띠프라자 207호·208호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 관련 물건의 진행·배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태와 즉시 사용 가능 여부, 원상복구·시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 상가 비용 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담, 실제 관리비 수준을 관리주체에 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점으로 이용용도와 향후 영업계획에 필요한 인허가·시설 조건을 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 4회 유찰의 이유가 핵심”
이 물건의 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 2024.05.03 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 4회 유찰된 근린시설이라는 사실입니다. 감정가 528,000,000원에서 최저가 126,772,000원까지 내려왔고, 현황은 공실입니다. 낮아진 최저가만 근거로 싸다고 단정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 물건은 상권과 임대수요를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
