수원지방법원 2025타경523. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-129호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터), 현황조사상 “상가”, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설로 확인됩니다. 현 소유자 주식회사비케이엠은 2022년 11월 17일 거래가액 242,325,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 648,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행·근로복지공단·주식회사 케이비국민카드· 주식회사케이에스렌탈서비스의 가압류와 안산시·국민건강보험공단의 압류가 연이어 붙었지만, 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 등기부상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건에서 실제 입찰자가 가장 먼저 닫아야 할 빈틈은 등기부가 아니라 점유관계와 산업단지 자격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경523 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-129호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공장(지식산업센터)으로 이용 중 · 집합건축물대장상 제2종근린생활(휴게음식점)시설 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 13층건 내 1층 씨비-129호 |
| 소유자 | 주식회사비케이엠 (2022.11.17. 거래가액 242,325,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 41,346,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 525,234,884원 |
| 말소기준 | 2022.11.17. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 공동담보 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-130호 · 씨비-131호 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2022.11.17. 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원이고 씨비-130호·씨비-131호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 7건의 가압류, 임의경매개시결정, 안산시와 국민건강보험공단의 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다.
임차인·점유관계
확인되는 임차인·점유자는 3명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 김정택은 씨비-130호, 더케이피엘 주식회사는 씨비-131호로 기재돼 있어 본건 씨비-129호와 호실이 다릅니다. 현미애는 점유 부분 자체가 미상입니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현미애 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정택 | 리드스마트스퀘어지식산업센터130호 | 2024.08.05 | 10,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 더케이피엘 주식회사 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨비-131호 | 2023.12.11 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
김정택과 더케이피엘 주식회사는 각각 2024.08.05., 2023.12.11.로 말소기준권리인 2022.11.17.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 현미애는 전입신고일·보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않아 인수 가능성을 배제할 수 없는 미상 리스크입니다.
② 가격 읽기 — 감정가 16.81%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가는 41,346,000원으로 감정가 246,000,000원의 16.81%입니다. 감정가에서 5회 유찰됐다는 사실만 보면 할인폭은 매우 커 보입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 근린시설·지식산업센터의 실제 시장가격과 비교한 값이 아니므로, 41,346,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수 | 산정 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 41,346,000원 | 0원 | 41,346,000원 |
| 6회 유찰 시 | 11.77% | 28,942,200원 | 0원 | 28,942,200원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 20,259,540원 | 0원 | 20,259,540원 |
실질취득액은 배당 시나리오의 매수인 인수 0원 기준입니다. 현미애의 보증금·전입일·대항력 여부가 확정되기 전에는 최종 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,228원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 40,201,772원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 541,500,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 167,436,263원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 중소기업은행 | 134,754,507원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 63,225,590원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,514,033원 | 0원 |
| 8. 갑구 12번 가압류 · 중소기업은행 | 16,877,846원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 주식회사케이에스렌탈서비스 | 107,497,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,699,805,881원 중 40,201,772원이 배당되고 미배당은 1,659,604,109원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 안산역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근 노선버스정류장과 근거리에 지하철 4호선 안산역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 사건상 근린시설, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터), 현황조사상 상가, 집합건축물대장상 제2종근린생활(휴게음식점)시설입니다.
- 산업단지. 반월국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·반월특수지역에 포함돼 있습니다. 입주자격 및 매수자격은 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역, 성장관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 대기관리권역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설·지식산업센터 물건이며, 감정평가서도 최근 지식산업센터의 수요성을 경매과정에서 재확인하도록 기재하고 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현미애 점유관계. 씨비-129호 실제 점유 여부, 전입신고일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 구분. 김정택은 씨비-130호, 더케이피엘 주식회사는 씨비-131호로 기재돼 있습니다. 본건 씨비-129호와의 실제 사용·점유 경계를 확인해야 합니다.
- 매수자격. 반월특수지역 물건이므로 입주자격 및 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 근린시설·공장(지식산업센터)·상가·제2종근린생활(휴게음식점)시설이라는 복수의 이용·공부 표현을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
- 가격 착시. 최저가 41,346,000원은 감정가의 16.81%이지만, 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석하지 마십시오.
- 공동담보. 하나은행 근저당은 씨비-130호·씨비-131호를 공동담보로 두고 있으므로 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 규제와 매수 후 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 산업단지 관련 자격을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “16.81%까지 내려왔다 ≠ 확인 없이 싸다”
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 246,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 41,346,000원, 감정가의 16.81%까지 떨어졌습니다. 등기 권리도 말소기준 이후 후순위 권리가 모두 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 “싸고 깨끗하다”로 끝내기에는 확인할 것이 큽니다. 현미애는 대항력 가능·미상이고, 본건은 반월특수지역 내 근린시설·지식산업센터로 입주자격과 매수자격 확인이 요구됩니다. 5회 유찰됐다는 사실 자체도 환금성과 수요를 다시 보라는 신호입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 소멸형이지만, 점유·자격·용도 검증이 끝나야 가격을 평가할 수 있는 사건입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주기보다, 현미애의 권리와 산업단지 매수 가능성을 먼저 확정하는 것이 순서입니다.
