수원지방법원 2025타경597. 경기도 시흥시 월곶동 센타프라자 2층204호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설(노래방)이고, 임차인 노인선이 노래방을 운영 중인 것으로 기재돼 있습니다. 소유자 김영미는 2018.08.23. 거래가액 367,500,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
등기상 권리구조만 보면 말소기준 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기보다 임차인 확인이 핵심입니다. 노인선은 2025.07.24. 배당요구를 했지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 없음 또는 인수 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경597 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 월곶동 1011-15 센타프라자 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(노래방) |
| 소유자 | 김영미 (2018.08.23. 소유권이전 · 거래가액 367,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 354,000,000원 / 173,460,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 635,879,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 등기소 | 수원지방법원 안산지원 시흥등기소 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 확인 필요
말소기준은 2018.08.23. 을구 4번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 김영미입니다. 그 뒤의 우리은행 임의경매개시결정, 한국투자저축은행 가압류 642,440,462원, 시흥시 압류, 엠지캐피탈 가압류 31,057,448원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 가능·미상
| 임차인 | 점유·사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노인선 | 노래방 운영 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.24. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
노인선은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 자료상 배당요구는 확인되지만, 전입신고일과 보증금이 미상이고 확정일자도 확인되지 않습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가와 보증금의 관계를 계산할 수 없어 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,228,440원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 170,231,560원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 주식회사한국투자저축은행 | 642,440,462원 | 0원 |
| 3. 갑구 14번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 31,057,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 913,497,910원 중 예상배당은 170,231,560원, 미배당은 743,266,350원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 임차인 권리가 미상인 만큼 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 173,460,000원 | 170,231,560원 | 743,266,350원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 121,421,999원 | 118,922,091원 | 794,575,819원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,995,399원 | 83,065,482원 | 830,432,428원 | 0원 |
현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만 보면 가격 하락폭은 큽니다. 그러나 임차인의 보증금과 대항력 여부가 확인되지 않은 상태에서는 추가 유찰이 곧바로 실질취득비용 감소를 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 승계할 가능성을 별도로 계산해야 하기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설이며 현재 노래방으로 이용 중입니다.
- 입지. 월곶초등학교 남측 인근으로 각종 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하며 주위환경 및 상업적 성숙도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 동측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 임차계약 내용 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차계약 원본 확인. 노인선의 보증금·전입신고일·확정일자를 매각물건명세서와 현황조사, 주민등록 관련 자료로 확인해야 합니다.
- 대항력 판단. 현재는 전입신고일과 보증금이 미상이므로 ‘대항력 있음’도 ‘없음’도 단정할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 보증금과 대항력이 확인되면 각 회차 낙찰가별 미배당 임차보증금 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 노래방 시설 확인. 내부 노래방 시설비가 감정에서 제외됐으므로 시설의 소유관계·철거·원상복구 문제를 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 주거용이 아닌 근린시설이므로 동일 입지의 주거상품과 같은 환금성을 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서는 2026.08.12. 발급 자료이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 임차인이 끝나지 않았다
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 우리은행 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 노인선의 임차권입니다. 배당요구 사실은 확인되지만 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없습니다.
감정가 354,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 173,460,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그렇더라도 근린시설·노래방이라는 용도, 감정에서 제외된 내부 시설, 미상 임차권을 함께 보면 가격 숫자 하나만으로 접근할 사건은 아닙니다. 결론은 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차인 보증금과 대항력 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말 것입니다.
