수원지방법원 2025타경523. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-131호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활(휴게음식점)시설이고, 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 소유자 주식회사비케이엠은 2022.11.17. 거래가 242,325,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 648,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 뼈대만 보면 말소기준이 명확합니다. 다만 이 사건은 등기부보다 점유관계와 용도·자격을 더 세밀하게 봐야 합니다. 현황조사에는 현미애, 김정택, 더케이피엘 주식회사가 확인되는데, 김정택과 더케이피엘은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 현미애는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경523 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-131호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활(휴게음식점)시설 · 공장(지식산업센터) 이용중 |
| 소유자 | 주식회사비케이엠 (2022.11.17. 소유권이전 · 거래가액 242,325,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 59,065,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 525,234,884원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.17. 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.11.17. 하나은행 근저당권입니다. 그 이후 신용보증기금, 중소기업은행, 중소벤처기업진흥공단, 근로복지공단, 케이비국민카드, 케이에스렌탈서비스 등의 가압류가 이어졌고, 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 하나은행 근저당은 씨비-129호와 씨비-130호도 공동담보로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현미애 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김정택 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 130호 | 2024.08.05 | 10,000,000원 / 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 더케이피엘 주식회사 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨비-131호 | 2023.12.11 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사에 나타난 점유자는 3명·법인입니다. 김정택의 전입일 2024.08.05.와 더케이피엘 주식회사의 전입일 2023.12.11.은 모두 말소기준일 2022.11.17.보다 늦어 대항력이 없습니다. 특히 김정택의 점유부분은 130호로 기재돼 있어 본건 씨비-131호와 직접 일치하지 않습니다.
반면 현미애는 점유부분·전입일·보증금이 모두 확정되지 않습니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 단순히 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 반대로 승계 위험이 없다고 확정하는 것도 곤란합니다. 이 사건의 임차관계 핵심은 현미애의 실제 점유 호수·전입시점·보증금 확인입니다.
③ 가격 — 감정가 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 246,000,000원, 현재 회차 최저매각가는 59,065,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 이미 4회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 41,345,500원(감정가 16.81%), 28,941,850원(감정가 11.76%)까지 내려갑니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 59,065,000원 | 24.01% | 1,642,204,051원 |
| 5회 유찰 시 | 41,345,500원 | 16.81% | 1,659,604,600원 |
| 6회 유찰 시 | 28,941,850원 | 11.76% | 1,671,784,984원 |
④ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,463,170원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 57,601,830원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 541,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 134,754,507원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 167,436,263원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 63,225,590원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 20,514,033원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 16,877,846원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사케이에스렌탈서비스 | 107,497,642원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,699,805,881원 중 채권자 예상배당은 57,601,830원이며, 미배당은 1,642,204,051원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현미애의 대항력·보증금이 확정되지 않았으므로 점유관계 확인은 별도입니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활(휴게음식점)시설이지만 감정평가 당시에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 4호선 안산역 남서측 근거리에 위치하며 주변에는 공장, 근린생활시설, 공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량진입과 주정차가 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리의 지하철 4호선 안산역 등으로 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물 내 1층이며 위생·급배수, 승강기, 소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 평지·사다리형이며 북동측 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·반월특수지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 이미 4회 유찰됐으며 감정평가서에도 최근 지식산업센터 수요성을 경매과정에서 재확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현미애 점유관계. 실제 점유 호수, 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해 대항력·승계 가능성을 확정하세요.
- 131호 실제 점유. 더케이피엘 주식회사는 씨비-131호로 조사됐고, 김정택은 130호로 기재돼 있으므로 각 점유 범위를 현장에서 구분해 확인할 필요가 있습니다.
- 산업단지 매수자격. 반월특수지역·산업시설구역과 관련한 입주자격 및 매수자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하세요.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활(휴게음식점)시설과 현황상 공장 이용의 관계, 향후 사용 목적에 적합한지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고 지식산업센터의 실제 수요·환금성을 확인하세요.
- 공동담보. 하나은행 근저당에 씨비-129호와 씨비-130호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계 원문을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 유찰가보다 먼저 볼 것이 있다”
이 물건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 246,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 59,065,000원, 즉 감정가의 24.01%까지 내려왔기 때문입니다. 등기상으로도 2022.11.17. 하나은행 근저당 이후의 가압류는 모두 소멸하고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 결론을 ‘싸고 깨끗하다’로 끝내면 안 됩니다. 현미애는 전입일·보증금·점유부분이 미상이라 대항력 가능성과 승계 여부가 아직 열려 있고, 물건 자체도 일반 주거용이 아니라 근린시설이면서 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 산업단지 물건입니다. 더구나 매각물건명세서가 입주자격·매수자격 확인을 별도로 요구합니다. 말소기준은 명확하지만 점유와 자격은 미확정. 이 두 가지가 해소되기 전에는 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
