수원지방법원 2025타경597. 경기도 시흥시 정왕동 2706-11 거북섬타워 3층 310호에 관한 근린시설 경매입니다. 감정가는 478,000,000원이고 현재 최저매각가는 114,768,000원입니다. 등기상 소유자는 김영미이며, 우리은행 근저당권의 채권최고액은 280,800,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 635,879,122원으로 기재되어 있습니다.

권리의 소멸 여부만 보면 말소기준권리 이후의 가압류와 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순히 등기부에 남는 권리가 있는지에 그치지 않습니다. 309호와 310호의 통합 사용, 인테리어 제외 평가, 칸막이 복원 가능성, 대지권 대상 토지의 별도등기가 입찰 전 확인해야 할 주요 변수입니다. 임대관계도 미상으로 조사되어 있어 현장 점유와 실제 임대차 여부를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 갑구 5번 나래엠오엠 가압류와 갑구 12번 엠지캐피탈 가압류는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025년 7월 1일 시흥시 압류 및 2025년 5월 9일 우리은행 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 소멸 대상입니다.

임대차·점유 확인은 별도 과제입니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 임차인 배당 내역이 확인되지 않는다는 이유만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현장조사와 매각물건명세서를 통해 점유자, 임대차계약, 인도 가능 여부를 확인하세요.

② 가격·유찰 분석 — 감정가 대비 약 24.01%, 시세 판단은 별도

현재 최저매각가는 114,768,000원으로 감정가 478,000,000원의 약 24.01%입니다. 네 차례 유찰을 거치면서 최저가가 크게 낮아진 상태입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 감정가를 기준으로 한 비율이지, 실제 매매 시세 대비 할인율은 아닙니다.

유찰 시나리오는 제공된 매각가·배당 추정치를 기준으로 한 비교입니다. 실제 매각가와 배당액은 매각 결과, 집행비용, 실제 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 114,768,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 112,361,248원이 우리은행에 배당되는 것으로 계산됩니다. 등기상 후순위 가압류 채권은 배당받지 못하는 것으로 추정됩니다. 예상 미배당 채권 345,289,100원은 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

④ 이용상태·입지·환금성 메모

• 이용상태. 감정평가서에는 제2종근린생활시설(노래방)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상이며, 현재 영업 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 309호·310호 통합 사용. 두 호실은 호별 구분 없이 위락시설·노래방으로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 대상인 310호를 독립적으로 사용하거나 임대할 수 있는지, 309호와 연결된 시설을 어떻게 분리할지 확인해야 합니다.
• 인테리어 및 복원. 내부 인테리어 시설비는 감정평가에서 제외되었습니다. 건축물대장과 건축물현황도에 의거해 복원이 가능하고 소정의 칸막이 비용이 예상된다는 감정인의 2026.03.03.자 회신서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 실제 복원 범위와 비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 대지권 관련 별도등기. 매각물건명세서 비고에는 대지권의 목적인 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 있다고 기재되어 있습니다. 집합건물 등기만 보지 말고 토지 등기와 해당 제한의 구체적인 효력을 원본으로 확인하세요.
• 주소·입지 설명 대조. 사건 소재지는 정왕동 거북섬타워로 기재되어 있으나 감정요항표의 위치 설명에는 월곶동 소재 월곶초등학교 남측 인근이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서의 물건표시와 현황조사 내용을 대조해 주소 및 평가 대상의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 교통·주변 환경. 감정요항표에는 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난하다고 기재되어 있습니다. 주변에는 근린생활시설과 아파트단지가 혼재하는 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지이용계획. 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 해당하고, 대로2류와 중로2류에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 국가산업단지·특수지역·성장관리권역 등 관련 지정 사항도 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가되어 있습니다. 다만 호실 통합 사용 상태가 실제 공부 및 현황과 일치하는지, 분리·복원이 가능한지는 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기부 원본 대조. 말소기준권리인 우리은행 근저당권과 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 대지권 별도등기. 매립목적 변경금지와 관련된 별도등기의 내용, 대지권의 권리관계 및 매각 후 효력을 확인하세요. 집합건물 등기만으로 판단하지 마세요.
• 호실 독립성. 309호와 310호의 통합 사용 현황을 확인하고, 310호만 낙찰받았을 때 출입·설비·영업 공간을 독립적으로 사용할 수 있는지 검토하세요.
• 복원 비용. 인테리어 시설비는 평가에서 제외되어 있습니다. 칸막이 설치·철거와 설비 분리 등 필요한 작업의 범위와 견적을 확인한 뒤 입찰 상한을 계산하세요.
• 임대차·점유. 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현장조사, 매각물건명세서, 전입·사업자 관련 확인 및 실제 점유자 면담 등을 통해 인도 가능성과 명도 부담을 검토하세요.
• 가격 판단. 최저가 114,768,000원은 감정가의 약 24.01%이지만 이것만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 용도·상권의 거래 수준, 실제 임대 가능성, 공실 위험과 복원 비용을 함께 반영해야 합니다.
• 배당·인수 구분. 미배당 채권 345,289,100원은 채권자가 회수하지 못할 것으로 추정되는 금액이며, 매수인이 인수하는 금액과는 다릅니다. 실제 배당은 법원 배당표로 확인하세요.
• 최종 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장·현황도, 집합건물 및 토지 등기사항전부증명서를 서로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 입찰을 결정할 수 없다

수원지방법원 2025타경597 시흥 거북섬타워 310호는 현재 최저가가 114,768,000원까지 내려왔고, 등기상 권리분석에서는 매수인 인수액 0원으로 산정됩니다. 그러나 권리 인수액이 없다는 것과 실제 취득·사용에 위험이 없다는 것은 서로 다른 문제입니다.

309호와 310호의 통합 사용, 감정평가에서 제외된 인테리어 시설, 칸막이 복원 가능성, 대지권의 목적인 토지의 별도등기는 입찰 전에 반드시 확인해야 할 사안입니다. 임대관계도 미상이므로 점유 및 인도 문제를 확정적으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가 비율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 사용 가능한 상태와 필요한 비용을 먼저 확인하세요.

권리 인수액은 0원으로 산정되지만, 물건의 독립 사용 가능성과 토지 권리관계가 확인되기 전에는 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다.