수원지방법원 2025타경597. 시흥시 정왕동 거북섬타워 3층 309호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(노래방)입니다. 소유자 김영미는 2022.07.29. 매매를 원인으로 거래가액 358,574,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날인 2022.10.26. 등기 접수된 우리은행 근저당의 채권최고액은 280,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류·압류·이번 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 163,954,000원으로 감정가 478,000,000원의 34.3% 수준입니다. 하지만 상가·근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 309호와 310호를 경계 없이 통합해 사용 중이고, 인테리어시설비는 평가에서 제외됐습니다. 감정인의 2026.03.03. 회신에 따르면 건축물대장 및 건축물현황도에 의거 복원은 가능하지만 소정의 칸막이 비용이 예상됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 309호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 거북섬둘레길 5-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(노래방) · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김영미 · 2022.07.29. 매매 · 거래가액 358,574,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 163,954,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 635,879,122원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.26. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 280,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 다만 별도등기는 확인
말소기준은 2022.10.26. 우리은행 근저당권입니다. 2023.05.09. 나래엠오엠 가압류 145,792,900원, 2025.05.09. 임의경매개시결정, 2025.07.01. 시흥시 압류, 2025.09.05. 엠지캐피탈 가압류 31,057,448원은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 자료상 매각으로 소멸합니다.
2022.09.06. 주식회사로보트엔지니어링의 가압류 5,960,000,000원은 말소기준권리보다 앞서 접수됐지만 2022.09.22. 일부해제로 관련 가압류등기가 말소됐고, 2024.02.02. 강제경매개시결정과 2024.03.29. 경기도 압류 역시 이후 등기부상 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다
이 물건은 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 163,954,000원까지 내려왔습니다. 감정가 478,000,000원 대비 34.3%입니다. 다만 이 자료에는 같은 건물이나 인근 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없으므로, 34.3%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 163,954,000원 | 34.3% | 296,791,704원 |
| 4회 유찰 시 | 114,767,800원 | 24.01% | 345,289,297원 |
| 5회 유찰 시 | 80,337,460원 | 16.81% | 379,158,962원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 114,767,800원, 다시 한 번 더 진행되면 80,337,460원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원이지만, 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 296,791,704원에서 345,289,297원, 379,158,962원으로 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,095,356원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 280,800,000원 | 160,858,644원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 나래엠오엠 | 145,792,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 31,057,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정에서 채권자 청구 합계는 457,650,348원, 채권자 예상배당 합계는 160,858,644원, 미배당은 296,791,704원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 노래방으로 이용 중이며, 309호와 310호는 호별 구분 없이 통합 사용 중입니다.
- 주위환경. 감정평가 요항에는 월곶초등학교 남측 인근으로, 각종 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하고 상업적 성숙도는 보통으로 기재돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20m, 동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지의 사다리형이며 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 309·310호 경계 확인. 현재 두 호가 통합 사용 중입니다. 건축물대장·건축물현황도와 현장을 대조해 실제 복원 범위와 칸막이 공사 조건을 확인해야 합니다.
- 인테리어 가치 분리. 내부 인테리어시설비는 감정평가에서 제외됐습니다. 현재 시설의 잔존가치가 감정가에 포함된 것으로 오해하면 안 됩니다.
- 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 영업주체, 임대차계약 존재 여부를 현황조사와 매각물건명세서로 다시 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 매립목적 변경금지 별도등기 내용을 원문에서 확인하고 이용·처분에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 34.3%이지만 최근 실거래 자료가 없습니다. 인근·동일 건물 근린시설 거래와 실제 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 다회유찰 해석. 3회 유찰은 현재까지 매각되지 않았다는 사실 자체를 의미합니다. 원인을 가격 하나로 단정하지 말고 상권·공실·업종·통합사용 상태까지 함께 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 296,791,704원이지만 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 현황 확인이 먼저다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2022.10.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매등기는 자료상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 감정가 478,000,000원이 3회 유찰돼 163,954,000원까지 내려왔다는 숫자보다, 309·310호 통합사용, 복원에 필요한 칸막이 비용, 인테리어 평가 제외, 임대관계 미상, 대지권 목적 토지 별도등기를 먼저 확인해야 합니다. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 권리상 금전 인수는 낮지만, 현황·환금성·가격 검증은 별개의 문제인 물건입니다.
