대전지방법원 2026타경100. 천안시 동남구 신방동 885-1, 일봉로 12-12 소재 4층 건물 중 3층 301호입니다. 감정평가상 제2종근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 감정가는 179,000,000원, 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 125,300,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석에서는 그 53,700,000원 하락보다 먼저 봐야 할 금액이 있습니다. 바로 100,000,000원의 대항력 임차보증금입니다.
임차인 이교희의 전입일은 2003.03.05로, 현재 말소기준권리인 2023.12.11 을구 2번 근저당권보다 약 20년 앞섭니다. 확정일자는 확인되지 않고 배당요구는 2026.06.11 접수됐지만, 제공된 배당 구조에서는 우선변제권 없이 보증금 전액 100,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가로 낙찰받는 경우 경제적으로 부담하는 금액은 125,300,000원 + 100,000,000원 = 225,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경100 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 885-1 3층301호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 일봉로 12-12 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물 중 3층301호 · 사용승인일 1999.08.02 |
| 소유자 | 이재분 · 2022.11.27 협의분할에 의한 상속 · 2023.05.26 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선영새마을금고 / 316,518,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 2003년 전입 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부에는 2014.08.22 선영새마을금고의 채권최고액 429,000,000원 근저당권이 있었지만 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 권리관계의 말소기준은 2023.12.11 설정된 을구 2번 근저당권, 국 채권최고액 1,100,000,000원입니다. 이후 2025.01.16 국 명의 채권최고액 565,065,540원 근저당권과 2026.03.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억원 인수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이교희 | 2003.03.05 | 100,000,000원 | 확인 없음 | 2026.06.11 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 해당 없음 | 100,000,000원 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 명확하고 대항력 있음으로 판정돼 있으며, 배당요구도 접수됐습니다. 다만 확정일자가 확인되지 않고, 배당 추정에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 임차보증금 전액이 낙찰 후에도 남는 구조입니다.
③ 가격 구조 — 125,300,000원이 아니라 225,300,000원으로 봐야 한다
현재 회차의 매각가정액은 125,300,000원입니다. 여기에 매수인이 인수하는 임차보증금 100,000,000원을 더하면 현재 실질취득은 225,300,000원입니다. 이는 감정가 179,000,000원보다 46,300,000원 높고, 감정가의 125.9%입니다.
실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않으므로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘시세보다 비싸다’고 단정할 근거는 없습니다. 다만 하나는 분명합니다. 감정가 대비 현재 실질부담은 낮지 않습니다. 최저매각가만 보면 70%이지만, 인수보증금까지 합치면 감정가를 넘어섭니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 인수 · 임차인 이교희 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 국 | 1,100,000,000원 | 122,745,800원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 국 | 565,065,540원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 125,300,000원 중 집행비용 2,554,200원과 을구 2번 근저당권 122,745,800원으로 전액 소진되는 추정입니다. 채권자 총 채권액은 1,665,065,540원, 총 배당액은 122,745,800원, 미배당은 1,542,319,740원입니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 따라가면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 1,542,319,740원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 1,579,334,320원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 1,605,173,687원 |
특히 2회 유찰 시 매각가는 87,710,000원, 3회 유찰 시에는 61,396,999원으로 임차보증금 100,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간부터는 대항력 인수형의 핵심 규칙을 적용해야 합니다. 보증금보다 낙찰가가 낮아진다고 해서 그 낮아진 최저가 자체가 실질취득가가 되는 것이 아닙니다. 미배당 인수액이 커지므로 실질취득은 보증금 수준에 수렴하는 구조로 판단해야 하고, 단순히 ‘87,710,000원’ 또는 ‘61,396,999원짜리 물건’이라고 보면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상 301호는 제2종근린생활시설이며 감정 당시 현황은 공실입니다.
- 주위환경. 성지새말 2단지아파트 서측 인근으로, 주위는 아파트·상가와 노변 근린생활시설이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 스라브지붕 4층 건물로 사용승인일은 1999.08.02입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 남측 및 동측 소로와 접하고 있으며, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역 및 천안신용초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 332.0㎡, 공시지가 1,875,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 최저가 125,300,000원에 임차보증금 인수 100,000,000원을 더한 225,300,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이교희의 전입일 2003.03.05, 보증금 100,000,000원, 배당요구일 2026.06.11과 우선변제권 여부를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 감정서는 현황 공실로 적었지만 임차인 권리자료가 존재하므로 실제 점유자·열쇠·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014.08.22 선영새마을금고 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준은 2023.12.11 을구 2번 국 근저당권입니다.
- 추가 유찰 시 착시 주의. 2회 유찰 87,710,000원, 3회 유찰 61,396,999원은 모두 보증금 100,000,000원보다 낮은 구간입니다. 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 안 됩니다.
- 근린시설 수익성. 제2종근린생활시설·현황 공실이므로 예상 임대료와 공실기간, 관리비, 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “1억원 인수”가 먼저다
이 물건의 첫인상은 감정가 179,000,000원에서 한 번 유찰돼 125,300,000원까지 내려온 근린시설입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 결론이 완전히 달라집니다. 말소기준보다 앞선 2003.03.05 전입 임차인 이교희가 있고, 보증금 100,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득은 225,300,000원, 감정가의 125.9%입니다.
후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하지만, 그것이 이 물건을 ‘권리 깨끗한 저가 물건’으로 만들어주지는 않습니다. 감정상 301호가 공실이라는 점도 대항력 임차보증금 인수와 별개의 문제입니다. 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부도 확인할 수 없습니다. 따라서 현재 판단은 명확합니다. 최저가는 낮아졌지만 실질부담은 감정가보다 높고, 근린시설·공실이라는 환금성 변수까지 겹칩니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
