대전지방법원 2026타경100. 대상은 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 2층201호 근린시설입니다. 감정평가상 이 호실은 제2종근린생활시설로서 지앤비영어 & 팀윤수학학원으로 이용 중입니다. 감정가 284,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 198,800,000원입니다. 외형만 보면 감정가보다 낮아졌지만, 권리분석을 결합하면 판단이 완전히 달라집니다.
이 사건에는 보증금 100,000,000원의 임차인 이교희가 있습니다. 전입신고일은 2003.03.05이고, 현재 말소기준권리는 2023.12.11 설정된 국 명의 근저당권입니다. 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어 예상배당에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원, 매수인이 떠안는 보증금이 100,000,000원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경100 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 2층201호 · 도로명 일봉로 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(지앤비영어 & 팀윤수학학원) |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 2층201호 · 사용승인일 1999.08.02 |
| 소유자 | 이재분 · 2022.11.27 협의분할에 의한 상속 · 2023.05.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 198,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 316,518,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기 흐름에서 먼저 구분해야 할 것은 2014.08.22 선영새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 429,000,000원이지만 이 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2023.12.11 국 근저당권 1,100,000,000원입니다. 그 뒤 2025.01.16 국 근저당권 565,065,540원과 2026.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이교희 | 2003.03.05 | 해당 없음 | 100,000,000원 | 2026.06.11 | 대항력 있음 | 없음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제가 없고, 이교희의 보증금 100,000,000원을 그대로 하나의 임차보증금으로 봅니다. 임차인의 배당액이 0원으로 계산되어 있기 때문에 현재 회차에서는 낙찰대금 198,800,000원에 인수보증금 100,000,000원을 더한 298,800,000원이 실질적인 취득 부담입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 298,800,000원으로 봐야 한다
감정가는 284,000,000원, 현재 최저매각가는 198,800,000원입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 별도로 인수되므로 현재 회차 실질취득액은 298,800,000원입니다. 즉, 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,200원 |
| 인수 · 임차인 이교희 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 국 | 1,100,000,000원 | 195,216,800원 |
| 3. 근저당 · 국 | 565,065,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 채권액 1,665,065,540원 중 예상배당은 195,216,800원이고 미배당은 1,469,848,740원입니다. 임차인 보증금 100,000,000원은 매각대금 배분에서 나오는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 보지 말 것
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 198,800,000원 | 195,216,800원 | 1,469,848,740원 | 100,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 139,160,000원 | 136,411,760원 | 1,528,653,780원 | 100,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 97,412,000원 | 95,258,584원 | 1,569,806,956원 | 100,000,000원 |
세 시나리오 모두 임차인 인수액은 100,000,000원으로 제시돼 있습니다. 따라서 추가 유찰이 생기더라도 화면에 표시되는 최저매각가만 보고 할인폭을 판단해서는 안 되고, 반드시 낙찰가와 인수보증금을 함께 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 성지새말 2단지아파트 서측 인근으로 아파트·상가와 노변 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 이용상태. 2층201호는 제2종근린생활시설인 지앤비영어 & 팀윤수학학원으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1999.08.02입니다.
- 설비. 위생·급배수·소방설비와 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 소로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 주상용 · 토지면적 332.0㎡ · 공시지가 1,875,000원/㎡입니다.
- 제한. 도시지역, 가축사육제한구역, 천안신용초등학교 상대보호구역, 소로2류에 해당하거나 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 우선 계산. 최저가 198,800,000원에 임차보증금 100,000,000원을 더한 현재 실질취득액 298,800,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이교희의 전입일 2003.03.05, 보증금 100,000,000원, 배당요구일 2026.06.11과 우선변제권 없음 여부를 매각물건명세서·현황조사·문건접수 원본에서 재확인해야 합니다.
- 2014년 근저당 구분. 선영새마을금고의 2014.08.22 근저당은 이미 말소된 권리이고, 현존 말소기준은 2023.12.11 국 근저당입니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시에도 임차인 인수액 100,000,000원은 남으므로 최저매각가 하락률만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 현장 이용 확인. 감정평가상 제2종근린생활시설 학원으로 이용 중인 상태와 실제 점유·인도 조건을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.988억”이 이 물건의 가격은 아니다
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 대항력 있는 임차인의 100,000,000원 보증금을 낙찰자가 떠안는다. 2014년 선영새마을금고 근저당은 이미 말소돼 있고 현존 말소기준은 2023.12.11 국 근저당이지만, 임차인 이교희는 그보다 훨씬 앞선 2003.03.05 전입입니다. 우선변제권 없이 예상배당 0원으로 계산되므로 현재 회차의 경제적 부담은 최저가 198,800,000원이 아니라 298,800,000원입니다.
감정가 284,000,000원보다도 실질취득액이 높은 현재 회차에서 단순히 “1회 유찰돼 70%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 실거래 시세 근거도 확인되지 않아 시세 할인 여부는 별도로 판단할 수 없습니다. 말소되는 등기보다, 살아남는 임차보증금이 승부처인 사건입니다.
