수원지방법원 2025타경597. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬타워 3층 309호, 감정평가상 제2종근린생활시설(노래방)로 이용 중인 상업용 집합건물입니다. 소유자 김영미가 2022년 7월 29일 매매를 원인으로 2022년 10월 26일 소유권을 이전받았고, 등기부에 기재된 거래가액은 358,574,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 280,800,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 다른 채권자들의 가압류와 압류가 이어졌고, 우리은행의 신청으로 2025년 5월 9일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 약 24% 수준입니다. 하지만 이 사건에서 우선 확인할 대상은 단순한 가격 할인율이 아니라 독립된 309호를 실제로 인도받아 사용할 수 있는지입니다.

특히 감정평가 및 매각물건명세서에는 309호와 310호가 호별 구분 없이 통합 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 두 호실 사이의 구획 복원 가능성이 언급돼 있지만, 실제 분리 시 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상되며 내부 인테리어시설비도 감정평가에서 제외됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준, 그러나 현황은 별도로 봐야 한다

이 사건의 말소기준권리는 2022년 10월 26일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 280,800,000원이며, 해당 근저당은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 설정된 나래엠오엠 가압류, 우리은행 경매개시결정, 시흥시 압류, 엠지캐피탈 가압류 역시 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

반면 2022년 9월 6일 로보트엔지니어링이 설정했던 청구금액 5,960,000,000원의 가압류는 말소기준권리보다 먼저 등기됐지만, 2022년 9월 22일 이미 말소됐습니다. 따라서 선순위 가압류가 현재 살아 있어 매수인이 인수하는 상황은 아닙니다.

2024년 제이드파크 관련 강제경매개시결정 역시 2025년 4월 3일 말소됐고, 경기도의 종전 압류도 2024년 5월 31일 말소된 상태입니다. 현재 분석 대상인 임의경매는 우리은행의 2025년 5월 9일 경매개시결정에 따른 절차입니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다

이 물건의 감정가는 478,000,000원, 현재 최저매각가는 114,768,000원입니다. 4회 유찰되면서 감정가 대비 24.01% 수준까지 내려왔습니다.

숫자만 보면 상당히 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가와 현재 실제 시장에서 거래될 수 있는 가격은 구분해야 합니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 통합사용 상태의 근린시설입니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

등기부에 기재된 2022년 취득 거래가액은 358,574,000원입니다. 다만 이는 과거 해당 물건의 매매금액으로, 현재 시장가격이나 최근 거래의 대체 지표로 사용할 수 없습니다.

현재 확인 가능한 실질취득금액은 최저가 114,768,000원에 등기상 인수 추정액 0원을 반영한 114,768,000원입니다. 그러나 취득세, 명도비, 미납 관리비, 호실 분리 복원비용과 영업시설 처리비용은 포함되지 않았습니다. 실제 총취득원가는 이보다 높아질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,768,000원 가정)

집행비용 2,406,752원은 추정치입니다. 우리은행 배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 채권 확정액·집행비용·조세채권·배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 112,361,248원이 우리은행에 배당되고, 나래엠오엠과 엠지캐피탈에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.

배당표상 채권자들의 총 청구채권은 457,650,348원, 예상 미배당 합계는 345,289,100원입니다. 우리은행이 경매 신청 시 기재한 청구금액 635,879,122원과 배당모형의 근저당 채권최고액은 서로 다른 기준이므로, 이를 동일한 확정 배당채권으로 해석해서는 안 됩니다.

회차별 배당 시나리오

추가 유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 커지지만, 현재 확인된 소멸권리만을 기준으로 할 때 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 산정됩니다. 다만 낙찰가가 내려간다고 해서 호실 분리·명도·시설 정리 등에 필요한 비용까지 줄어드는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용현황 기준)

