수원지방법원 2025타경597. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬타워 3층 310호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 제2종근린생활시설(노래방)입니다. 소유자 김영미는 2022.10.26. 거래가액 358,574,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사우리은행 근저당 280,800,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 그 이후의 가압류·압류· 경매개시결정은 배당 시뮬레이션상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 놓고 보면 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 현장 이용상태와 환금성에 있습니다. 309호와 310호는 호별구분 없이 통합해 사용 중이고, 내부 인테리어시설비는 감정평가에서 제외됐습니다. 감정인의 2026.03.03. 회신에는 건축물대장 및 건축물현황도에 따라 복원이 가능하지만 소정의 칸막이 비용이 소요될 것으로 예상된다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경597 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(노래방) · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김영미 (2022.10.26. 소유권이전 · 거래가액 358,574,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 478,000,000원 / 163,954,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 635,879,122원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.26. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 280,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 점유관계는 별도 확인
확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, ‘임차인 신고가 없다’는 사실과 ‘실제 점유·임대관계가 없다’는 판단은 구분해야 합니다. 입찰 전 현장 점유자와 임대차관계를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 163,954,000원이고, 3회 유찰을 거쳐 감정가 478,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 163,954,000원 | 296,791,704원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 114,767,800원 | 345,289,297원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 80,337,460원 | 379,158,962원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 이 물건은 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 혼동하면 안 되는 사건입니다. 다만 권리 인수 0원과 별개로, 통합사용된 309호·310호의 독립 호실 복원과 현장 이용상태는 취득 후 실제 비용·사용성에 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,954,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,095,356원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 280,800,000원 | 160,858,644원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 나래엠오엠 | 145,792,900원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 31,057,448원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 457,650,348원 중 예상배당은 160,858,644원, 미배당은 296,791,704원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 635,879,122원이지만, 배당표의 우리은행 항목은 등기상 채권최고액 280,800,000원 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제2종근린생활시설인 노래방으로 이용 중이며, 309호·310호를 호별구분 없이 통합 사용하고 있습니다.
- 주위환경. 각종 근린생활시설과 대단위 아파트단지가 혼재하는 지역으로, 주위환경과 상업적 성숙도는 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 20미터, 동측으로 노폭 10미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 2,973,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 2,098.9㎡, 지목은 대, 상업용으로 이용 중이며 평지·사다리형입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시가 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 309호·310호 경계 확인. 현황상 두 호실이 통합 사용 중이므로 310호의 실제 경계와 출입·설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 복원 범위 확인. 감정인 회신상 건축물대장·건축물현황도에 의거 복원은 가능하지만 칸막이 비용이 예상됩니다. 복원 필요 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자·점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 별도등기 원문 대조. 대지권의 목적인 토지에 매립목적 변경금지 별도등기가 있으므로 등기 내용과 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 3회 유찰·감정가 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 근린시설의 실제 거래·임대수익·공실 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권자 미배당은 296,791,704원이지만 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싸다는 증거는 없다”
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2022.10.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 한 가지 장점만 보고 접근하기에는 현장 변수가 큽니다. 309호와 310호가 하나의 노래방처럼 통합 사용되고 있고, 독립 호실 복원 시 칸막이 비용이 예상되며, 대지권 토지에는 별도등기도 존재합니다. 무엇보다 3회 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔어도 비교할 실거래 기준이 없어 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 현장·사용성·환금성 확인이 선행돼야 하는 선별형 근린시설 경매입니다.
