41,346,000원
수원지방법원 2025타경523. 본건은 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-130호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2022년 11월 17일 주식회사비케이엠이 거래가액 242,325,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행 근저당권 채권최고액 648,000,000원이 설정됐습니다.
이 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단·중소기업은행· 근로복지공단·케이비국민카드·케이에스렌탈서비스 등의 가압류와 경매개시결정은 등기자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사상 현미애가 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경523 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-130호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) · 감정평가 당시 공장(지식산업센터) 이용 |
| 소유자 | 주식회사비케이엠 · 2022.11.17 소유권이전 · 거래가액 242,325,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 41,346,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 525,234,884원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.17 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.17 하나은행 근저당권입니다. 2024년 이후 설정된 가압류 7건과 2025.03.18 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현미애 | 미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김정택 | 리드스마트스퀘어지식산업센터130호 | 2024.08.05 | 10,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 더케이피엘 주식회사 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨비-131호 | 2023.12.11 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김정택은 전입일이 2024.08.05로 말소기준권리인 2022.11.17보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 더케이피엘 주식회사도 2023.12.11로 말소기준 이후이며, 조사된 점유 부분은 씨비-131호입니다. 반면 현미애는 핵심 정보가 확인되지 않아 별도로 남는 위험입니다.
③ 가격 — 5회 유찰은 크지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 41,346,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 절대 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 본건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수 없습니다.
더 중요한 것은 유찰 횟수입니다. 이미 5회 유찰됐고, 다음 시나리오는 6회 유찰 시 28,942,200원, 7회 유찰 시 20,259,540원입니다. 낮아지는 가격 자체보다 시장이 여러 차례 응찰하지 않은 이유를 용도·수요성·점유·매수자격 측면에서 먼저 확인하는 것이 순서입니다.
④ 예상배당표 (매각가 41,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,228원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 40,201,772원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 541,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 167,436,263원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 134,754,507원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 63,225,590원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,514,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 16,877,846원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이에스렌탈서비스 | 107,497,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 41,346,000원 가정 시 집행비용 1,144,228원을 제외한 40,201,772원이 하나은행에 배당되고, 후순위 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 1,699,805,881원 대비 미배당액은 1,659,604,109원입니다. 매수인 인수 산정액은 0원이지만, 현미애의 미상 점유 위험은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 안산역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진입 및 주정차가 가능하고, 인근 노선버스정류장과 근거리의 지하철 4호선 안산역을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이지만, 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 사다리형 공장용지이며, 북동측 포장도로에 접하고 광로3류와도 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·반월특수지역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가 자료 자체가 최근 지식산업센터의 수요성을 경매 과정에서 재확인하도록 적시하고 있으며, 5회 유찰 이력도 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현미애 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 원자료 확인 전 인수 0원으로 단정하지 마세요.
- 김정택 점유관계. 보증금 10,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024.08.05로 말소기준 이후라 자료상 대항력은 없습니다.
- 씨비-131호 신고 구분. 더케이피엘 주식회사의 조사 점유 부분은 씨비-131호로 기재돼 있어 본건 씨비-130호와의 실제 점유관계를 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 매수자격. 반월특수지역 물건으로 입주자격 및 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 되어 있습니다.
- 용도 적합성. 공부상 제2종근린생활시설과 실제 공장 이용 상태가 함께 확인되므로 낙찰 후 사용할 목적과 산업단지 입주기준의 적합성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 16.81%라는 할인율은 크지만 비교 실거래가가 없어 ‘시세보다 싸다’는 결론은 낼 수 없습니다. 현재 지식산업센터 수요성부터 재확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인. 5회 유찰된 만큼 단순한 가격 하락을 호재로 해석하지 말고 점유·자격·용도·환금성 문제를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 246,000,000원에서 최저가 41,346,000원까지 내려온 5회 유찰입니다. 그러나 권리분석에서는 낮은 가격 자체보다 낙찰 후 무엇을 실제로 떠안는지가 우선입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 현미애의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력과 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
여기에 본건은 공부상 근린시설이면서 실제 공장으로 이용 중이고, 국가산업단지·반월특수지역 내 물건이라 입주자격과 매수자격 확인이 요구됩니다. 실거래 시세 비교 자료도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 얼마나 유리한지도 검증되지 않았습니다. 결론은 “등기 후순위는 소멸하지만, 점유·자격·환금성은 미확정”입니다. 감정가 대비 할인폭 하나만으로 접근하기에는 확인해야 할 조건이 많습니다.
