🏷️ 최저가 458,136,000원 💰 실질취득 558,136,000원 ⚠️ 인수 100,000,000원 📉 1회 유찰 · 감정가 70%
대전지방법원 2026타경100. 천안시 동남구 신방동 885-1의 1층 101호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(투가리해장국)이며, 사용승인일은 1999.08.02입니다. 현재 소유자는 이재분이고 2022.11.27 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.05.26 소유권을 이전받았습니다. 신청채권자는 선영새마을금고, 청구액은 316,518,530원입니다.
이 사건은 “한 번 유찰돼 70%까지 내려왔다”는 숫자만 보면 단순 할인물건처럼 보일 수 있지만, 권리구조는 그렇지 않습니다. 현 회차 매각가정 458,136,000원에 매수인이 떠안는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 실질취득은 558,136,000원입니다. 따라서 최저가 458,136,000원만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다. 별도의 실거래 가격 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경100 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 1층101호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 일봉로 12-12 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(투가리해장국) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 1층101호 · 사용승인 1999.08.02 |
| 소유자 | 이재분 · 2023.05.26 소유권이전(2022.11.27 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 654,480,000원 / 458,136,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선영새마을금고 / 316,518,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 제시외 물건 | 제시외 건물(창고) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.12.11 을구 10번 근저당권입니다. 근저당권자는 국, 처분청은 천안세무서장이고 채권최고액은 1,100,000,000원입니다. 그보다 뒤인 2025.01.16 국 명의 근저당권 565,065,540원과 2026.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
반면 2015.03.26 을구 7번 전세권은 이교희 명의, 전세금 180,000,000원으로 말소기준보다 앞섭니다. 등기상 권리판정은 매수인 인수 대상으로 표시되어 있고, 존속기간 변경등기인 을구 7-3번 역시 선순위 권리로 표시되어 있습니다. 다만 예상배당표에서는 을구 7번 전세권 180,000,000원을 전액 배당하는 것으로 계산하고 있으므로, 실제 배당요구의 효력과 매각 후 전세권 존속 여부를 매각물건명세서·등기 원문과 함께 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이교희 | 2003.03.05 | 100,000,000원 | 2026.06.11 | 대항력 有 | 없음 | 매수인 인수 100,000,000원 |
이교희는 전입일 2003.03.05로 말소기준권리 2023.12.11보다 앞서며, 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다. 우선변제권은 없고 예상배당에서는 보증금 100,000,000원을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,136,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 6,981,360원 |
| 인수 · 임차인 이교희 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 이교희 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 7-3번 전세권 | — | 0원 |
| 4. 을구 10번 근저당권 · 국 | 1,100,000,000원 | 271,154,640원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 국 | 565,065,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,845,065,540원, 예상배당은 451,154,640원, 미배당은 1,393,910,900원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰가에 인수액을 더해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 458,136,000원 | 100,000,000원 | 558,136,000원 | 1,393,910,900원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 320,695,200원 | 100,000,000원 | 420,695,200원 | 1,529,660,073원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 224,486,640원 | 100,000,000원 | 324,486,640원 | 1,624,521,713원 |
현재 회차는 감정가의 70%인 458,136,000원이지만 매수인의 실제 자금부담을 볼 때는 인수액 100,000,000원을 반드시 더해야 합니다. 같은 방식으로 2회 유찰 시 실질취득은 420,695,200원, 3회 유찰 시에는 324,486,640원입니다. 즉 유찰될수록 총 부담은 줄지만, 대항력 임차보증금 100,000,000원 자체는 줄지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 101호는 제1종근린생활시설인 투가리해장국으로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 근린시설로 접근해야 합니다.
- 주위환경. 성지새말 2단지아파트 서측 인근으로, 주위는 아파트·상가와 노변 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물로 외벽은 화강석 붙임·드라이비트 등, 기본적인 위생·급배수·소방설비와 옥외주차장이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,875,000원/㎡입니다.
- 도로·규제. 남측 및 동측으로 소로와 접하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 천안신용초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 제시외 건물. 1층의 부합물·종물로 사료되는 제시외 건물이 있고, 매각물건명세서에는 제시외 건물(창고) 매각 포함으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 458,136,000원만 보지 말고, 인수 보증금 100,000,000원을 더한 558,136,000원을 기본 자금부담으로 보세요.
- 이교희의 두 지위 확인. 전세권자와 대항력 임차인이 동일인입니다. 전세금 180,000,000원과 임차보증금 100,000,000원의 계약관계·실제 지급관계·중복 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권 배당·소멸 확인. 등기 판정상 을구 7번 전세권은 말소기준보다 앞선 인수권리이지만 예상배당에서는 180,000,000원 전액 배당으로 계산됩니다. 배당요구 및 매각 후 존속효과를 원문으로 대조하세요.
- 대항력 임차인 명도. 임차인이 실제 점유 중이라면 보증금 반환·인도 문제와 명도 일정을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 현재 이용상태가 음식점인 근린시설이므로 아파트처럼 단순한 주거 실거래 구조를 전제하지 말고 임대수요·공실·영업용도 적합성을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 창고 확인. 매각에 포함된 제시외 건물의 위치·상태와 실제 이용관계를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 인수와 중첩권리다
이 물건의 핵심은 감정가 654,480,000원에서 한 번 유찰돼 458,136,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 임차인 이교희의 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 계산되므로 현재 회차의 실질취득은 558,136,000원입니다. 여기에 같은 이교희 명의의 선순위 전세권 180,000,000원이 존재하고, 예상배당에서는 이 전세권을 전액 배당하는 구조가 함께 잡혀 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 점수를 줄 수 있는 물건이 아닙니다. 실제 임차인 1명의 대항력, 전세권과 임차보증금의 동일인 중첩, 신청채권자 배당 0원 구조, 그리고 근린시설이라는 용도를 함께 봐야 합니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 100,000,000원으로 계산되지만, 전세권의 실제 배당·소멸효과가 확인되기 전까지는 권리위험을 낮게 평가하기 어렵습니다. 가격보다 권리관계 확인이 먼저인 사건입니다.