• 건물 용도. 감정평가상 제2종근린생활시설(노래방)입니다. 매각 대상 309호와 인접 310호가 통합된 위락시설·노래방 형태로 사용 중이므로 일반 점포와 동일한 상태의 독립 호실로 평가하기 어렵습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 10층 건물 내 3층입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내부는 인테리어 마감이며 샷시창호가 설치된 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 감정요항에는 차량 진출입이 용이하고 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정이 무난하다고 기재돼 있습니다. 토지는 서측 약 20m, 동측 약 10m 포장도로와 접하는 것으로 설명됩니다.
• 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 소화전설비, 주차장설비가 기재돼 있습니다. 다만 통합 영업공간을 개별 호실로 분리했을 때 각 설비가 독립적으로 사용 가능한지는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지, 반월특수지역, 성장관리권역 등의 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함된 것으로 표시돼 있으므로 적용 범위와 구체적 규제를 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 공부상 지목은 대, 토지면적은 2,098.9㎡, 개별공시지가는 2,973,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보이며, 경매 대상 309호의 독립 대지지분 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 관련 별도등기가 있습니다. 이 제한이 낙찰 후 이용과 용도변경에 미치는 효과는 별도등기의 구체적 내용을 통해 확인해야 합니다.
• 감정평가 대상 대조. 위치 및 주위환경 설명에는 월곶동의 월곶초등학교 인근이라는 기재가 있으나, 사건의 물건 소재지는 정왕동 거북섬타워입니다. 감정평가서의 해당 기호·위치 설명이 경매 목적물과 정확히 대응하는지 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 특정 상업용도와 영업시설 배치, 호실 통합사용 상태에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 고려해야 하며, 최저가 할인율만으로 환금성이 높다고 볼 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 309호·310호 구분 복원. 건축물대장, 건축물현황도, 집합건축물의 구분소유 경계와 실제 현장을 비교해야 합니다. 감정인 회신은 복원 가능성을 설명하지만 공사비 확정 자료는 아닙니다.
• 실제 점유자와 임대차. 현재 노래방 운영자, 영업시설 소유자, 임대차계약, 사업자등록, 보증금 및 점유 시점을 확인해야 합니다. 확인되지 않은 임대차를 이유로 대항력이 있다고 단정할 수는 없지만, 조사 없이 점유 위험이 없다고 판단해서도 안 됩니다.
• 매립목적 변경금지 별도등기. 해당 등기의 목적, 제한 내용, 효력과 매각 이후 처리관계를 토지 등기 및 관련 공적 서류로 확인해야 합니다.
• 적법한 독립 영업 가능성. 309호를 노래방 또는 다른 근린시설로 독립 운영할 수 있는지 용도, 소방, 출입, 방화구획, 설비 조건을 점검해야 합니다.
• 인테리어시설. 현존하는 노래방 인테리어시설비는 감정평가에서 제외됐습니다. 시설 소유관계와 철거·복구 책임을 별도로 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 상업용 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 관리규약을 확인해야 합니다. 등기상 인수액과 별개로 비용이 발생할 수 있습니다.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물 또는 유사 상업시설의 최근 거래사례, 실제 임대료, 공실 현황, 운영비를 확인해야 합니다. 감정가 대비 24.01%라는 이유만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 채권과 세금. 우리은행의 실제 채권 잔액, 당해세 및 우선 배당채권을 확인해야 합니다. 경매 청구금액과 근저당 채권최고액의 차이도 배당 예상과 구분해야 합니다.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 2026년 3월 3일 감정인 회신서를 대조해야 합니다. 위치 설명과 실제 소재지의 일치 여부도 확인 대상입니다.

맺으며 — “감정가 24%라도 싸다고 확정할 수 없다”

수원지방법원 2025타경597의 가장 눈에 띄는 숫자는 4회 유찰, 감정가 대비 24.01%, 최저매각가 114,768,000원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가에서 얼마나 내려왔는지가 아니라 실제로 무엇을 얼마에 취득하는가입니다.

권리 관계만 보면 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 압류가 소멸하며, 현재 배당모형에 따른 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당이 345,289,100원 발생하더라도 이를 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

하지만 경매 목적물은 독립적으로 구획된 상태의 309호가 아닙니다. 310호와 경계 없이 통합 사용 중인 노래방이며, 분리 복원비용이 예상됩니다. 대지권 토지에는 매립목적 변경금지 별도등기가 있고, 임대관계도 확정되지 않았습니다. 특히 독립 호실로 복원한 이후의 이용 가능성과 처분 가능성은 입찰 판단의 핵심입니다.

최근 실거래가격과 임대수익으로 시장가격을 검증하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인율에 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다. 4회 유찰된 근린시설이라는 점과 통합사용·토지 제한·임대관계 미상이라는 복합 위험을 고려하면 현재 판단은 적극 응찰보다 현황·수익성 확인이 우선인 보류형 물건입니다.

등기상 인수는 낮지만, 취득 후 사용·복원·환금성 위험은 높습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가의 할인율이 아니라 309호를 독립적으로 확보하고 활용할 수 있는지, 그리고 그 비용을 반영한 총취득원가가 실제 시장가격보다 낮은지에 있습니다.