수원지방법원 2025타경446. 시흥시 장현동 아띠프라자 2층 208호로, 공부상 이용상태는 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 장건영이며, 2024.05.03. 설정된 서울우유협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 하나캐피탈·서울보증보험·원주농업협동조합의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인이 없어 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 458,000,000원에서 4회 유찰된 현재 최저가는 109,965,000원, 감정가의 24.01%입니다. 할인 폭만 보면 매우 크지만, 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 반복 유찰 자체가 가격과 환금성을 신중히 보라는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경446 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층 208호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 37 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 장건영 |
| 소유권 취득 | 2024.05.03. 소유권이전 · 거래가액 565,100,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 458,000,000원 / 109,965,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 931,931,873원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현황도 공실로 조사되어 대항력 임차인이나 보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2024.05.03. 서울우유협동조합 근저당권 1,098,000,000원이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.01. 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다.
② 가격 판단 — 24.01%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
| 감정가 | 458,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 109,965,000원 |
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 감정가의 24.01% |
| 5회 유찰 시 | 76,975,500원 · 감정가의 16.81% |
| 6회 유찰 시 | 53,882,850원 · 감정가의 11.76% |
현재 최저가는 감정가에서 크게 내려왔습니다. 그러나 감정가 할인율과 실제 시장가치는 같은 개념이 아닙니다. 이 물건은 업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역의 일반음식점 용도 근린시설이고, 이미 네 차례 유찰됐습니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 매수 안전마진을 평가하면 과대평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,965,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,339,510원 |
| 2. 근저당 · 서울우유협동조합 | 1,098,000,000원 | 107,625,490원 |
| 3. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 21,968,490원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 25,823,960원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,461,890원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,093,528원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 원주농업협동조합 | 42,086,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 집행비용 2,339,510원을 제외한 107,625,490원이 서울우유협동조합에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 1,106,808,548원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남측 인근으로, 주위는 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 수도권 전철 서해선 시흥시청역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 일반음식점이며 현황은 공실입니다.
- 도로. 북측 약 23미터, 남측 약 12미터 포장도로와 동측 약 5미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 967.0㎡, 공시지가는 1,977,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 근린시설·일반음식점 매매 사례와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수액은 0원이므로 반복 유찰의 원인이 가격·상권·수익성·환금성 중 어디에 있는지 현장 확인이 중요합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 내부 상태와 영업시설 잔존 여부, 실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서울우유협동조합 근저당에는 같은 아띠프라자 2층 207호와 209호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 가정에서도 총 미배당액이 1,106,808,548원으로 크지만, 자료상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — “싸게 보이는 것”과 “시장가보다 싼 것”은 다르다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 2024.05.03. 서울우유협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 판단은 훨씬 보수적으로 해야 합니다. 감정가 458,000,000원에서 네 차례 유찰되어 109,965,000원까지 내려왔지만, 근린시설의 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건입니다. 현재 단계의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상권·임대수익·매매사례를 통해 109,965,000원의 시장 적정성을 확인하는 데 있습니다.
